Thị trường tiếp tục phân hoá sâu
Theo số liệu nghiên cứu thị trường từ BHS Property, trong quý IV/2025, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 38,000 căn hộ, phần lớn đến từ TP Hồ Chí Minh (33%), Hưng Yên (26.6%) và Hà Nội (13%). Trong quý ghi nhận 52 dự án mới/phân khu mới của dự án hiện hữu ra mắt, cung cấp ra thị trường hơn 30.300 căn hộ; mức giá bán dao động theo các phân khúc: Hạng sang (trên 110 triệu đồng/m²) hạng A (65 – 110 triệu đồng/m²) hạng B (45 – 65 triệu đồng/m²) hạng C (30 – 45 triệu đồng/m²).
Riêng tại Thủ đô Hà Nội, nguồn cung nhà ở cao tầng trong quý 4/2025 vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt tuy nhiên nguồn cung giảm so với các quý trước. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 5,000 căn, giảm 58% so với quý trước và giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch ghi nhận tốt đạt gần 4,100 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 81.4%. Có 10 dự án mới/ phân khu mới của các dự án hiện hữu, cung cấp ra thị trường hơn 3,200 sản phẩm, đóng góp phần lớn vào nguồn cung cũng như lượng hấp thụ tiêu biểu như Lumiere Orient Pearl, Imperia Plaza - The Queen, The Prime Starlake…
Nguồn cung tập trung chủ yếu tại khu vực các phường/xã: Gia Lâm, Phúc Lộc, Cầu Giấy và Phúc Lợi. Trong khi Việt Hưng, Đống Đa và Giảng Võ ghi nhận có nguồn cung và giao dịch nhưng rất hạn chế. Nhìn chung cả thị trường, nguồn cung đang phân bổ hầu hết tại các khu vực ngoại thành là chủ yếu do hạn chế quỹ đất nội đô.
.jpg)
Thị trường nhà ở tại Hà Nội tiếp tục có sự phân hoá về cơ cấu sản phẩm.
Đáng chú ý, các căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu với gần 85% tổng nguồn cung trong quý, do đó lượng giao dịch phần lớn cũng đến từ 2 phân khúc này. Thị trường gần như không còn sự xuất hiện của căn hộ hạng C. Tính chung cả năm 2025, nguồn cung và lượng giao dịch tại Hà Nội lần lượt đạt hơn 22,000 căn và hơn 21,000 căn, giảm lần lượt 31,4% và 30,4% so với năm 2024.
Hiện nay thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu/m². Đơn giá trung bình chào bán mới đạt hơn 122 triệu/m², tăng gần 9% so với quý trước và tăng hơn 42% so với cùng kỳ năm trước do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và các dự án đi vào giai đoạn bàn giao.
“Như vậy trong năm 2025, đơn giá chào bán mới tăng trung bình 12%/quý và có xu hướng tăng chậm lại đến cuối năm. Xu hướng mở rộng biên độ giá lớn, khi giá cao nhất (max) đạt đỉnh tại mức giá gần 320 triệu/m². Sự nới rộng biên độ từ sau quý 2/2024 phản ánh việc thị trường bị chi phối bởi các dự án cao cấp và hạng sang, khiến khoảng cách đối với phân khúc bình dân chênh lệch đến gần 8 lần vào gần cuối năm 2025. Các phường: Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ là những khu vực hiện có mức giá sơ cấp cao nhất trên thị trường” – đại diện BHS Property thông tin.
Đẩy mạnh nhà ở xã hội và liên kết công - tư
Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, nguyên nhân căn bản của sự mất cân đối cung – cầu là do chi phí đầu vào tăng cao kéo giá bán lên, đặc biệt với những dự án trong trung tâm hoặc các khu đô thị vệ tinh đang phát triển mạnh, giá thành đầu vào có thể tăng tới chục phần trăm so với giai đoạn trước, khiến sản phẩm hướng tới khách hàng thu nhập trung bình trở nên “không còn hấp dẫn” về mặt kinh doanh.
