Nhà nước làm “trọng tài” định giá đất: Cần cẩn trọng, tránh hệ lụy phát sinh

Cần tránh “hành chính hóa” thị trường

Theo TS Vũ Đình Ánh – chuyên gia kinh tế, đối với người dân khi thực hiện chính sách này có thể mang lại một số lợi ích nhất định, như bảo đảm giá đất đền bù khi thu hồi không quá thấp, tránh tình trạng bị thiệt thòi so với thị trường. Nếu quy định mới đi kèm với hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, áp dụng công nghệ trong định giá, thì người dân có thể được đền bù sát giá hơn, bảo đảm công bằng. Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi người dân đang thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất như chuyển mục đích sử dụng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, nộp tiền sử dụng đất… việc áp dụng một mức giá đất do Nhà nước định giá, nếu quá cao có thể tạo thêm gánh nặng. Đối với khối DN, đặc biệt là DN BĐS, xây dựng, hạ tầng, thì chính sách mới có thể làm thay đổi toàn bộ phương án tài chính dự án. Vì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong đấu giá đất, tính thuế, xác định tiền thuê đất, thế chấp ngân hàng... “Nếu bỏ nguyên tắc thị trường và Nhà nước toàn quyền quyết định giá đất, trong khi thiếu cơ chế giám sát độc lập, thì chính người dân lại là bên chịu thiệt, nên quyền khiếu nại, phản biện về giá đất cần được pháp luật bảo đảm rõ ràng hơn nữa. Còn đối với DN, nếu giá đất do Nhà nước xác định thiếu linh hoạt, không cập nhật thường xuyên, thì sẽ rất khó khăn trong lập kế hoạch đầu tư, nhất là với những dự án dài hạn, việc chênh lệch giữa giá đất và giá thị trường cũng ảnh hưởng đến khả năng vay vốn và hoàn trả tài chính cho ngân hàng” – TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chi Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua, tác động đầu tiên sẽ đến từ việc giảm sự linh hoạt của thị trường. Trước đây, giá đất mang tính thị trường giúp phản ánh quy luật cung cầu, tạo động lực cho đầu tư, kinh doanh BĐS. Khi Nhà nước đứng ra định giá, đặc biệt trong bối cảnh các phương pháp chỉ mang tính chất tham khảo, thị trường có nguy cơ bị hành chính hóa, thiếu phản ứng kịp thời với diễn biến thực tế. “Việc Nhà nước trực tiếp quyết giá đất mà không dựa trên giá giao dịch thực tế có thể dẫn đến tình trạng “giá hành chính”, làm méo mó thị trường, kìm hãm động lực đầu tư, khiến DN khó định lượng hiệu quả kinh doanh. Bên cạnh đó, việc thay đổi phương thức định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại. Nếu Nhà nước định giá cao hơn thị trường, chi phí đầu tư sẽ đội lên, kéo theo giá bán nhà tăng; nếu giá đất thấp hơn, ngân sách lại thất thu, đồng thời xuất hiện nguy cơ tranh chấp và kiện tụng kéo dài” - ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Thời gian qua, nhiều tranh chấp, khiếu nại về đất đai đều bắt nguồn từ bất cập trong định giá. Việc tập trung quyền định giá vào cơ quan Nhà nước là cần thiết trong việc bảo đảm sự ổn định và công bằng của thị trường đất đai. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đề xuất thay đổi nguyên tắc định giá đất cần đi kèm với một hệ thống thể chế đồng bộ, gồm: hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất số, cập nhật theo thời gian thực, kết nối giữa các cấp chính quyền và mở cho người dân, DN tiếp cận. Đặc biệt là phải xây dựng hội đồng định giá đất độc lập, có sự tham gia của các tổ chức định giá chuyên nghiệp, hiệp hội ngành nghề, chuyên gia độc lập, để tạo ra một “điểm cân bằng” giữa Nhà nước và thị trường. Cùng với đó, Nhà nước cần tăng cường cơ chế giám sát, giải trình, việc xác định giá đất cần công khai từng bước, có báo cáo phản biện độc lập, cho phép người dân, DN kiến nghị hoặc khiếu nại; và chính sách này cần được áp dụng theo lộ trình, có thí điểm tại một số địa phương trước khi mở rộng toàn quốc, để tránh gây sốc cho thị trường.