Cần giải pháp hướng tới bền vững

“Làn sóng M&A BĐS hiện nay không đơn thuần là sự “thâu tóm” mà là một giai đoạn tái cấu trúc bắt buộc của DN để thích ứng với bối cảnh mới. Trong 2 - 3 năm trở lại đây, nhiều DN BĐS gặp áp lực lớn về dòng tiền do tín dụng bị kiểm soát chặt. Khi “cửa” ngân hàng và trái phiếu bị thu hẹp, DN buộc phải tái cơ cấu. M&A chính là phương thức hiệu quả để vừa bổ sung vốn, vừa tận dụng được năng lực quản trị từ đối tác có tiềm lực” - TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, các hoạt động M&A sẽ mang lại tác động tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam cả trung và dài hạn. Cụ thể, “làn sóng” M&A diễn ra mạnh mẽ sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc ngành BĐS, các dự án chậm triển khai hoặc đang bị đình trệ vì thiếu vốn sẽ có cơ hội hồi sinh, không chỉ hạn chế tình trạng lãng phí nguồn lực xã hội, mà còn giải phóng một lượng lớn quỹ đất “đóng băng” trong nhiều năm.

Sự gia tăng các thương vụ hợp tác - liên doanh giữa DN trong và ngoài nước sẽ tạo ra sự chuyển giao về kinh nghiệm quản lý, tiêu chuẩn phát triển bền vững, mang đến những yêu cầu khắt khe về tuân thủ pháp lý, thẩm định rủi ro, bảo vệ môi trường... giúp nâng cấp “chất lượng” dự án trên thị trường. Đặc biệt, M&A giúp tăng tính thanh khoản, minh bạch, bởi thay vì chỉ phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, DN có thêm kênh huy động vốn qua hợp tác - sáp nhập, giảm rủi ro cho người dân và nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, nếu không được giám sát chặt chẽ, hoạt động M&A có thể bị lợi dụng để “thâu tóm” quỹ đất giá thấp, hoặc “bán non” dự án khi thị trường đang trong giai đoạn phục hồi. Việc nhiều thương vụ được tiến hành theo hình thức thỏa thuận riêng, thiếu công khai, minh bạch có thể gây bất ổn trong dài hạn.

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, để thị trường M&A phát triển minh bạch, bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, các quy định trong Luật phải được cụ thể hóa bằng các nghị định hướng dẫn, đặc biệt là quy trình thẩm định năng lực tài chính bên nhận chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý của dự án, trách nhiệm liên đới đối với các nghĩa vụ tài chính còn tồn tại; Việc chuyển nhượng dự án cần phải được niêm yết công khai trên cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng, hoặc sàn giao dịch uy tín, nhằm tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận thông tin đồng đều, giảm nguy cơ “thỏa thuận ngầm.

Đồng thời phải xây dựng được bộ tiêu chí đánh giá năng lực tài chính của DN tham gia M&A, thiết lập cơ chế cảnh báo rủi ro sớm đối với những thương vụ có dấu hiệu thiếu minh bạch. Thúc đẩy các kênh huy động vốn trung - dài hạn làm nền tảng cho M&A bền vững và thêm công cụ huy động vốn minh bạch, giúp DN tái cấu trúc mà không buộc phải bán toàn bộ dự án. Đặc biệt là nếu Việt Nam giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thực thi nghiêm các cam kết về bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, thì dòng vốn ngoại vào M&A BĐS sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới.

“M&A là một phần tất yếu của thị trường BĐS có tính cạnh tranh. Vấn đề là phải đưa hoạt động này vào khuôn khổ pháp luật, đặc biệt là kiểm soát quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính liên quan, nếu quy trình không rõ ràng, chúng ta sẽ khó tránh khỏi tình trạng “làm luật” trong bóng tối” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.