Đồng quan điểm với các chuyên gia, nhiều nhà quản lý đều cho rằng, phương pháp này là công cụ hữu hiệu để tháo gỡ vướng mắc cho hàng nghìn dự án bất động sản (BĐS) đang bị chậm triển khai.
Hàng nghìn dự án chậm triển khai
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của T.Ư và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất và bổ sung, hoàn thiện quy định bảo đảm công khai, minh bạch, như: công khai giá đất, giao dịch qua sàn giao dịch đối với dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại...
Một phiên đấu giá đất trên địa bàn huyện Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Phương pháp định giá đất theo thị trường góp phần từng bước loại bỏ những bất cập về việc sử dụng bảng giá đất, khung giá đất, khiến cho những giao dịch nhà đất luôn tồn tại “hai giá” (giá thực tế mua bán cao hơn nhiều so với giá được ghi trong hợp đồng – PV), gây thất thoát nguồn ngân sách Nhà nước và là căn nguyên cho những tiêu cực xảy ra.
Theo đánh giá, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những nội dung mấu chốt của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là công việc khó khăn, cần sự quan tâm đầy đủ thì mới có thể thực hiện được. Bởi giá thị trường phải được các bên công nhận, có cơ chế, hệ số điều chỉnh giữa vùng này với vùng khác, phố này với phố khác...
Khái niệm giá thị trường không phải một giá cố định, mà phụ thuộc thời điểm chốt, thậm chí một mảnh đất lúc này giá này nhưng lúc khác lại giá khác. Bên cạnh đó, giá tạo thanh khoản là giá thực tế, còn giá tham chiếu chỉ có tính chất tham khảo.
“Giá thị trường nhà đất bây giờ đang quá cao, gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam một năm. Trong khi đó, con số tại các quốc gia phát triển chỉ gấp 6 - 7 lần. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì giá đất đền bù chắc chắn phải cao lên. Điều này đồng nghĩa chi phí tính toán giá thành xây dựng của các dự án, công trình sẽ tăng lên rất cao, chủ đầu tư cũng phải tăng giá. Người mua nhà sẽ là đối tượng gánh mọi chi phí. Như vậy, sẽ xuất hiện câu chuyện quan trọng không kém là vấn đề giải quyết nơi ăn chốn ở của người dân, bởi khi đó rất nhiều người sẽ không thể mua nổi nhà để ở nữa” – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) phân tích.
Báo cáo về tình hình triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vào ngày 3/8 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước hiện có 986 dự án với 413.539 căn đang triển khai xây dựng đang gặp khó khăn.
Một phần nguyên nhân khiến các dự án bị chậm còn liên quan đến vướng mắc về thể chế, pháp luật thuộc quy định của luật đang được Chính phủ đề xuất tháo gỡ trong dự thảo các luật trình Quốc hội xem xét thông qua trong thời gian tới.
“Hầu hết các khó khăn, vướng mắc của các dự án BĐS thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương, trong đó nguyên nhân chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng. Đơn cử như việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vấn đề đất đai trong các quy định của Luật Đất đai về phương pháp xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bảng giá đất, giải phóng mặt bằng...” - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay.
Cần áp dụng linh hoạt
Vấn đề tiếp tục hay loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất những ngày gần đây đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ phía người dân, DN, chuyên gia và cả những nhà quản lý, khi trước đó Bộ TN&MT trình dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Trong đó, nhiều ý kiến lo ngại việc nếu loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất thì các dự án BĐS sẽ tiếp tục rơi vào vướng mắc, chậm triển khai.
Lý giải điều này, Bộ TN&MT (đơn vị soạn thảo) cho rằng, phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Tuy nhiên, theo đánh giá việc xác định giá đất theo thị trường là vô cùng khó khăn, bởi giá đất tại cùng một khu vực, cùng thời điểm nhưng cũng khác nhau.
Trong khi đó, phương pháp thặng dư trong định giá đất được thế giới tổng kết dựa trên cơ sở khoa học, thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm, hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam.
“Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành BĐS công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án BĐS thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.
Với Việt Nam, càng quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vì vậy sẽ là vô lý và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư” – chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh phân tích.
Các chuyên gia đều cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007, làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp. Cùng với đó có thể dẫn đến hệ lụy là nhiều phân khúc của thị trường BĐS nói riêng và các dự án đầu tư liên quan đến đất đai sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường, trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Vì vậy cần phải áp dụng linh hoạt các phương pháp trong định giá đất.
“Việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ, công chức và những người liên quan, do sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán, giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào lại không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình.
Vì vậy đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với các phương pháp khác để so sánh, đối chiếu và sửa Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu kiến nghị.
|
Việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát DN 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này. Chúng tôi kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp này. Dù có vướng mắc nhưng tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất. |
