Lượng giao dịch có dấu hiệu chững lại!
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, quy mô thị trường tăng gần gấp đôi so với năm 2014. Theo đó, năm 2015 đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014.
Tuy nhiên, lượng giao dịch trong quý I/2016 có dấu hiệu chững lại so với quý IV/2015. Theo đó, các doanh nghiệp đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016. Đến nay, đã có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp.
Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh. Cụ thể: Về nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đã khởi công xây dựng 05 dự án mới; đã hoàn thành 04 dự án với quy mô 3.131 căn hộ. UBND thành phố cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trong quý I/2016 Thành phố đang xem xét thêm 2 dự án. Về nhà ở tái định cư, các doanh nghiệp đang tham gia 8 dự án. Riêng đối với chương trình 12.500 căn hộ tái định cư, các doanh nghiệp đã bàn giao được 2.076 căn.
 |
| Nhu cầu rất lớn ở phân khúc nhà ở thương mại giá dưới 1 tỷ đồng/căn nhưng hiện tại cung không đủ cầu. Trong ảnh: Khách hàng xếp hàng chờ mua căn hộ 9 View Apartment giá 880 triệu đồng của Hung Thinh Corp. |
Trong khi đó, tại phân khúc nhà ở thương mại (loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ), có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dung. Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung không đủ cầu.
Phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng mạnh nhất, tập trung vào khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thành phố. Phân khúc văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại tăng trưởng mạnh. Bên cạnh các dự án căn hộ bình dân cho thuê dài hạn 06 năm, 49 năm, lần đầu tiên tại quận Bình Tân có dự án 125 căn hộ mini 19m2, cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Dự kiến, năm 2016 sẽ có thêm 2035 căn hộ mini cho thuê thuộc 02 dự án cũng tại quận Bình Tân.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, quy mô tín dụng vào thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn so với mức 10,3% của cả nước.
Năm 2015, lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, Qúy I/2016 đạt 1,15 tỷ USD, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21,6%. Thành phố đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản.
Rất nhiều dự án bất động sản phát triển "ăn theo" tại các khu vực mà Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và liên vùng, nhất là các khu vực quanh ga metro và các trục giao thông chính.
Thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ!
Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, thị trường bất động sản thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại. Chẳng hạn như, năm 2015, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại, cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch.
Thế nhưng, sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.
Thành phố hiện có trên 10 triệu dân (dự kiến đến năm 2020 sẽ có dân số lên đến 12 triệu người) với hơn 1,8 triệu hộ gia đình, với gần 3 triệu người nhập cư… đang có nhu cầu rất lớn về cải thiện nhà ở đi đôi với chỉnh trang đô thị.
Để đáp ứng nhu cầu nêu trên, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại nhất là loại căn hộ 1-2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là rất bức thiết. Tuy nhiên, hiện tại nguồn cung không đủ cầu.
 |
| Thị trường đang rất cần nhiều hơn nữa những dự án căn hộ có giá bán vừa túi tiền. |
Về mặt chính sách, cũng có yếu tố bất cập như tại khoản 1 điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép bên mua nhà có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Nhưng quy định này có thể bị những người đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà để thủ lợi cao nhất, và có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Ví dụ: Nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn giá 02 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng. Theo thông lệ thị trường, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% tương đương 20 tỷ đồng, nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ.
Giá bán bất động sản cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 05% đến trên dưới 15% so với năm 2014. Toàn thành phố hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, 315.506 căn nhà. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (chiếm 45%) với 78.140 căn nhà; 584 dự án đang triển khai đầu tư (chiếm 48%), gồm 353 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư; 231 dự án đã khởi công xây dựng, trong đó có 51 dự án đang ngưng thi công với quy mô 28.312 căn; và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (chiếm 7%).
Như vậy, có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp.
Bên cạnh đó, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng. Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản cần phải có giải pháp hợp lý và cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án.
