Kiểm soát giá bất động sản ngay từ đầu vào

Giá bất động sản vượt xa thu nhập

Trong khoảng 5 – 10 năm trở lại đây, giá BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc nhà ở đô thị, đã tăng với tốc độ nhanh hơn rất nhiều so với tăng trưởng thu nhập của người dân. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến đã lên tới 50 – 80 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m² ở nhiều dự án trung tâm. Nhà ở thấp tầng, đất nền tại các khu vực ven đô cũng tăng mạnh, hình thành các “đợt sóng giá” theo thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng. Mức giá này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa vời, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở giá phù hợp lại phát triển chậm, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường. Trước thực trạng này, tại phiên họp lần thứ 4 của Ban chỉ đạo T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường BĐS (ngày 17/12), Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải có giải pháp căn cơ để kiểm soát giá BĐS, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – DN – người dân.

Thị trường bất động sản tăng với tốc độ nhanh hơn rất nhiều so với tăng trưởng thu nhập của người dân. Ảnh: Thanh Hải

Điểm nhấn trong chỉ đạo của Thủ tướng là yêu cầu kiểm soát giá BĐS ngay từ giá đầu vào, thông qua việc minh bạch, hợp lý hóa toàn bộ các yếu tố cấu thành nên giá thành sản phẩm BĐS bao gồm: chi phí đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, vốn, thủ tục hành chính, xây dựng, hạ tầng và các khoản chi phí không chính thức. Thủ tướng nhấn mạnh, nếu không kiểm soát tốt giá đầu vào thì mọi nỗ lực bình ổn thị trường BĐS sẽ chỉ mang tính ngắn hạn, thậm chí làm gia tăng đầu cơ, tích trữ.

Thủ tướng cũng chỉ ra những bất cập, thiếu thống nhất liên quan đến việc xác định giá đất (chiếm từ 30 – 60% chi phí dự án) còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu thống nhất, khiến DN gặp khó trong tính toán hiệu quả đầu tư, còn người mua nhà phải gánh chi phí cao, thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất kéo dài, gây phát sinh chi phí vốn, làm đội giá sản phẩm. Một yếu tố đầu vào khác có tác động lớn đến giá BĐS là chi phí thủ tục hành chính, một dự án phải mất nhiều năm để hoàn thiện các thủ tục, khiến chi phí vốn của DN tăng cao, cuối cùng đều được tính vào giá bán.

Trong bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ, lãi suất có giai đoạn tăng cao, DN buộc phải tính toán lại giá bán để bù đắp chi phí tài chính. Theo yêu cầu của Thủ tướng, chính sách tín dụng cần được điều hành linh hoạt, phân biệt rõ giữa nhu cầu đầu tư, đầu cơ với nhu cầu ở thực; dòng vốn cần được ưu tiên cho các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp;

Chính quyền địa phương cũng có vai trò, trách nhiệm trong việc kiểm soát giá BĐS, thông qua việc đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để phát triển nhà ở, đặc biệt là NƠXH. Đặc biệt, cần tăng cường công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, giá giao dịch thực tế… thì các hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo “sóng ảo” sẽ khó có đất sống. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống thuế, trong đó có thuế đối với BĐS thứ hai, thuế đối với hành vi đầu cơ, bỏ hoang đất đai… là công cụ kinh tế quan trọng để điều tiết thị trường.

“Nếu chỉ can thiệp ở khâu giá bán thì rất khó bền vững, kiểm soát từ đầu vào mới là giải pháp căn cơ, bởi khi chi phí đất, chi phí tài chính và thời gian làm thủ tục được kéo xuống, giá nhà sẽ tự giảm mà không cần biện pháp hành chính cứng nhắc. Chủ trương này giúp thị trường vận hành theo đúng quy luật cung – cầu, tránh tình trạng “bóp méo” giá, đồng thời giảm áp lực cho hệ thống tín dụng và kiểm soát tốt rủi ro bong bóng BĐS” - chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá.