Mua nhà chục năm chưa có sổ đỏ bỗng hóa bình thường so với việc bị dọa “đuổi” ra khỏi căn hộ của chính mình dù tuân thủ quy định của pháp luật. Thực tế người mua nhà vẫn phải luôn tìm cách tự bảo vệ mình trước bức tranh địa ốc còn chưa đủ minh bạch.
Nhận tiền “hai tay”
Việc thị trường địa ốc xảy ra hiện tượng đồng loạt các chủ đầu tư bị người mua - các nhà đầu tư khiếu nại để tìm lại quyền lợi của mình đã từng vô tình bị lấy mất, hoặc cố tình đánh mất xảy ra như “cơm bữa”. Tại Hà Nội có thể kể ra hàng loạt cái tên, mà hầu hết là những dự án chung cư cao cấp, có giá trị từ một vài cho đến cả chục tỷ đồng/căn như chung cư Lê Văn Lương Residential, Chealsea Park, AZ Land, Golden West Lake, Mulberry Lane, Keangnam.
 |
| Ai bảo vệ quyền lợi người mua nhà trước những vụ việc như xảy ra tại Chung cư Bảy Hiền? |
Trong khi đó, ở TP Hồ Chí Minh cách đây không lâu, dư luận xôn xao vụ Công ty CP Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình (Tamexim) đã thế chấp tài sản là chung cư The Harmona cho ngân hàng vào ngày 29/11/2011 nhưng sau đó vẫn bán căn hộ cho người dân, đẩy họ vào tình huống tiền mất nhưng không nhận được nhà. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, đây là một hiện tượng yếu kém về mặt đảm bảo không có rủi ro trong các giao dịch nhà dự án.
Chủ đầu tư hoàn thành việc bàn giao nhà ở, nhận hết tiền của người mua nhà mà không cấp được chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong thời hạn pháp luật quy định là vi phạm pháp luật. Trường hợp chủ đầu tư đem cả dự án đi thế chấp tạo ra ngữ cảnh không thanh toán được khoản nợ khiến ngân hàng đến siết nợ thì cả chủ đầu tư và ngân hàng thương mại nhận thế chấp đều vi phạm pháp luật. Vì pháp luật Việt Nam không bao giờ cho phép một chủ sử dụng đất được thực hiện 2 quyền cùng một lúc. Ở đây nếu đã bán thì không có chuyện thế chấp. Thứ hai là nơi nhận thế chấp không kiểm tra xem xét tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là sai chồng sai. Người dân không có lỗi mà vẫn phải chịu rủi ro từ cái sai của chủ đầu tư, ngân hàng là thiệt thòi lớn đối với họ.
TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết, câu chuyện chủ đầu tư huy động vốn từ dân chúng nhưng vẫn vay tiền của ngân hàng để xây dựng dự án không phải là chuyện hiếm. Tình trạng này kéo theo việc khi hoàn thành thì ngân hàng có thế chấp trên dự án đó. Và ngân hàng chỉ có thể giải chấp những căn hộ đó nếu chủ đầu tư thanh toán được khoản vay. “Nếu ngân hàng quản lý dòng tiền tốt thì không thể xảy ra trường hợp người dân bỏ tiền đóng góp xây dựng dự án rồi đến cuối cùng không nhận được sổ đỏ. Từ vấn đề quản lý dòng tiền lỏng lẻo xảy ra vấn nạn chủ đầu tư được nhận tiền "hai tay": Tay phải thu tiền từ người dân, tay trái nhận tiền từ ngân hàng” - ông Hiếu phân tích.
Lập tài khoản phong tỏa
Năng lực chủ đầu tư yếu kém! Câu chuyện nhiều chủ đầu tư đưa ra các bản hợp đồng, trong đó có nội dung vừa vi phạm pháp luật, vừa vi phạm quyền lợi người tiêu dùng đã bộc lộ rõ năng lực quản lý yếu kém và sự không chuyên nghiệp. Và đây là hệ quả của một thời gian “nhà nhà làm đất, người người làm đất” tại TP Hồ Chí Minh. Hiện, Sở Xây dựng đã chủ động tham gia cùng địa phương để kiên quyết xử lý từng trường hợp cụ thể. |
Tình trạng nhiều DN chưa đóng tiền, còn nợ vay ngân hàng “đẩy” dân vào hoàn cảnh sổ đỏ không có diễn ra phổ biến. Chỉ có điều chưa được thống kê cụ thể là bao nhiêu phần trăm. Nhìn nhận khách quan đây là vấn đề khó gỡ cho người dân và ngân hàng, bởi số tiền nợ của chủ đầu tư rất lớn. Chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long đặt vấn đề ra 2 trường hợp.
Thứ nhất, số nợ của DN với ngân hàng dưới 5% số tiền mà người dân giữ lại để đóng khi có sổ đỏ thì dễ giải quyết. Lúc này mỗi người mua nhà nên chung tay đóng 5% cho ngân hàng. Khi hoàn thành khoản vay, họ sẽ có nhà và sổ đỏ. Còn trường hợp thứ hai, số tiền nợ nhiều hơn 5% thì phải làm sao? Tất nhiên không thể trục xuất dân ra khỏi nhà, vì đây là lỗi của ngân hàng và chủ đầu tư. Từ đó dẫn đến tình trạng người dân giữ được nhà, còn sổ đỏ thì "không hẹn ngày về". Để giải quyết, ngân hàng cần buộc lòng khoanh nợ vừa đúng số tiền 5%. Số tiền nợ còn dư lại, giữa ngân hàng và DN có trách nhiệm tự thanh toán xử lý với nhau.
Theo ông Hiếu, tại các nước tiên tiến, các chủ đầu tư có thể huy động vốn đầu tư nhưng không phải là tiền mua nhà của dân. Ở Việt Nam cần có khung pháp lý quy định số tiền mua căn hộ trong tương lai của khách hàng phải được phong tỏa ở một tài khoản nhất định. Số tiền sẽ nằm ở đó cho đến khi dự án hoàn thành. Lúc này mới “tiền trao cháo múc”, nghĩa là giải tỏa số tiền được phong tỏa trả ngân hàng để thanh toán số tiền đã vay. Song song, ngân hàng phải giải chấp căn hộ đó, đảm bảo sang quyền sở hữu cho người dân ngay để tiến hành làm sổ đó.
Tại Việt Nam đã có nhiều hiệp hội BĐS của các chủ đầu tư nhưng lại chưa có hiệp hội nào của riêng những người mua nhà trong dự án nhà ở, đặc biệt là những người mua căn hộ chung cư. Do vậy, việc thành lập hiệp hội chủ sở hữu để đại diện người mua nhà, căn hộ bảo vệ quyền lợi vốn “mong manh” cho chính họ là nhu cầu bức thiết hiện nay.
Có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự!
Vụ BIDV siết nợ chủ dự án The Harmona cần xem xét 2 yếu tố. Thứ nhất, nếu Tamexim không còn khả năng trả nợ dẫn đến phải bàn giao tài sản cho ngân hàng nhưng vẫn cố tình bán căn hộ. Thứ hai, nếu Tamexim che giấu tình trạng mất khả năng thanh toán và tung tin giả tài sản không bị thế chấp nhằm chiếm đoạt tiền của dân dù không có căn hộ để giao cho họ. Khi có đủ 2 yếu tố như vừa nêu, người đại diện pháp luật của Tamexim có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự quy định tại Điều 139, Bộ luật Hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Tài sản đã bán, dù hợp đồng ký chưa hợp pháp và chưa hoàn tất việc giao nhà nhưng Tamexim không còn quyền tài sản đối với căn hộ nữa mà vẫn ký bảo lãnh để vay tiền ngân hàng là lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ngân hàng. Những người mua căn hộ (nhưng không được giao căn hộ) có quyền tố cáo sự việc đến Cơ quan điều tra. Trong trường hợp vụ việc bị khởi tố hình sự, Cơ quan điều tra sẽ tiến hành kê biên các tài sản khác của Tamexim để hoàn trả số tiền người mua bị chiếm đoạt. LS Trần Đình Dũng - TT Tư vấn pháp luật TP Hồ Chí Minh - T.Ư Hội Luật gia Việt Nam |