Mặt khác, thị trường Hà Nội thời gian gần đây ghi nhận nhu cầu mua căn hộ ở mức cao dù điều kiện tài chính của phần đông người mua không thay đổi tương xứng. Nguồn cung ở phân khúc bình dân – trung thấp gần như không còn, phần lớn sản phẩm mới được định vị ở phân khúc trung cao và cao cấp, không phù hợp với túi tiền của người mua thực – đặc biệt là nhóm gia đình trẻ, người thu nhập trung bình và lực lượng lao động trẻ mới ra trường.
.jpg)
Cần tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở xã hội để cải thiện việc chênh lệch cơ cấu sản phẩm trên thị trường.
Bên cạnh đó, các vấn đề pháp lý như kéo dài thủ tục phê duyệt dự án cũng là một trong những rào cản khiến các dự án nhỏ, vốn ít hơn – vốn thường mang tới sản phẩm giá rẻ – khó thể triển khai, qua đó thu hẹp dần đường sống của phân khúc hạng C. Việc “đẩy giá quy hoạch” và thủ tục phức tạp khiến tính cạnh tranh giữa các chủ đầu tư giảm, dẫn tới sự tập trung vào các dự án có quy mô lớn và lợi nhuận cao hơn.
“Khi nguồn cung giá rẻ biến mất, mặt bằng giá toàn thị trường có xu hướng tăng lên bởi lực cầu dồn vào các phân khúc còn lại. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở đối với nhóm thu nhập trung bình – vốn chiếm đa số trong lực lượng lao động đô thị – ngày càng khó khăn hơn. Việc phân khúc căn hộ hạng C biến mất đồng nghĩa với việc cơ hội sở hữu nhà ở tại đô thị trung tâm với mức giá phù hợp dành cho lực lượng thu nhập thấp và trung bình bị thu hẹp lại, làm tăng nguy cơ phân tầng xã hội theo khả năng tiếp cận nhà ở” - chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung cho hay.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đinh cho rằng, để hạn chế tình trạng mất cân đối cung – cầu và lệch pha sản phẩm trên thị trường, Chính phủ cần tiếp tục đẩy mạnh thúc đẩy phân khúc căn hộ trung bình, thông qua các giải pháp cụ thể gồm: Thứ nhất, có chính sách hỗ trợ đầu vào dự án như bố trí quỹ đất sạch, thuế và phía ưu đãi dành riêng cho nhà ở giá trung bình, hạn chế việc đấu giá đất với giá cao nhằm tạo ra dư địa giá thành thấp hơn cho phân khúc hạng C; giảm thuế sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và phí cơ sở hạ tầng để giảm chi phí phát triển dự án.
Thứ hai, là Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng lớn có thể nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi cho các dự án phát triển căn hộ hạng C, với lãi suất thấp hơn và thời hạn trả nợ dài hơn, nhằm giảm rủi ro tài chính cho nhà đầu tư và hạ chi phí vốn. Thứ ba, là đẩy mạnh nhà ở xã hội và liên kết công – tư, kết hợp nguồn lực từ các doanh nghiệp và Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội kết hợp nhà ở thương mại giá thấp nhằm bù đắp khoảng trống phân khúc hạng C, đặc biệt ở khu vực đô thị mới.
“Sự biến mất của phân khúc căn hộ hạng C tại Hà Nội trong quý IV/2025 không chỉ là một chỉ báo cho tình trạng mất cân đối cung – cầu củag thị trường BĐS mà còn là lời cảnh báo rõ ràng cho các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và người dân về một nền thị trường “chênh vênh” nếu thiếu sự can thiệp có định hướng. Để thị trường BĐS thực sự phục vụ cho phát triển đô thị bền vững, việc tái cân bằng phân khúc, đặc biệt là phục hồi phân khúc căn hộ giá trung bình, cần được đặt vào ưu tiên hàng đầu trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội giai đoạn tới” – TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.
