Trên cơ sở đó, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nhiều chính sách cụ thể, mở ra “đường băng pháp lý” vốn được chờ đợi suốt nhiều năm.
Nhiều cơ chế, chính sách đặc thù
Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ lâu đã được xác định là nhiệm vụ quan trọng của Hà Nội, gắn trực tiếp với an toàn, chất lượng sống của người dân và mục tiêu chỉnh trang, tái cấu trúc không gian đô thị. Hiện trên địa bàn Thủ đô có gần 1.600 khu, tòa nhà chung cư cũ, trong đó không ít công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Thực tiễn, tiến độ cải tạo chung cư cũ còn chậm so với yêu cầu đặt ra, đòi hỏi phải có cơ chế đủ mạnh và cách tổ chức thực hiện hiệu quả hơn để đưa chủ trương vào cuộc sống.
.jpg)
Chung cư C4, Giảng Võ, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội cho phép Hà Nội thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù được nhìn nhận như một bước “mở khóa” quan trọng cho bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội đã trao cho Thủ đô không gian pháp lý rộng hơn để xử lý các dự án lớn, phức tạp, trong đó có cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trên cơ sở này, HĐND TP Hà Nội đã kịp thời ban hành, điều chỉnh nhiều chính sách nhằm cụ thể hóa cơ chế đặc thù vào thực tiễn.
Một nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm là cơ chế về tỷ lệ đồng thuận và thẩm quyền tổ chức thực hiện. Theo các quy định mới, khi trên 75% (tỷ lệ đã được rút ngắn 5% so với mức 80% quy định tại Luật Nhà ở 2023) số chủ sở hữu nhà và diện tích trong khu chung cư cũ đồng thuận với phương án cải tạo, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, UBND TP Hà Nội được quyền quyết định biện pháp cưỡng chế phá dỡ, cải tạo đối với phần còn lại. Quy định này được xem là phù hợp thực tiễn, bởi lâu nay các dự án cải tạo chung cư cũ khi triển khai đều vấp phải sự thiếu hợp tác của một bộ phận người dân, dẫn tới không đạt tỷ lệ yêu cầu. Các chủ đầu tư cũng khó triển khai dự án khi bị khống chế về mật độ xây dựng hay số tầng mong muốn, dẫn tới không đủ quỹ căn thương mại để bù đắp chi phí xây dựng, bồi thường.
Mặt khác, theo các chuyên gia, điểm nghẽn lớn nhất của cải tạo chung cư cũ không nằm ở kỹ thuật xây dựng mà ở cơ chế và cách tổ chức thực hiện. Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, cần phải thành lập bộ phận một cửa xuyên suốt để giải quyết những vướng mắc phát sinh khi cải tạo chung cư; ban hành các chính sách đồng bộ, nhất quán để việc thực hiện được những kế hoạch cụ thể, giải quyết tất cả các vấn đề khúc mắc.
Ở góc độ quy hoạch, KTS Trần Huy Ánh - Hội Kiến trúc sư Hà Nội nhấn mạnh vai trò của quy hoạch chi tiết như nền tảng bắt buộc, bởi các chỉ tiêu về sử dụng đất, mật độ xây dựng và dân số sẽ quyết định khả năng hiện thực hóa các cơ chế chính sách trong thực tế. Theo ông, nếu không chuẩn bị tốt khâu này, cải tạo chung cư cũ có thể tạo ra áp lực mới lên hạ tầng đô thị.
Những phân tích trên cho thấy, khi “đường băng pháp lý” đã được mở, vấn đề cốt lõi không còn nằm ở việc có hay không có cơ chế, mà là tổ chức thực hiện đến đâu và nhất quán như thế nào.
Bài học từ giải phóng mặt bằng và yêu cầu thực thi
Trong bối cảnh Hà Nội vừa đạt được những kết quả đáng chú ý trong công tác GPMB các dự án hạ tầng lớn, đặc biệt là dự án đường Vành đai 1, nhiều ý kiến cho rằng đây là bài học quản trị đô thị có giá trị tham chiếu đối với cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Thực tiễn cho thấy, GPMB từng là “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của hàng nghìn hộ dân. Chỉ khi TP ban hành các quyết định dứt khoát, xác lập rõ trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, đồng thời huy động sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị từ TP đến cơ sở, công tác GPMB mới có chuyển biến rõ rệt. Trong quá trình đó, tuyên truyền, vận động được đặt song hành với việc thực thi nghiêm các quyết định hành chính theo quy định pháp luật.
Kết quả đạt được không chỉ là việc cơ bản hoàn thành GPMB với khối lượng rất lớn mà quan trọng hơn là tạo dựng được sự đồng thuận xã hội trong một nhiệm vụ vốn rất nhạy cảm. Theo các chuyên gia, bài học rút ra là, khi chủ trương đã rõ, pháp lý đầy đủ và tổ chức thực hiện nhất quán những khác biệt về lợi ích có thể được tháo gỡ vì mục tiêu chung. Nhìn từ góc độ đó, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng là một bài toán tương tự. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật xây dựng hay thỏa thuận dân sự mà là bài toán quản trị đô thị, đòi hỏi sự thống nhất giữa chủ trương, cơ chế và hành động trong thực tiễn.
Khâu quyết định đưa chính sách vào cuộc sống
Khi “đường băng pháp lý” đã được mở, yếu tố quyết định để chính sách đi vào cuộc sống nằm ở khâu tổ chức thực hiện, trong đó chính quyền địa phương giữ vai trò trung tâm. Cải tạo chung cư cũ chạm trực tiếp đến chỗ ở, sinh kế và tâm lý của người dân, vì vậy chính quyền cơ sở không chỉ thực hiện thủ tục mà còn là chủ thể tổ chức đối thoại, giải thích chính sách và tạo đồng thuận xã hội.
Việc trao thẩm quyền cho UBND TP Hà Nội quyết định biện pháp cưỡng chế khi đạt trên 75% đồng thuận cho thấy vai trò và trách nhiệm lớn hơn của chính quyền địa phương trong giai đoạn triển khai. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm với quá trình vận động, thuyết phục, công khai thông tin và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, tương tự cách Hà Nội đã làm trong công tác GPMB các dự án hạ tầng lớn.
Trong thời gian tới, yêu cầu đặt ra là chính quyền địa phương phải chủ động, quyết liệt và nhất quán hơn, từ rà soát, phân loại hiện trạng các khu chung cư cũ, đến chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, phương án cải tạo. Minh bạch thông tin về lộ trình, nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xem là yếu tố then chốt để tạo niềm tin và hạn chế phát sinh khiếu kiện.
Kinh nghiệm từ công tác GPMB các dự án hạ tầng lớn cho thấy, khi chính sách đúng được triển khai đến nơi đến chốn, những nhiệm vụ khó và "nhạy cảm" vẫn có thể đạt kết quả. Với cải tạo chung cư cũ, nếu tận dụng tốt cơ chế đặc thù và tổ chức thực hiện hiệu quả, đây không chỉ là lời giải cho bài toán an toàn nhà ở, mà còn là bước đi quan trọng trong quá trình chỉnh trang, phát triển bền vững Thủ đô.
|
Nếu không có cơ chế về tỷ lệ đồng thuận với con số trên 75% chủ sở hữu nhà và người sử dụng 75% diện tích đất trong khu vực đồng thuận thì không thể cải tạo được các khu chung cư cũ, nhà thấp tầng xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đặc biệt là nguy hiểm về cháy nổ. Cơ chế mới cho phép thực hiện cải tạo tổng thể các khu vực chung cư cũ, nhà thấp tầng đan xen theo hướng hình thành các khu đô thị văn minh, hiện đại; phát triển không gian trên cao cho nhà ở, không gian ngầm cho dịch vụ và giao thông, còn không gian trên mặt đất ưu tiên cho cây xanh và các công trình công cộng, phù hợp với định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD. GS Hoàng Văn Cường - Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hà Nội |
