Dai dẳng nỗi lo pháp lý
Tính từ thời điểm ra đời cho đến hiện tại, phân khúc condotel đã có mặt và phát triển tại thị trường Việt Nam trên dưới 15 năm. Và trong suốt 15 năm qua, hành lang pháp lý cho loại hình BĐS này vẫn chưa thể đi đến thống nhất.
Mặc dù, được quảng cáo là khả năng sinh lời hấp dẫn, nhưng hiện tại loại hình condotel chưa được quy định trong bất cứ văn bản pháp luật nào. Việc giao dịch, chuyển nhượng condotel đang diễn ra theo kiểu “lách luật”, nên tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư.
Thực tế, các căn hộ khách sạn đã qua mua bán nhưng người mua không được cấp giấy chứng nhận tài sản, thời hạn sở hữu condotel là lâu dài hay là 50 năm hoặc 70 năm có được ở hay không? Bởi vẫn chưa có luật quy định nào đề cập đến condotel.
 |
|
Condotel đang lâm cảnh “chợ chiều”, bội thực nguồn cung trong khi cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ là lời hứa suông. |
Condotel là căn hộ có chủ sở hữu riêng, nhưng lại nhằm phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, có đơn vị quản lý, cho thuê. Tuy nhiên, do chưa được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật, nên các địa phương gặp không ít khó khăn khi chấp thuận cho doanh nghiệp đầu tư condotel và phải vận dụng một cách linh hoạt theo cách mỗi nơi một kiểu.
Nhiều địa phương đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở đối với dự án condotel, nhưng ở Phú Quốc chỉ cho phép một tỷ lệ là 10% trên tổng diện tích đầu tư dự án và đối với các dự án có quy mô trên 40ha, trong khi đó ở Đà Nẵng tỷ lệ này là khoảng 30%...
Xét về mặt kinh doanh, các sản phẩm Condotel gồm nhiều đối tượng tham gia: Chủ đầu tư toàn bộ dự án Condotel, người mua - nhà đầu tư Condotel và người quản lý Condotel. Câu hỏi đặt ra là: Có 3 đối tượng kinh doanh trên một sản phẩm thì phải có những cam kết ràng buộc pháp lý như thế nào? Chủ đầu tư sản phẩm Condotel thì đảm bảo với nhà đầu tư vào căn hộ Condotel về mức lợi nhuận. Đơn vị quản lý Condotel thì có trách nhiệm như thế nào? Và cơ sở pháp lý nào để đảm bảo những điều này?”.
Rõ ràng, người mua phải chấp nhận rủi ro khi có tranh chấp với chủ đầu tư hoặc các biến động về thị trường hoặc tình hình kinh doanh của công ty quản lý điều hành condotel.
Nếu cứ tiếp tục chấp thuận đầu tư mỗi nơi một kiểu, giao dịch không theo quy định pháp luật nào, thì sau giai đoạn phát triển “nóng” căn hộ khách sạn, nhiều hậu quả có thể xảy ra cho quy hoạch đô thị cũng như nảy sinh tranh chấp giữa các bên liên quan.
Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, vừa qua, có nhiều trường hợp nhiều dự án condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng chưa đảm bảo thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư nên quyền lợi khách hàng không được đảm bảo.
Chia sẻ với PV Báo Kinh tế & Đô thị, luật sư Lê Ngô Trung, Luật sư cao cấp của Công ty Luật Vega cho rằng, việc nhà nước buông lỏng quản lý, thậm chí có dấu hiệu “bật đèn xanh” cho chủ đầu tư các dự án condotel được đà tung hoành cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel đổ vỡ.
Luật sư Trung chỉ rõ thực tế, condotel là căn hộ dịch vụ được phép xây dựng ở những vùng không được quy hoạch làm căn hộ để ở. Đây là đất mà chủ đầu tư thuê 50 năm và khách hàng mua condotel là mua quyền thuê chứ không phải để sở hữu nhà ở. Nhưng trong quá trình triển khai có sự mập mờ của chủ đầu tư nên người mua nghĩ rằng, họ mua căn hộ condotel thì sẽ được sở hữu vĩnh viễn.
“Đáng lý ra khi condotel mới nảy sinh trong xã hội thì luật pháp cần có quy định ngay, nhưng chúng ta đã trì hoãn thành ra bây giờ đi vào tình trạng lúng túng, thị trường đã hình thành nhưng luật thì chưa có. Về lâu về dài, nổi lo về pháp lý đối với condotel sẽ còn dai dẳng…”, Luật sư Trung bày tỏ quan ngại.
‘Vỡ mộng’ sau cơn say!
Sau thời gian phát triển mạnh mẻ với sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước. Từ cuối năm 2018 đến những tháng đầu năm 2019, không ít chủ đầu tư condotel đang tìm cách “hóa kiếp” cho sản phẩm này do đứng trước áp lực nguồn cung dư thừa, trong khi lại thiếu danh phận pháp lý.
