Khu vực trung tâm "đi ngang", ngoại thành tăng vọt
Ngày 21/1, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Bùi Minh Thạnh đã ký văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh về việc tổ chức thực hiện bảng giá đất mới. Trước đó, vào cuối năm 2025, HĐND TP Hồ Chí Minh đã thông qua Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND, quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng cho toàn thành phố sau sáp nhập.
Theo đó, bảng giá đất mới được chia thành 3 khu vực chính:
Khu vực 1 (TP Hồ Chí Minh cũ): giá đất cơ bản giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có mức giá cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m2.
Khu vực 2 (tỉnh Bình Dương cũ): ghi nhận mức biến động mạnh nhất với hệ số tăng dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với năm 2024. Tuyến đường ĐH.505 có nơi tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng/m2.
Khu vực 3 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ): giá đất ở điều chỉnh tăng từ 1,7 đến hơn 4 lần, cao nhất đạt gần 150 triệu đồng/m2 tại đường Thùy Vân (Vũng Tàu).
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh được giao chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan để phổ biến và hướng dẫn thực hiện thống nhất.
Bảng giá đất mới của TP Hồ Chí Minh tiệm cận giá thị trường giúp xóa bỏ cơ chế "hai giá" và là căn cứ quan trọng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai từ năm 2026. Ảnh minh hoạ (nguồn Internet)
Một “vòng xoáy” chi phí mới có thể hình thành trên thị trường
Bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc "vì dân hơn", hướng tới sự công khai và minh bạch trong quản lý. Tuy nhiên, tác động của nó đối với các nhóm đối tượng là khác nhau.
Đối với người dân thuộc diện bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư sẽ được hưởng lợi nhờ giá bồi thường tiệm cận thị trường, giúp xác định ngay giá nền tái định cư và đảm bảo quyền lợi công bằng. Một số trường hợp ổn định sử dụng đất đủ điều kiện sẽ không phải đóng tiền khi cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, với nhóm hộ gia đình muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (lên thổ cư) tại khu vực Bình Dương cũ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do giá đất tăng cao. Ví dụ, tại Cần Giờ, một lô đất 230 m2 có thể tăng tiền thuế chuyển đổi từ 185 triệu đồng lên hơn 2,2 tỷ đồng (gấp 12 lần). Điều này dẫn đến nguy cơ người dân không đủ khả năng hợp thức hóa đất đai, khiến đất "nằm chết" hoặc phát sinh xây dựng sai phép.
Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, dù không chịu tác động trực tiếp về tiền sử dụng đất cho các dự án thương mại vì mức này vẫn được tính theo phương pháp thặng dư, song chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao sẽ đẩy phí phát triển dự án lên, có thể khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sụt giảm và nghiêng về phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, doanh nghiệp sản xuất, dịch vụ có thể đối mặt với việc tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất hàng năm khi giá đất tăng. Dù vậy, các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ nghèo và gia đình chính sách vẫn được duy trì để giảm bớt gánh nặng.
Cần chính sách đồng hành để hiện thực hóa mục tiêu "vì dân"
Nhận định về bảng giá đất mới của TP Hồ Chí Minh, các chuyên gia bất động sản đánh giá cao nỗ lực minh bạch hóa thị trường nhưng cũng đưa ra nhiều cảnh báo.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, bảng giá mới tạo tính công bằng cho nhóm được đền bù, nhưng lại tạo áp lực cực lớn cho người muốn tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Ông lo ngại quỹ đất hợp pháp khan hiếm sẽ đẩy giá nhà tăng cao, khiến người mua ở thực càng khó tiếp cận.
Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cảnh báo, các doanh nghiệp nhỏ có thể bị chậm tiến độ hoặc hoãn khởi công dự án do chi phí đầu vào tăng cao.
Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn thực thi pháp luật đất đai, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh), nhấn mạnh việc UBND TP Hồ Chí Minh ban hành chỉ đạo triển khai Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026 là một bước đi tất yếu để cụ thể hóa Luật Đất đai 2024 và đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường. Tuy nhiên, sự thay đổi này mang lại cả những cơ hội về minh bạch pháp lý lẫn những thách thức không nhỏ cho người dân.
“Bảng giá đất mới giúp xóa bỏ tình trạng "hai giá" (chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường), vốn là nguồn cơn của nhiều tranh chấp đất đai kéo dài. Tuy nhiên sự thay đổi giá quá nhanh có thể gây trở ngại cho các thủ tục cấp Giấy chứng nhận, chuyển nhượng hoặc thừa kế, dễ dẫn đến các khiếu nại, tranh chấp tại các khu vực có mức giá điều chỉnh tăng vọt” – luật sư Lê Thu Thảo nói và nhấn mạnh, bảng giá đất mới là công cụ quản lý cần thiết nhưng cần được thực hiện kèm theo các hướng dẫn sát sao từ các cơ quan chức năng để người dân kịp thời nắm bắt các chính sách ưu đãi về thuế.
“Việc TP Hồ Chí Minh cam kết sẽ xem xét điều chỉnh nếu giá đất biến động trên 20% là một cơ chế linh hoạt cần thiết để bảo đảm bảng giá luôn phù hợp với thực tế và không gây xáo trộn quá lớn đến đời sống kinh tế - xã hội” - luật sư Lê Thu Thảo nói thêm.
Các chuyên gia đồng tình rằng, để bảng giá đất thực sự "vì dân", các quy định pháp luật không chỉ là các con số áp đặt, mà phải là một hệ thống giải pháp đồng bộ từ miễn giảm thuế đến hỗ trợ tái định cư, đảm bảo người dân có thể an cư và phát triển trên chính mảnh đất của mình.
