Đã được “luật hóa”
Thực tế, theo các chuyên gia BĐS, Condotel không phải là “con rơi”, nó đã được “luật hóa” trong Luật Du lịch, Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, do Condotel là loại hình BĐS mới, chưa được điều chỉnh tại các pháp luật có liên quan, vì vậy gây nhiều khó khăn trong việc quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như DN.
 |
| Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Quy Nhơn luôn đông khách bốn mùa. |
Theo phân tích của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, tại hội thảo “Đầu tư Condote: Thực tế, triển vọng và giải pháp” mới đây, Luật Du lịch 2017 đã quy định căn hộ du lịch /biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch (Điều 48), như vậy có thể khẳng định căn hộ du lịch /biệt thự du lịch, chính là Condotel/Villa đã được pháp luật thừa nhận và được điều tiết bởi Luật Du lịch.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, từ tháng 1/2017 đơn vị này đã có báo cáo với các Bộ, ban ngành về những vướng mắc liên quan đến phát triển sản phẩm Condotel. “Chúng tôi mong muốn có một quan điểm rõ ràng về Condotel. Trước đây, Condotel không có trong luật nhưng gần đây đã có thuật ngữ căn hộ du lịch/ biệt thự nghỉ dưỡng được quy định trong Luật Du lịch. Như vậy, chúng ta không cần bổ sung thêm cụm từ condotel/villa vào luật vì loại hình này đã được luật hóa và nó thực sự là hàng hóa. Đã là hàng hóa thì nó được mua - bán theo quy định của pháp luật” – ông Nam khẳng định.
Đồng quan điểm này, ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (trực thuộc Tổng cục Đất đai) cũng cho rằng, bản chất Condotel là khách sạn chung cư hoặc khách sạn nhà ở. Theo điều 126, Luật Đất đai 2013, đối với những trường hợp này, thời gian giao đất 50 năm hoặc tới 70 năm; khi hết thời hạn giao đất có quyền gia hạn nếu có nhu cầu. Như vậy, pháp luật cũng có hướng mở với Condotel là được gia hạn. “Quy định đã rất cụ thể, vấn đề quy hoạch đã được phê duyệt vẫn có điều kiện để điều chỉnh, và điều này thuộc quyền của cấp tỉnh, nếu cấp tỉnh thấy phù hợp thì rà soát điều chỉnh, còn nếu không phù hợp để chuyển đổi thành đất ở, chỉ phù hợp với du lịch thì đất đó phải có thời hạn” - ông Phấn nói.
Vẫn bối rối trong cấp giấy chứng nhận
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2017, các chủ đầu tư Condotel đã cung ứng ra thị trường 22.837 sản phẩm. Đáng chú ý, chỉ tính riêng tỉnh Khánh Hòa đã chiếm tới 52% nguồn cung Condotel, còn Đà Nẵng thị phần giao dịch vào khoảng 13%. Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Công ty CBRE, hiện có 148 dự án Condotel đến từ 52 chủ đầu tư lớn nhỏ và được dự báo sẽ còn tăng lên nhiều lần trải khắp các TP du lịch nổi tiếng như Quảng Ninh, Nha Trang, Bình Định, Phú Quốc…
|
"Phần lớn các dự án BĐS nghỉ dưỡng hiện nay được cam kết lợi nhuận bởi chính các công ty phát triển dự án. Trong khi đó, rủi ro của Condotel chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Nếu lợi nhuận từ việc vận hành dự án không đủ để thanh toán mức lợi nhuận đã cam kết, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ với người mua." - Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương Mauro Gasparotti. "Theo đánh giá sơ bộ, tại các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của những chủ đầu tư uy tín, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40 - 50% thì chủ đầu tư có thể đảm bảo lợi nhuận 8- 10% cho khách hàng mỗi năm; nếu lấp đầy 60% trở lên thì chủ đầu tư có lãi. Chuỗi quần thể của FLC luôn đặt tại vị trí đắc địa của những địa phương đang có sự tăng trưởng du lịch mạnh mẽ, như Sầm Sơn (Thanh Hóa), Quy Nhơn (Bình Định), vịnh Hạ Long (Quảng Ninh)… Với hệ thống tiện ích đồng bộ đạt chuẩn 5 sao, mùa cao điểm, tỷ lệ lấp đầy của hệ thống khách sạn thường xuyên hơn 90%, mùa thấp điểm thấp hơn nhưng tính trung bình công suất hoạt động một năm thì việc lấp đầy 40 - 50% và hơn thế là không khó." - Chủ tịch HĐQT FLCGroup Trịnh Văn Quyết |
Tiềm năng lớn của sản phẩm cùng với việc các nhà phát triển BĐS cam kết lợi nhuận khi đầu tư vào condotel (từ 8 - 12%/năm), khiến loại hình này thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, vì tính pháp lý vẫn đang còn nhiều vướng mắc nên từ quý IV/2017 đến nay, thị trường Condotel có dấu hiệu chững lại, chưa thực sự kích cầu được nhà đầu tư “xuống tiền”, mặc dù theo tính toán, từ nay đến năm 2020, các TP du lịch lớn tại Việt Nam cần thêm khoảng gần 78.000 phòng khách sạn lưu trú, là một trong những lực đẩy mạnh để phân khúc Condotel tiếp tục “bùng nổ” trong năm 2018 và những năm tiếp theo.
Chia sẻ về vướng mắc trên, ông Phan Chí Hiếu - Thứ trưởng Bộ Tư pháp cũng đồng tình việc cần phải sửa đổi luật để có sự thống nhất cách thực hiện, tránh việc mỗi nơi thực hiện một kiểu. Theo ông Hiếu, hiện nay, nhiều nơi vẫn bối rối trong việc cấp giấy chứng nhận và quyền sở hữu Condotel. “Tôi cùng đồng tình với anh Trịnh Văn Quyết, nếu chờ sửa đổi luật lâu quá, có khi có luật rồi thì cơ hội không còn nữa, nên cần phải có giải pháp trước mắt rồi tính tiếp giải pháp lâu dài, để bảo vệ khách hàng và cũng như phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị. Về giải pháp trước mắt, Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng sớm xây dựng khung pháp lý về các thủ tục cấp giấy chứng nhận cho Condotel để nhà đầu tư yên tâm” – ông Hiếu nhấn mạnh.
Trước đó, dưới góc độ thực tiễn đầu tư, ông Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch HĐQT FLCGroup chia sẻ, tỉnh Bình Định cấp cho FLC toàn bộ từ biệt thự tới condotel là cấp lâu dài. Cấp sổ đỏ như đất đang ở. Nhưng chúng tôi là nhà đầu tư, chúng tôi hiểu quy định pháp luật, khi cấp đất ở như vậy thì phải kèm theo điện, đường, trường, trạm. Chúng tôi tư vấn cho tỉnh Bình Định là không hình thành đơn vị ở. “Hiện nay, có hơn 10 tỉnh như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh… đều không hình thành đơn vị để ở. Tỉnh Quảng Ninh giao luôn cho Tập đoàn FLC đất ở mà không cần hình thành đơn vị ở. Chúng tôi muốn thống nhất của các bộ với nhau về vấn đề này. Chúng tôi muốn nhất quán để đảm bảo quyền cho chủ đầu tư, nhà đầu tư yên tâm đầu tư” – ông Quyết bày tỏ.