Có thể kể đến như trường hợp của tổ hợp giải trí Cocobay của Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) vừa xin UBND TP Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch. Theo đó, nhiều block condotel của Cocobay sẽ trở thành chung cư được cấp sổ đỏ, điều chỉnh các khối cao tầng trở thành thấp tầng gồm biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề.
 |
|
Trong bối cảnh condotel không còn là sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư, Cocobay Đà Nẵng đã xin chuyển điều chỉnh quy hoạch để thành căn hộ chung cư. |
Trước đó, khoảng giữa năm 2016, tổ hợp giải trí Cocobay ra mắt, đã gây sốt tại thị trường Đà Nẵng. Tổ hợp giải trí Cocobay được giới thiệu với tổng mức đầu tư hơn 11.000 tỷ đồng, quy mô hơn 31ha, dự kiến khi hoàn thành, Cocobay sẽ trở thành “Las Vegas Á châu”, nghĩa là tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp hàng đầu Đông Nam Á.
Thời điểm đó, những ai đến tham quan dự án đều bị choáng ngợp trước sự hình thành của hàng loạt cao ốc căn hộ condotel, kèm theo công trình tuyến phố đi bộ, các cửa hàng ẩm thực, giải trí vui chơi, giải trí… Nuôi bộ máy khổng lồ gần 2.000 người, đầu tư lượng vốn ban đầu xấp xỉ 2.000 tỷ đồng, nhưng suốt 2 năm qua dự án Cocobay gần như tê liệt do không bán được hàng.
Trên thực tế, condontel từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”, lợi nhuận cao, rất hấp dẫn doanh nghiệp lẫn giới đầu tư. Nhưng nay nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng bế tắc tìm đầu ra và đang tính tới chuyện “hóa kiếp” condotel. Các dự án này tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu.
Không chỉ doanh nghiệp mới vỡ mộng với condotel, trong cuộc trò chuyện với PV Báo Kinh tế & Đô thị, Anh An, một nhà đầu tư bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho biết chị đang rao bán lại hàng chục căn hộ condotel đã mua trước đó tại Nha Trang và Phú Quốc.
Theo anh An tiết lộ, nắm bắt xu thế thị trường năm 2016 khi condotel bùng phát mạnh mẽ, anh đã “xuống tiền” mua cùng lúc hơn chục căn condotel tại 3 dự án lớn. Tuy nhiên gần 2 năm trôi qua dự án anh An đầu tư vẫn chưa đi vào hoạt động và không thật sự mang lại lợi nhuận cao như kỳ vọng.
“Thật sự là quá mệt mỏi khi phải ngồi đợi pháp lý condetel, trong khi nguồn khách hàng lại nhỏ giọt, nên tôi quyết định bán lỗ để thu hồi vốn với hy vọng đầu tư vào phân khúc khác gỡ gạt lại chút đỉnh”, anh An cho biết.
Trường hợp của anh An, cũng là tình hình chung hiện nay, khi một số lượng lớn những nhà đầu tư đang tìm cách tháo chạy khỏi condotel. Theo tìm hiểu của PV, thị trường đang nhan nhản các tin rao bán căn hộ condotel, có người rao bán giá gốc, cũng có nhiều người chấp nhận bán lỗ để thoát thân.
“Là người đã có hơn 2 năm đầu tư condetel tôi cũng như nhiều người mua khác rất lo lắng việc sở hữu các căn hộ nên khi mua thường yêu cầu phải có văn bản cam kết bàn giao sổ từ chủ đầu tư. Tuy nhiên đến nay hầu như chưa có chủ đầu tư nào dám đưa ra cam kết này. Hợp đồng mua bán condotel không thể hiện rõ về việc sở hữu như thế nào nên người mua chúng tôi càng nghi ngại. Bên cạnh đó, việc nguồn cung bùng nổ trong khi thị trường lại ế ẩm là nguyên nhân khiến condotel mất dần hấp lực. Nhiều người có cùng một hành động tháo chạy thì tự nhiên sẽ nên tạo thành 'làn sóng' thôi”, anh An phân tích thêm.
Một môi giới BĐS cho biết đang rao bán căn hộ condotel Phú Quốc diện tích 45m2 với giá 2,5 tỷ (giá gốc hợp đồng là 3,5 tỷ) nhưng gần 3 tháng nay vẫn không có khách hỏi. Cùng số phận, nhiều căn hộ condotel ở Nha Trang bán giá thấp hơn từ 50-100 triệu so với giá mua vào vẫn có rất ít giao dịch. Hàng loạt dự án condotel Đà Nẵng từng rất hút khách khi bán sơ cấp, hiện có nhà đầu tư rao giá 1,5 tỷ/căn (giá gốc 2 tỷ) vẫn không tìm được người mua.
Căn cứ vào thực tế có thể thấy rõ ràng rằng giá condotel không tăng như kỳ vọng, cũng không thể lướt sóng do pháp lý yếu. Nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để sở hữu condotel phải chấp nhận lãi suất tháng mà giá thu về từ căn hộ không bù nổi nên buộc phải bán tháo.
