Bội thực với sản phẩm Condotel
Thị trường địa ốc thời gian qua ghi nhận sự phát triển quá mức của các dự án condotel, bất chấp nguồn cầu hạn chế. Đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, được phát triển ở nhiều địa phương, nhất là tại các khu vực ven biển, hải đảo như: Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa phương phát triển nóng. Tổng nguồn cung căn hộ condotel trong năm 2016 lên đến 16.000 căn. Giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel.
 |
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) – Lê Hoàng Châu cho biết, việc Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đã làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và tăng thu ngân sách.
Cũng theo ông Châu, vừa qua Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 08-NQ/TW “Về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”. Nghị quyết này định hướng chiến lược, tạo mọi điều kiện để phát triển ngành du lịch là ngành kinh tế tổng hợp, có tính liên ngành, liên vùng, xã hội hóa, hội nhập quốc tế và đậm đà bản sắc văn hóa Việt Nam. Theo kèm phát triển du lịch nghỉ dưỡng là nhu cầu đầu tư các khu thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp và y tế. Nhưng ông Châu lo ngại sự phát triển quá nóng dự án condotel sẽ làm méo mó thị trường bất động sản nói chung...
Luật Đất đai 2013 quy định đất phi nông nghiệp là đất ở; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao; khu kinh tế; đất cảng hàng không; đất thương mại và dịch vụ; nhưng chưa đề cập đến đất sử dụng cho du lịch (BĐS du lịch) là một loại hình sử dụng đất đặc thù cần được xác định chế độ sử dụng đất riêng, nhằm thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW.
Trong thời gian qua, một số địa phương đã công nhận BĐS du lịch sử dụng ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở, thu tiền sử dụng đất đối với loại đất này; trên cơ sở đó, chủ đầu tư công bố người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là chưa đúng với luật định. Vì, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng chỉ được quyền sử dụng đất có thời hạn, Luật Đất đai 2013 không cho phép người mua căn hộ condotel được quyền sử dụng BĐS du lịch ổn định lâu dài; khác với các dự án nhà ở là chủ đầu tư dự án cũng chỉ được giao đất có thời hạn, nhưng người mua nhà ở trong dự án thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài…
Có nên cấp quyền sử dụng lâu dài?
Để tạo điều kiện phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, HoREA kiến nghị bổ sung BĐS du lịch cũng là loại hình của đất phi nông nghiệp vào Chương X của Luật Đất đai 2013. Nhưng BĐS du lịch chỉ sử dụng cho mục đích du lịch, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình, tránh làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực.
Luật Đất đai 2013 sửa đổi có thể cho phép người mua căn hộ condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự người mua nhà ở trong dự án thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, khi luật chưa cho phép thì chủ đầu tư dự án du lịch không được phép cam kết hoặc hứa hẹn với nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel sẽ được cấp sổ đỏ ổn định lâu dài. Vì như thế sẽ vi phạm pháp luật hiện hành.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng tính thanh khoản thị trường.
Về tài chính đất đai, HoREA nhận thấy đây là vấn đề lớn trong Luật Đất đai cần được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu thương mại, dịch vụ, các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách.
Trong khi BĐS du lịch còn “ngóng” Luật Đất đai thay đổi thì các dự án condotel đã tạo quá nhiều “sóng gió” cho thị trường BĐS.
| Bí thư Thành ủy TP Hồ Chí Minh - Nguyễn Thiện Nhân nhận định, thành phố có đến 118.000 ha đất nông nghiệp, chiếm đến 45% diện tích đất thành phố, nhưng chỉ tạo được giá trị khoảng 6.494 tỷ đồng, giá trị gia tăng chỉ đạt 55 triệu đồng/ha, chỉ đóng góp 0,89% tổng thu nhập nội địa (GRDP); đất dịch vụ, công nghiệp, xây dựng khoảng 14.264 ha, chỉ chiếm khoảng 7% diện tích đất thành phố, nhưng lại tạo ra giá trị thực tế khoảng 726.978 tỷ đồng, giá trị gia tăng đạt đến 50,96 tỷ đồng/ha (gấp 926 lần giá trị gia tăng của đất nông nghiệp), đã đóng góp đến 99,3% GRDP; riêng thuế thu nhập tăng thêm từ sản xuất công nghiệp, dịch vụ ở phần đất này sẽ là 54,7% GDP thành phố, bằng 62 lần giá trị gia tăng của toàn bộ 118.000 ha đất nông nghiệp. Qua đó, ông Nhân đưa ra giả định, nếu chuyển đổi 1/3 đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp, dịch vụ (trong đó có du lịch) thì sẽ tạo tiền đề để GDP của TP Hồ Chí Minh có thể tăng thêm 2,73 lần |
