Định giá đất cần cân bằng giữa vai trò Nhà nước và dữ liệu thị trường

Từ nhận định này, luật sư Lê Thu Thảo lưu ý, khi một quá trình định giá đất được thực hiện dưới sự áp đặt của ý chí chủ quan và loại trừ hoàn toàn các yếu tố thị trường, kết quả sẽ khó lòng phản ánh đúng giá trị thực tế và thiếu đi tính khách quan căn bản. Trọng tâm của vấn đề là Nhà nước vẫn giữ vai trò quyết định cuối cùng về giá, nhưng quyết định đó phải dựa trên cơ sở tham khảo giá thị trường được định giá một cách minh bạch, khoa học và có kiểm toán độc lập. Đây chính là sự cần thiết phải nâng cao năng lực quản lý, thiết lập và vận hành một cơ chế điều tiết thị trường một cách hiệu quả, bền vững.

Cần một lộ trình thận trọng

Từ góc độ doanh nghiệp, việc thiếu cơ chế tham chiếu thị trường có thể khiến nhà đầu tư khó dự đoán chi phí sử dụng đất, ảnh hưởng lớn đến kế hoạch tài chính. Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hoà Trần Khánh Quang, nhận định việc áp dụng bảng giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính sẽ giúp doanh nghiệp chủ động ước tính chi phí, giảm ách tắc phê duyệt giá. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo về nguy cơ cạnh tranh không lành mạnh nếu các địa phương hạ giá thuê đất để thu hút đầu tư, hay chênh lệch bảng giá giữa các khu vực giáp ranh.

“Dự thảo mới đề xuất xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa. Đây là cải cách hay, góp phần minh bạch hóa định giá và rút ngắn thủ tục. Song việc triển khai không đơn giản do hạ tầng dữ liệu đất đai toàn quốc chưa đầy đủ, đồng bộ. Điều này đòi hỏi một lộ trình triển khai theo từng giai đoạn, ưu tiên các đô thị có hạ tầng số phát triển” – ông Trần Khánh Quang nói.

Để đảm bảo minh bạch, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh kiến nghị, xây dựng một quy trình định giá với cơ chế kiểm tra và cân đối lẫn nhau. Ông đề xuất tách bạch ba vai trò cốt lõi: tổ chức tư vấn định giá cần tuyệt đối độc lập; hội đồng thẩm định phải là tập hợp liên ngành, có sự tham gia của đại diện người dân, doanh nghiệp và chuyên gia để tăng cường tính phản biện; và cuối cùng, cơ quan Nhà nước sẽ là đơn vị quyết định giá.

Hơn nữa, để củng cố thêm sự minh bạch và niềm tin, ông Phan Dũng Khánh nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tăng cường giám sát từ các bên thứ ba như Kiểm toán Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các hiệp hội chuyên ngành, đặc biệt là trong những trường hợp nhạy cảm như dự án lớn, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay đền bù. Những giải pháp này không chỉ nâng cao chất lượng chính sách mà còn củng cố niềm tin, tạo dựng nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Trần Xuân Lượng, cũng khuyến nghị việc điều chỉnh hệ số K không nên giao hoàn toàn cho địa phương tự quyết mà cần có hội đồng định giá độc lập.

Trong bối cảnh đề xuất thay đổi lớn về định giá đất, các chuyên gia nhất quán quan điểm rằng việc loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường là một bước đi mạo hiểm. Thay vào đó, giải pháp nằm ở việc hoàn thiện các cơ chế quản lý, điều tiết thị trường một cách minh bạch, công bằng và hiệu quả, đảm bảo sự tham gia và giám sát của nhiều bên để giá đất thực sự phản ánh đúng giá trị và phục vụ mục tiêu phát triển bền vững.