Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) cả nước ít nhiều bị xáo trộn do bất cập về cơ chế chính sách. Tuy nhiên, giới chuyên môn nhận định, thị trường BĐS sẽ bứt phá ở những tháng tiếp theo với mức tăng trưởng cao hơn năm 2015.
Xu hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở sẽ là chủ đạo khi đất nước hội nhập sâu, nhất là đón đầu Hiệp định TPP. Đồng thời, do nguồn cung tăng và áp lực cạnh tranh, đảm bảo tính thanh khoản dẫn đến giá cả hợp lý, có lợi cho khách hàng.
 |
| Khách hàng quan tâm căn hộ 9 View Apartment của Hung Thinh Corp. |
Gấp gáp đua tranh
Theo Công ty Savills Việt Nam, những tín hiệu tích cực của nền kinh tế trong quý I/2016 đã tác động tích cực đến thị trường địa ốc. BĐS đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI. Ở phân khúc căn hộ để bán, khối lượng giao dịch tiếp tục tăng. Ba tháng đầu năm đã có hơn 5.600 căn hộ được bán, trong đó, phân khúc trung và cao cấp chiếm ưu thế trên thị trường.
Lý giải việc giao dịch bản tập trung ở những phân khúc có giá trên 26 triệu đồng/m2, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nhận định: “Xu hướng này đã xảy ra mạnh mẽ nửa cuối năm 2015. Sang năm 2016 với sự “bùng nhùng” từ chính sách, các chủ đầu tư vốn “ngại” phân khúc giá rẻ càng đẩy mạnh phát triển các dự án cao cấp, vì đầu tư vào đây biên độ lợi nhuận cao hơn rất nhiều”.
Tại nhiều cuộc hội thảo, khi được hỏi về hướng đi của các quý kế tiếp, nhiều DN BĐS không ngần ngại bày tỏ tham vọng đầu tư cho các dự án BĐS cao cấp. Nhằm phản ứng với sự cạnh tranh quyết liệt tại thị phần này, các chủ đầu tư đã nhanh chóng tái cấu trúc sản phẩm.
Biện pháp giảm diện tích căn hộ để có mức giá hợp lý hơn cho tổng giá trị của căn hộ, giúp kích thích nhu cầu mua lại không giảm hiệu quả đầu tư được đẩy mạnh.
Tính trung bình, diện tích một căn hộ có từ 1 - 4 phòng ngủ đã giảm 15 - 20% trong phân khúc cao cấp, và gần 40% ở các căn hộ trung cấp. Điều này đã làm giảm tổng giá trị căn hộ trên các phân khúc và đã thúc đẩy khối lượng giao dịch.
Phát triển thị trường ngách
Thực tế chưa có dấu hiệu lo ngại rõ rệt cho sự phát triển của phân khúc hạng sang. Tuy nhiên, việc giới kinh doanh địa ốc ồ ạt triển khai các dự án BĐS cao cấp mới cũng dấy lên khả năng khủng hoảng dư cung tái diễn.
Ước tính, trong vòng từ năm 2016 - 2017 thị trường có khoảng 50.000 - 60.000 căn hộ cao cấp giá 2 - 4 tỷ đồng/căn. Nếu như trong 2 năm này không tiêu thụ được khoảng từ 50 - 70% số lượng căn hộ đã tung ra thì chuyện gì sẽ xảy ra?
Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, nếu dự án thành công thì phải bán ít nhất 50% mới có thể phát triển tốt được. Còn nếu bán dưới số lượng đó sẽ rất khó.
Trong trường hợp hàng loạt dự án ra 50.000 căn hộ mà không thành công thì nguy hiểm. Hiện nay chủ yếu những căn hộ giá 30 - 40 triệu đồng/m2, thậm chí 70 triệu đồng/m2 chiếm lĩnh thị trường. Mà tất cả các dự án cao cấp đó đều là dự án đã "đắp chiếu" vài ba lần, được tái khởi động với tiền hạ tầng ban đầu rất lớn từ ngân hàng.
Vì vậy, số tiền đó không đúng với giá trị thực sự của dự án. Thị trường BĐS Việt Nam đã vượt đáy, đang hồi phục nhưng chưa vững chắc. Nếu không thận trọng thì chu kỳ sẽ diễn ra rất nhanh và các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với những thách thức, khó khăn nhiều nữa.
 |
| Phối cảnh dự án căn hộ 880 triệu đồng 9 View Apartment của Hung Thinh Corp. |
Xét ở khía cạnh lý thuyết, phân khúc nhà ở cho người nghèo luôn chiếm một vị trí quan trọng, cần đẩy mạnh phát triển là điều không thể bàn cãi. Tuy nhiên với một thị trường mang tính đặc thù do sức mua hạn chế, cần đề cao vai trò của Nhà nước trong định hướng và phát triển thị trường nhà ở thuộc phân khúc này.
Về lâu dài, muốn nhà giá bình dân khoảng 1 tỷ đồng/căn tăng tốc trở lại phải nhanh chóng có gói tín dụng ưu đãi mới thay cho gói 30.000 tỷ đồng, không giới hạn quy mô, thời gian vay với lãi suất thấp dành cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.
Một số DN địa ốc vẫn đang hướng nguồn cung vào các địa bàn có quỹ đất lớn, giá rẻ và kết nối hạ tầng thông suốt để phát triển những dòng sản phẩm vừa túi tiền này. Phân khúc giá rẻ sẽ tập trung chủ yếu ở phía Tây Hà Nội và những quận ven trung tâm có hạ tầng giao thông và vị trí tương đối thuận lợi.
Ông Nguyễn Hoài Văn - Công ty CP Đầu tư kinh doanh Atlantic dự báo, phân khúc có nhu cầu thực đẩy con thuyền BĐS ở những quý cuối là phân khúc trung bình thấp với nguồn cầu lớn nhất.
Đây chính là một thị trường ngách để các DN BĐS đặc biệt là các DN mới có thể nghiên cứu và tập trung đầu tư. Tất nhiên để đạt được hiệu quả chính sách cho phân khúc này cũng cần có sự minh bạch, đảm bảo phối hợp nhịp nhàng.
