Tại hội nghị này, thay mặt cho giới đầu tư, kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi đến Thủ tướng Chính phủ 5 đề xuất quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp và người dân trong hoạt động sở hữu, đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Báo Kinh tế & Đô thị - Chuyên trang tieudung24g.net xin đăng nguyên văn 5 đề xuất này để bạn đọc tham khảo:
 |
| Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc muốn lắng nghe tâm tư của doanh nghiệp (Ảnh: VNN). |
Tiền sử dụng đất - gánh nặng của DN và hộ gia đình
Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay, tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là gánh nặng đồng thời là “cha đẻ” của cơ chế xin – cho, phát sinh nhiều tiêu cực mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, như đề xuất của UBND Thành phố Hồ Chí Minh tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ.
Cụ thể như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.
Trong trường hợp đề xuất trên đây chưa được chấp thuận, HoREA kiến nghị cho chủ đầu tư được khấu trừ chi phí thực tế giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất.
Tương tự, đối với hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh, việc áp dụng Luật Đất đai 2013 vào thực tế cũng còn nhiều vướng mắc. Có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong các vị trí hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp sổ đỏ từ năm 2014 trở về trước.
Nguyên nhân là do quy định mức giá đất thấp nhất của địa phương ban hành không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ.
Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét giao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương thì hợp lý hơn.
Về sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước khi dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.
Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước thận trọng khi xem xét sửa đổi khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN cho phép tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa 50% và đề nghị vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay; đồng thời quy định thời điểm có hiệu lực vào năm 2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình, thì hợp lý hơn và không gây sốc cho thị trường.
Về xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng
Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, giúp làm tăng diện tích sàn xây dựng, diện tích căn hộ, về cơ bản đã tạo ra cơ chế, chính sách khả thi hơn trước để xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng.
Tuy nhiên, quy định này chưa đủ, chưa khả thi, chưa thu hút được các nhà đầu tư vì còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để có thể tăng thêm số căn hộ hợp lý giúp nhà đầu tư thu hồi vốn.
 |
| Thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn còn khá nhiều chung cư hư hỏng nặng cần cải tạo. |
Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư bổ sung thêm "chỉ tiêu dân số" khi xét duyệt dự án, và quy định nguyên tắc xác định giá bán căn hộ mua thêm của các hộ ghép theo giá kinh doanh phải được nêu rõ ngay từ đầu trong dự án xây dựng lại chung cư.
Việc này nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư đẩy giá bán lên quá cao, ngoài sức chịu đựng của các hộ ghép là bên yếu thế so với chủ đầu tư, tạo điều kiện “an cư” cho người dân.
Ách tắc lớn trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở
Từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay, cũng là khoảng thời gian mà nhiều doanh nghiệp gặp trở ngại rất lớn do Sở Xây dựng không thể trình Ủy ban nhân dân Thành phố để xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.
Nguyên nhân là do tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở và khoản 2 điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định là doanh nghiệp khi đã nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở" thì mới được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Quy định này vừa không phù hợp với thực tế vừa xung đột với Luật Đất đai 2013 vì tại khoản (1.b) điều 169 của Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng "đất" bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp...
Nghiên cứu kỹ thì thấy Luật Đất đai đã quy định hợp lý hơn, vì trên thực tế, khi doanh nghiệp thực hiện giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thì phần lớn là đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.
Do vậy, cần phải sửa đổi ngay khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở bằng cách thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" để phù hợp với khoản (1.b) điều 169 Luật Đất đai 2013 đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ được ách tắc lớn nhất hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.
Cần công bằng với doanh nghiệp bất động sản
Bất động sản là một trong những ngành kinh tế nền tảng của đất nước, có liên quan đến hầu hết các ngành kinh tế khác, cung ứng nhiều sản phẩm, đặc biệt là nhà ở và góp phần tạo ra nhiều việc làm cho người lao động.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Cần công bằng với DN bất động sản! |
Hiện nay, có những ngành nghề được Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhưng cơ chế này lại không được áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản vì theo quy định thì kinh doanh bất động sản phải được hạch toán riêng.
Doanh nghiệp bất động sản không được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh bất động sản và ngược lại cũng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù trừ cho các hoạt động khác.
Đây là quy định bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm.
Hơn nữa, trong cùng một doanh nghiệp thì các hoạt động đầu tư, kinh doanh đều được đầu tư từ nguồn vốn của doanh nghiệp, có vai trò hỗ trợ lẫn nhau và hiệu quả sản xuất, kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của các hoạt động trên.
Do vậy, cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép tất cả các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản được hạch toán bù trừ giữa các hoạt động sản xuất, kinh doanh với nhau phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.
Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA
