Các chuyên gia đã chỉ ra rằng, đây chính là những nguyên nhân cơ bản khiến cho việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ (CCC) trên địa bàn TP Hồ Chí Minh vẫn "ì ạch" trong nhiều năm qua. Trên cơ sở các chương trình đột phá đã được Đảng bộ TP thông qua, rõ ràng, việc tìm cơ chế mới cho việc cải tạo chung cư cũ đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết đối với các cơ quan quản lý.
Không còn đường lùi
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn còn có khoảng gần 500 chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng. Phần lớn những chung cư này được xây dựng từ giữa những năm 1960 cho đến nay. Trong đó, có khoảng 106 chung cư, nhà tập thể đã xuống cấp nặng. Đặc biệt, có những chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm; điển hình như, chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, chung cư Cô Giang, quận 1, chung cư lô 4, lô 6 Thanh Đa, quận Bình Thạnh…
 |
| Cảnh hoang tàn ghê người tại chung cư 272 Trần Hưng Đạo, quận 5, TP Hồ Chí Minh. |
Theo kế hoạch, TP Hồ Chí Minh sẽ phải di dời, tháo dỡ, cải tạo khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000 m2 sàn. Đồng thời, phải khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ dân, tương đương 901.696 m2 sàn.
Tuy nhiên, tốc độ cải tạo, xây dựng các chung cư cũ vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị của thành phố; đồng thời chưa giải quyết được nhu cầu bức thiết của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nguyên nhân chính của sự chậm trễ này là do TP chưa có cơ chế, chính sách phù hợp, dẫn đến việc các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia.
"Ngay trong cơ chế chọn chủ đầu tư theo quy định hiện hành cũng tồn tại nhiều bất cập, mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Theo đó, trước hết phải tiến hành chọn chủ đầu tư dự án xây dựng lại chung cư thông qua đại hội chung cư. Nếu các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước mới tham gia. Nhưng điều này chỉ áp dụng đối với trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại...", ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Một bất cập khác là chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn. Phát biểu tại hội thảo về chung cư cũ mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, doanh nghiệp ông không tham gia dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ vì rất nhiều rủi ro. "Khi đầu tư dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ, doanh nghiệp ngại nhất là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng do phải trực tiếp gặp gỡ, thương lượng bồi thường với quá nhiều hộ dân", ông Nghĩa chi sẻ.
Thực tế cho thấy, đã có những doanh nghiệp phải bỏ vốn rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chỉ với vài hộ dân không đồng thuận, dự án đã "ách tắc"... vô thời hạn. Đó là chưa kể, khi tham gia các dự án xây mới chung cư, doanh nghiệp còn bị ràng buộc khá nhiều về quyền lợi, nghĩa vụ trong khi chính sách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ hấp dẫn...
Đâu là giải pháp?
Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, để đẩy mạnh việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ, hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, cần triển khai các dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng đối tác công tư (PPP). Hoặc hình thức hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT). Theo đó, Chính phủ, Bộ Xây dựng ủy quyền cho UBND TP Hồ Chí Minh xem xét, quyết định, phê duyệt tất cả các dự án nhà ở trên địa bàn, không phân biệt quy mô, để giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian và tiết kiệm chi phí.
Trong khi đó, theo ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải, tại quận 10 hiện đang triển khai hai dự án. Đó là, dự án cải tạo cụm chung cư Ngô Gia Tự gồm 18 block, đến nay chỉ có một block là lô G đã bồi thường, giải phóng mặt bằng xong. Còn lại 17 block (với 2.152 hộ dân) thuộc diện có nguy cơ sụp đổ cao, cần phải tháo dỡ gấp sau gấn 1o năm kêu gọi đầu tư vẫn chưa di dời dân được.
Quận 10 cũng đang triển khai một dự án khác là khu C30 với diện tích gần 30 ha đã được TP phê duyệt tổng thể để mời gọi đầu tư. Quy mô dự án tuy rộng nhưng phần đất do các đơn vị đang quản lý, sử dụng hiện hữu rất lớn, trong khi phần diện tích xây dựng mới để mời gọi đầu tư lại nhỏ. Không những vậy, chủ dự án còn phải dành một phần để xây nhà tái định cư, nhà ở xã hội nên hiệu quả đầu tư sẽ không cao... Rõ ràng, với cách làm như hiện nay thì phải rất lâu nữa hai dự án này mới triển khai xong.
Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh - ông Trần Trọng Tuấn cũng nhìn nhận, cái chậm nhất trong việc cải tạo chung cư cũ chính là chưa hài hòa được giữa lợi ích của người dân và doanh nghiệp - chủ đầu tư thực hiện dự án. Theo ông Tuấn, nhà nước cần mạnh dạn phân cấp trong đó, Trung ương phân cấp cho UBND cấp tỉnh, thành phố. Đồng thời, Sở Xây dựng cũng đề xuất TP cơ chế phân cấp và ủy quyền triệt để cho quận, huyện rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục từ công nhận chủ đầu tư, phê duyệt phương án; các quận huyện cũng đề xuất thành phố phân cấp để chủ động giải quyết các vấn đề có liên quan nhằm đẩy nhanh tiến độ.
"Mục đích cuối cùng của việc này là vì chất lượng cuộc sống người dân. Phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân tốt bằng hoặc hơn nơi ở cũ, có như vậy thì việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ mới đẩy nhanh hơn được", ông Tuấn chia sẻ.
|
TP Hồ Chí Minh có hơn 500 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, trong đó có khoảng 50 chung cư hư hỏng nặng, cần cải tạo gấp. Tuy nhiên đến nay mới có khoảng 30 chung cư cũ được tháo dỡ, còn quá ít so với yêu cầu. Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020, TP Hồ Chí Minh phấn đấu tháo dỡ, di dời 70 chung cư cũ với hơn 7.200 hộ dân, đồng thời tập trung nguồn lực để xây mới hơn 60 chung cư cũ với quy mô 9.870 căn hộ. (Nguồn: Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh) |
