Vượt “trần” giá nhưng thanh khoản vẫn tốt
Từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục ghi nhận nhiều dự án mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang tung ra thị trường, với mức giá dao động từ 100 - 200 triệu đồng/m², một mặt bằng giá từng được xem là "xa xỉ" ngay cả trong thời điểm sôi động nhất của thị trường BĐS. Thế nhưng, hiện nay, những dự án có mức giá trên trăm triệu mỗi mét vuông này lại đang là phân khúc có mức hấp thụ khá tốt trên thị trường.
Theo thông tin nhà ở và thị trường BĐS quý II/2025 của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Trong quý II/2025, giá bán trung bình tại Hà Nội đạt 80 triệu đồng/m2 còn TP Hồ Chí Minh đạt 89 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, mức giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã giao.
Chẳng hạn, tại TP Hồ Chí Minh, 3 dự án đang mở bán ở khu vực Thủ Thiêm đều chạm ngưỡng trên 150 triệu đồng/m² như The Privé (Đất Xanh), Eastern Park (block cuối của dự án Cumberland), và Lumière Boulevard của Masterise Homes. Ngoài ra, các dự án như Happy One Sora (Thủ Đức) hay một dự án khác tại Tân Phú cũng đang chào giá trên 100 triệu đồng/m². Theo ghi nhận từ các đơn vị phân phối, mức hấp thụ của những sản phẩm này vẫn đang ở mức cao.
Tại Hà Nội, nhiều dự án chung cư cao cấp đang trong giai đoạn đặt hàng và sẽ được ra mắt vào thời gian tới như Lumière Cổ Loa (Masterise), Greenera Southmark Ngọc Hồi (Ramond Holdings), Westlake Residential Phú Thượng, The Matrix One Premium (MIK Group).... Những dự án này có mức giá dao động từ 110 - 150 triệu đồng/m2.
.jpg)
Nhiều dự án chung cư có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 trong khu vực nội đô ghi nhận mức hấp thụ tốt. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại chung cư Vinhomes Green Bay Mễ Trì).
Một trong những dự án gây chú ý thời gian qua là The Matrix One Premium (Nam Từ Liêm cũ) có mức giá dao động từ 110 - 140 triệu đồng/m2 đang ghi nhận mức hấp thụ khá tốt. Ông Lại Tiến Huy - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Five Star Property (đơn vị phân phối dự án) cho biết, chỉ chưa đầy hai tháng mở bán, The Matrix One Premium đã bán được hơn 60% giỏ hàng đưa ra thị trường. Bên cạnh đấy, một số dự án như Masterise Lumiere Cổ Loa (115 - 140 triệu đồng/m2), MIK Group (80 - 130 triệu đồng/m2) cũng đang có tỉ lệ lấp đầy căn hộ cao trong thời gian qua.
“Người mua căn hộ cao cấp hiện nay chủ yếu là những khách hàng có độ tuổi 8X, 9X đang tìm kiếm không gian sống đầy đủ tiện ích, cộng đồng cư dân văn minh. Những dự án có phân khúc từ 100 - 150 triệu đồng/m2 đều là những căn dễ bán nhất, còn những căn hộ trên 200 triệu đồng/m2 sẽ kén khách hơn. Đặc biệt, những chung cư cao cấp trong khu vực nội đô đều đã được lấp đầy với tỉ lệ gần như tuyệt đối, nhiều dự án khách hàng chỉ có thể sở hữu bằng cách mua chuyển nhượng” - ông Lại Tiến Huy chia sẻ.
Anh Minh Nghĩa (môi giới BĐS) cho biết, căn hộ chung cư hiện vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn trên thị trường nhà ở. Mặt bằng giá neo ở mức cao, trong khi nguồn cung tăng nhẹ khiến người mua có xu hướng thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền, thay vì tranh mua như thời điểm cuối năm 2024. “Xu hướng lựa chọn căn hộ chung cư đang ngày càng rõ nét, đặc biệt ở các khu vực trung tâm. Những sản phẩm có mức giá từ 100 triệu đồng/m² trước đây từng bị xem là xa xỉ thì nay đã trở thành lựa chọn phổ biến hơn trong tệp khách hàng có tài chính vững, do nguồn cung mới tại nội đô ngày càng hạn chế” - anh Minh Nghĩa chia sẻ.
