Mua bán “lòng vòng”
Dự án Singa City 9,1 ha gồm 2 block chung cư và 15 khu LK (liên kế) với 431 nền nhà phố diện tích từ 77-231m2. Thông tin từ trang web diaockimoanh.org cũng thể hiện giá bán lô nền tùy vị trí dao dộng từ 2,2 tỉ/ nền.
Một nhân viên tiếp thị nhà đất cho biết, khi mua lại nền, khách hàng và người bán sẽ ra sàn giao dịch của chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán sẽ thực hiện qua sàn và tất nhiên là có thêm hợp đồng môi giới để “trả công” cho sàn…
Thông tin quảng cáo và tiếp thị từ nhân viên là vậy. Thế nhưng trên hồ sơ pháp lý khi khách hàng giao dịch tại dự án này cho thấy nhiều “khoảng hở” trong nghĩa vụ thuế từ nhà phân phối và sàn mô giới giao dịch cho dự án này.
Mua bán “lòng vòng” nền đất tại Dự án Singa City có dấu hiệu "lách" luật?
Tháng 12/2019, khách hàng TTT xác lập “Hợp đồng về Quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai” với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (thuộc Kim Oanh Group). Đối tượng giao dịch là lô đất 90,3 m2 với giá trị giao dịch 1.677.930.000 đồng.
Thời hạn và tiến độ thanh toán của hợp đồng chia là 2 đợt. Thanh toán 95% ngay sau ký hợp đồng là 1.594.033.500 đồng; số tiền 5% còn lại là 83.896.500 đồng thanh toán sau khi chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên hồ sơ thể hiện, tại thỏa thuận đặt cọc xác lập trước đó vào tháng 11/2019 giữa khách hàng TTT với bên nhận cọc là bà NTXY lại thể hiện giá trị giao dịch chuyển nhượng là 2.300.000.000 đồng, chênh lệch với giá giao kết hợp đồng là 622.070.000 đồng.
Thỏa thuận đặt cọc này được bên làm chứng xác nhận bởi đại diện Sàn giao dịch thuộc Công ty cổ phần DV-TM-XD Địa ốc Kim Oanh (cũng thuộc Kim Oanh Group). Và khách hàng TTT còn phải chịu thêm 50.000.000 đồng phí dịch vụ tư vấn cho Công ty cổ phần DV-TM-XD Địa ốc Kim Oanh.
Nếu bà NTXY là khách hàng đầu tư, mua đi bán lại cho khách hàng TTT, lúc này có hai khoản thuế thu nhập phát sinh là thuế của bà NTXY từ phần thu nhập chênh lệch với giá giao kết hợp đồng là 622.070.000 đồng; và thuế thu nhập từ mức phí tư vấn 50.000.000 của Sàn giao dịch thuộc Công ty cổ phần DV-TM-XD Địa ốc Kim Oanh.
Như vậy, bà TTT thỏa thuận đặt cọc với một cá nhân là bà NTXY, giá giao dịch chuyển nhượng là 2.300.000.000 đồng, nhưng sau đó lại xác lập “Hợp đồng về Quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai” với một pháp nhân là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh, giá giao dịch chỉ là 1.677.930.000 đồng, dẫn đến các nghĩa vụ về thuế thu nhập phát sinh trong trong trường hợp này với bà NTXY, với Sàn giao dịch thuộc Công ty cổ phần DV-TM-XD Địa ốc Kim Oanh; hay thậm chí doanh thu từ hoạt động kinh doanh của Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh cũng khó mà quản lý.
Phương thức mua bán này không chỉ thấy trong hoạt động của Công ty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh, mà hiện khá phổ biến trong hoạt động của các sàn giao dịch và các công ty lớn và nhỏ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Liệu đây có là chiêu thức “lách luật” nhằm trốn thuế? Điều này chưa thể khẳng định, song có thể thấy việc quản lý thu thuế chưa theo kịp hoạt động kinh doanh này. Và, thất thoát thuế đang là có thật. Đó là chưa nói đến chuyện các chủ đầu tư đã hội đủ điều kiện kinh doanh hay chưa. Cũng vì vậy mà dẫn đến khiếu nại, tranh chấp…
Sơ đồ nền của dự án
Quản lý làm sao?
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, việc chủ đầu tư muốn bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện được bán. Theo đó, các chủ đầu tư dự án phải có đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải có đăng ký hợp đồng mẫu. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư gần như đã bị làm lơ việc này.
Được biết, UBND TP Hồ Chí Minh đã chỉ đạo Sở Công thương triển khai thanh tra việc đăng ký hợp đồng tại tất cả các dự án trên địa bàn thành phố. Việc thanh tra phải hoàn thành trước tháng 9/2020.
Nhìn từ khung pháp lý khác, điểm a khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015 ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định mức thanh toán cho hợp đồng mua bán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án.
Thế nhưng, các chủ đầu tư thì dựa vào Luật Dân sự để ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn từ khách hàng. Và Luật Dân sự thì không khống chế mức đặt tiền cọc là bao nhiêu, nên nhiều chủ đầu tư đã thu tiền đợt 1 của khách hàng lên đến 80% giá trị của căn hộ, nhà ở.
Ngay lúc này, một đòi hỏi chuẩn pháp lý cho hoạt động này là cần thiết. Hạn chế tình trạng kinh doanh bát nháo sẽ góp phần hạn chế khiếu nại, tranh chấp… qua đó góp phần ổn định trật tự xã hội.
Một chế định điều chỉnh loại hợp đồng này đang cần có sự thống nhất áp dụng Luật Dân sự hay Luật chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản, một qui chuẩn pháp lý về hợp đồng mẫu đang là cần thiết. Đồng thời các quy phạm chế tài cần mở rộng quyền đến cơ quan thuế, thay vì chỉ cơ quan quản lý chuyên về xây dựng như hiện nay.
|
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, dự án Singa City chưa đủ điều kiện chuyển nhượng vì chưa hoàn tất thủ tục pháp lý khi chuyển đổi pháp nhân từ tên công ty cũ sang công ty mới. Theo Cục Thuế TP Hồ Chí Minh, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Chủ dự án chỉ mới có tờ khai tạm ứng tiền thuế đất. |
