Tăng lãi suất tiền gửi ngân hàng: Những nguy cơ cho thị trường bất động sản

Dòng tiền có xu hướng quay lại ngân hàng

Từ đầu quý III/2025, nhiều NHTM lớn đã công bố mức lãi suất huy động kỳ hạn 6 - 12 tháng dao động quanh mức 5,5 - 6,5%/năm, thậm chí có ngân hàng nhỏ niêm yết trên 7%/năm cho kỳ hạn dài - mức cao nhất trong vòng gần 2 năm trở lại đây. Việc lãi suất tiền gửi gia tăng sẽ kéo dòng tiền nhàn rỗi quay trở lại ngân hàng, với tâm lý ưa chuộng sự an toàn, nhiều nhà đầu tư cá nhân thay vì “mạo hiểm” rót vốn vào chứng khoán hay BĐS, sẽ lựa chọn gửi tiết kiệm để hưởng mức sinh lời ổn định.

Nhà đầu tư tham khảo dự án bất động sản tại Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

“Khi lãi suất tiền gửi tăng, chênh lệch lợi suất giữa đầu tư vào BĐS và gửi tiết kiệm có thể bị thu hẹp. Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư rút vốn khỏi thị trường BĐS, đặc biệt là các phân khúc có tính thanh khoản thấp như đất nền ở xa trung tâm hay căn hộ cao cấp có giá bán cao vượt quá sức mua thực tế” - TS Nguyễn Minh Phong nhận định.

BĐS vốn được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng sinh lời dài hạn và phòng ngừa lạm phát. Tuy nhiên, điểm yếu của kênh này là tính thanh khoản thấp và phụ thuộc vào kỳ vọng giá, khi lãi suất tiết kiệm tăng, rủi ro “đóng băng” giao dịch BĐS càng hiện hữu. Đối với người mua nhà để ở, nhóm khách hàng này thường phải vay vốn mua nhà chịu áp lực lớn hơn do chi phí vay mua BĐS có thể tăng theo lãi suất cho vay. Nếu trước đây, mức lãi suất 8 - 9%/năm có thể chấp nhận được, thì nay con số có thể vượt 10%/năm, làm tăng gánh nặng trả nợ, khiến nhiều người trì hoãn quyết định mua nhà.

Nhà đầu tư ngắn hạn sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp, bởi họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”; việc chi phí vốn tăng lên làm giảm lợi nhuận kỳ vọng, khiến nhiều người rút khỏi thị trường, làm thanh khoản suy yếu. Còn đối với DN BĐS, khi sức cầu giảm, doanh số bán hàng cũng ảnh hưởng. Trong khi đó, bản thân DN lại đối diện với chi phí vốn vay cao hơn, làm gia tăng gánh nặng tài chính, hệ quả là nhiều dự án có thể bị trì hoãn, gián đoạn hoặc khó triển khai.

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong 8 tháng năm 2025, giao dịch BĐS có dấu hiệu hồi phục nhẹ. Tuy nhiên, đà phục hồi này chưa vững chắc, chủ yếu đến từ phân khúc nhà ở vừa túi tiền và một số dự án cao cấp ở vị trí đắc địa. Việc lãi suất huy động tăng trở lại được dự báo sẽ tạo ra những tác động tiêu cực đến nhiều phân khúc của thị trường BĐS.

Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ chung cư trung - cao cấp dao động từ 50 - 100 triệu đồng/m², khi chi phí vay tăng, nhu cầu thực suy giảm, trong khi nhà đầu tư thứ cấp cũng dè dặt hơn. Phân khúc đất nền trong giai đoạn lãi suất thấp từng “sốt nóng”, nhưng với bối cảnh hiện nay, khả năng sẽ rơi vào tình trạng thanh khoản kém, nhà đầu tư phải “cắt lỗ” để rút tiền về. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng với chi phí vốn cao, dòng tiền đầu tư càng khó chảy vào, dẫn đến nguy cơ đóng băng kéo dài. Điểm đáng lo ngại là khi lãi suất tăng, không chỉ người mua mà ngay cả các chủ đầu tư cũng có thể thay đổi chiến lược. Nhiều DN lựa chọn “găm hàng”, trì hoãn mở bán với hy vọng thị trường hồi phục và lãi suất hạ nhiệt, hệ quả là nguồn cung tiếp tục bị co hẹp, trong khi nhu cầu thực vẫn đang hiện hữu.

“Lãi suất huy động tăng giúp người dân có thêm lựa chọn an toàn. Tuy nhiên, nếu quá nhiều dòng tiền rút khỏi BĐS, thị trường có thể mất cân bằng, gây khó cho cả DN và hệ thống ngân hàng khi xử lý nợ vay. Điều này dẫn đến nghịch lý: giá BĐS khó giảm mạnh do nguồn cung khan hiếm, nhưng thanh khoản lại suy yếu do sức mua thấp, thị trường rơi vào trạng thái “chờ đợi”” - chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo.