Nhìn vào số liệu, có vẻ như giá nhà ở TP Hồ Chí Minh đang có xu hướng điều chỉnh giảm. Báo cáo quý II/2025 của Savills chỉ rõ, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tại TP Hồ Chí Minh (cũ) duy trì ở ngưỡng 90 triệu đồng/m², các khu vực mới sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) lại ghi nhận mức giá thấp hơn đáng kể, quanh mốc 40 triệu đồng/m2. Khi gộp chung, sự chênh lệch này tự nhiên kéo mặt bằng giá trung bình toàn TP Hồ Chí Minh đi xuống trên giấy tờ.
Tuy nhiên, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, đã thẳng thắn chỉ ra, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh bất kỳ sự thay đổi thực tế nào tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể: “Thị trường chưa hề ghi nhận giá bán tại từng dự án giảm sau sáp nhập. Những yếu tố nội tại như nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn là "kim chỉ nam" định hình giá bán” - bà Cao Thị Thanh Hương phân tích.
Tương tự, dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE Việt Nam, Batdongsan.com.vn và Bộ Xây dựng cũng đã vẽ nên một bức tranh tăng trưởng mạnh mẽ, thậm chí gây sốc. Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh (cũ) trong quý II/2025, đã tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với năm trước. Đáng chú ý hơn, giá chung cư tại Bình Dương cũ tăng 11%, Long An cũ tăng 19% trong quý II/2025, chủ yếu do sự xuất hiện của các dự án cao cấp mới.
Các chuyên gia cho rằng, giá bất động sản ở TP Hồ Chí Minh vẫn "neo" cao sau sáp nhập, chưa hề có xu hướng giảm như kỳ vọng. Ảnh: Tiểu Thúy
Thậm chí, giá thứ cấp chung cư TP Hồ Chí Minh đã tăng gần 33% so với cùng kỳ 2024, và Bộ Xây dựng còn xác nhận mức tăng trung bình toàn TP Hồ Chí Minh là 36% so với năm ngoái – một kỷ lục trong gần một thập kỷ. Song, giữa bức tranh tăng trưởng, Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cảnh báo về "sự thiếu ổn định" khi giá sơ cấp vùng ven tăng quá nhanh nhưng giá thứ cấp không biến động tương đương. Điều này có thể khiến người mua nhà cảm thấy giá đang bị "làm ảo".
Các chuyên gia cho rằng, đằng sau sự "cứng đầu" của giá bất động sản TP Hồ Chí Minh là những "tảng băng chìm" đầy thách thức. Chi phí đất, một phần không hề nhỏ trong cơ cấu giá thành dự án, dường như đã được định hình vững chắc và chưa bao giờ có tiền lệ điều chỉnh giảm trong khung giá đất của Nhà nước. Khi chi phí đầu vào vẫn đứng yên hoặc tăng, việc kỳ vọng giá bán giảm là điều khó xảy ra. Điều này lý giải vì sao nhiều dự án mới, ngay cả ở những khu vực vừa được sáp nhập như Bình Dương (cũ), lại tự tin áp dụng mức giá cao hơn từ 15-30% so với chỉ sáu tháng trước, khiến người mua phải "ngã ngửa".
Đơn cử, Phú Đông Group cũng phải điều chỉnh giá Phú Đông Sky One tăng 5 triệu đồng/m2, lý do duy nhất được đưa ra là chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
Ngoài ra, một số dự án có mức độ tăng giá thứ cấp bình quân cao (7 - 10%) trong quý II/2025 như: Gateway Thảo Điền (giá khoảng 123 triệu đồng/m2), Thảo Điền Green (163 triệu đồng/m2) Urban Green (khoảng 72 triệu đồng/m2), CityLand Park Hills (từ 65 triệu đồng/m2), Lavida Plus (67 triệu đồng/m2), Vista Verde (110 triệu đồng/m2), HaDo Centrosa Garden (130 triệu đồng/m2)...
Bên cạnh "gánh nặng" chi phí, "cơn khát" nguồn cung chính là áp lực khổng lồ khác đang đẩy giá lên cao. TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu đầy tham vọng: 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025. Thế nhưng, đến nay, chỉ vỏn vẹn 24% chỉ tiêu được hoàn thành, tương đương khoảng 56.000 căn. Nguồn cung mới trong quý II/2025, dù có tăng trưởng, cũng chỉ đạt chưa đến 2.000 căn.
Tổng cộng 6 tháng đầu năm 2025, con số nguồn cung sơ cấp toàn TP Hồ Chí Minh chỉ vỏn vẹn hơn 6.000 căn. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung cầu cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá không ngừng "leo thang".
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chỉ ra những "nút thắt" lớn. TP Hồ Chí Minh (cũ) đã không còn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc cao cấp chiếm tới 70% thị trường từ 2020-2023, và từ 2024 đến nay, hầu hết các dự án mới chỉ tập trung vào cao cấp, không còn cả nhà ở trung cấp.
"Giá nhà tăng liên tục và “neo” ở mức rất cao, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, thấp, khiến thị trường phát triển không bền vững” - ông Lê Hoàng Châu lo ngại, và nhấn mạnh, hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ cũng đang gây lãng phí nguồn lực và thiếu hụt nguồn cung, càng khó kéo giảm giá nhà trong ngắn hạn.
Các chuyên gia cho rằng, TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập, một mặt mở ra "dư địa vàng" cho quy hoạch và phát triển, nhưng mặt khác, cũng đặt ra những thách thức lớn về sự cân bằng và bền vững của thị trường bất động sản. Bài toán về giá, nguồn cung và sự phát triển hài hòa giữa các phân khúc vẫn cần những lời giải đồng bộ và quyết liệt từ các nhà quản lý và doanh nghiệp.