Vì sao đắt nhưng vẫn hút khách?
Theo báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), trong quý II/2025, Hà Nội là địa phương dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư, đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước. Bên cạnh đó, số lượng dự án dự kiến chào bán với giá trên 100 triệu đồng/m2 cũng tăng nhanh. Tại TP Hồ Chí Minh, mức giá bán bình quân đạt 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý I/2025.
Báo cáo thị trường nhà ở quý II/2025 của đơn vị nghiên cứu thị trường Savills cho thấy, TP Hồ Chí Minh đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm trở lại đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021 - 2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu, thiếu hụt 179.000 căn. Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong giai đoạn này cũng đối diện với tình trạng thiếu hụt, với khoảng 151.000 hộ gia đình với hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.
Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung mới ra thị trường đang cực kỳ hạn chế, chỉ khoảng 1.500 căn hộ từ đầu năm đến nay. Với số lượng dự án khan hiếm, mức giá cao 150 - 200 triệu đồng/m² sẽ không phải là rào cản lớn, nếu người mua xác định đầu tư dài hạn.
Theo thông tin từ các đơn vị phân phối dự án cao cấp, lý do khiến các chủ đầu tư mạnh dạn đưa ra giá bán cao là bởi thị trường thời gian qua khan hiếm nguồn cung ở khu vực trung tâm, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Trong nhiều năm qua, TP Hồ Chí Minh gần như không phê duyệt thêm dự án mới ở trung tâm. Cung ít trong khi cầu vẫn có thì những phân khúc hạng sang vẫn sẽ có mức hấp thụ tốt.
.jpg)
Nguồn cung trong khu vực nội đô khan hiếm khiến cho những dự án thuộc phân khúc cao cấp vẫn giữ được thanh khoản tốt. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại chung cư FLC Green Home).
Ông Lại Tiến Huy cho rằng, dù mức giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên không dành cho số đông, nhưng trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao và dòng vốn đầu tư dài hạn vẫn hiện hữu, phân khúc này vẫn duy trì được sức mua nhất định. “Với tệp khách hàng riêng và chiến lược bán hàng phù hợp, các sản phẩm cao cấp vẫn có thanh khoản nhờ vào tính khan hiếm tương đối và vị trí đắc địa” - ông Lại Tiến Huy cho biết thêm.
Theo Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn, thanh khoản của các dự án mở bán gần đây, dù có mức giá dao động từ 100 - 200 triệu đồng/m², vẫn ở mức tương đối tốt nhờ nguồn cung nội đô tiếp tục khan hiếm. Ngoài ra, tỷ suất cho thuê căn hộ cao cấp hiện đạt khoảng 3 - 3,5%/năm, cao hơn so với nhà phố (1,5 - 2,5%), khiến phân khúc này vẫn là kênh đầu tư được nhiều người săn đón.
Tuy nhiên, ông Tuấn lưu ý, thanh khoản cao ở phân khúc hạng sang chưa hẳn phản ánh đầy đủ sức mua thực. Nhiều dự án chỉ tung ra số lượng sản phẩm giới hạn, chọn lọc khách đặt cọc theo từng đợt, hoặc được mua bởi nhóm nhà đầu tư có xu hướng “giữ tài sản” thay vì đầu tư lướt sóng. Trên thực tế, thị trường sơ cấp vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ tốt, nhưng ở thị trường thứ cấp, nơi nhà đầu tư muốn sang nhượng lại, thanh khoản đang có dấu hiệu chậm lại.
“Trong 2 - 3 năm qua, giá nhà đất gần như đi ngang, trong khi giá căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp vẫn duy trì đà tăng đều. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn sang chung cư. Tuy nhiên, khẩu vị đầu tư cũng đang thay đổi, với xu hướng rời khỏi trung tâm để tìm kiếm cơ hội ở vùng ven, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mặt bằng giá hợp lý hơn” - ông Đinh Minh Tuấn nhận định.
