Lượng tồn kho cao ngất ngưỡng
Để thay đổi tình hình trầm lắng của thị trường bất động sản (BĐS) những năm qua, nhiều doanh nghiệp đã bắt tay thực hiện chiến lược đa dạng hóa sản phẩm, và condotel ra đời, condotel được hiểu là sự kết hợp giữa condo (khách sạn) và hotel (nhà ở).
Từ những năm 2004, condotel lần đầu tiên xuất hiện tại thị trường Việt Nam, trong gia đoạn đầu, “đứa con lai” condotel có mặt tại ở hầu hết các TP du lịch biển như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc…Tuy nhiên, sau khoảng thời giang bùng nổ, thị trường condotel bắt đầu chững lại và đang phải đối diện với dấu hiệu “đóng băng” trên diện rộng.
 |
|
Tính đến những tháng đầu năm 2019, lượng hàng tồn kho condotel trên cả nước cao ngất ngưởng. |
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng và sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính toàn thị trường sẽ có khoảng 30.000 căn hộ condotel.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tính từ năm 2018 có khoảng 7.800 condotel cung ứng ra thị trường, tỷ hấp thụ khi đó đạt 92%. Tuy nhiên, đến quý I/2019, nguồn cung condotel chỉ còn khoảng 1.700 căn và 200 biệt thự biển, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống chỉ còn 74%.
Cụ thể, tại thị trường Đà Nẵng, tính đến tháng 4/2019, số liệu của Savills cho thấy nguồn cung condotel phần nhiều là hàng thứ cấp trong khi số lượng căn mở bán không quá lớn.
Tại Đà Nẵng ghi nhận đang có 14 dự án cung cấp condotel còn hàng để tung ra thị trường, tại đây hiện không có dự án mới hay đợt mở bán tiếp theo. Giá bán sơ cấp dao động từ 1.800-3.800 USD/m2 (khoảng 41-90 triệu đồng/m2).
Không chỉ tại Đà Nẵng, thị trường condotel tại Nha Trang cũng đang chững lại. Thậm chí đã có tin đồn về một số chủ đầu tư ở Nha Trang đang bán tháo condotel.
Nhận định chung về thị trường condotel hiện nay, công ty DKRA Việt Nam khẳng định, phân khúc condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.
Chị Thu Thuỷ, một nhà đầu tư cá nhân với nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực condotel cho biết: “Trước đây, hầu như người mua chỉ cần nhìn vào những cam kết của chủ đầu tư, dựa vào những vị trí đẹp của dự án, một khi đã thích thì sẵng sàng bỏ tiền ra mua căn hộ condotel. Còn bây giờ, nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ hơn, nhất là vấn đề pháp lý”, chị Thuỷ phân tích.
Cũng theo chị Thuỷ, nguyên nhân chính khiến thị trường condotel “đứng hình” thời gian gần đây là do tồn kho quá lớn, tình pháp lý không rõ ràng. Quyền sở hữu, sử dụng đất, cấp sổ hồng hay sổ đỏ…của condotel chưa được quy định cụ thể khiến các nhà đầu tư BĐS “chùn tay”, e ngại rủi ro.
Condotel sẽ “chết yểu”?
Với việc hàng loạt dự án condotel được triển khai trong khi nhu cầu giảm mạnh, theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận định chính điều này đang khiến phân khúc condotel đứng trước nguy cơ dư cung và dễ lâm vào cảnh “sớm nở tối tàn”.
Tuy nhiên, trước khi rơi vào tình trạng “đóng băng” với lượng hàng tồn khó cao ngất ngưỡng như hiện nay. Condotel đã từng phát triển mạnh mẻ, nhất là giai đoạn 2013 – 2016, với hàng loạt dự án ra đời tại các thành phố biển, sau đó nhanh chóng lan rộng khắp các tỉnh, thành phố trên cả nước.
 |
|
Theo nhiều chuyên gia nhận định mức cam kết mức lợi nhuận sau 8 -10 năm 8-12% là điều không tưởng. |
Riêng năm 2016, nguồn cung của phân khúc này được đẩy lên đỉnh điểm và đây cũng được xem là thời kỳ hoàng kim của condotel tại thị trường Việt Nam. Giải thích về sức hút của loại hình condotel, nhiều chuyên gia tại thời điểm đó nhận định ngoài tiềm năng rất lớn về du lịch, mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn chính là sức hút mạnh mẻ khiến nhiều nhà tư quan tâm và đặt niềm tin vào condotel.
Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn phát triển bùng nổ, condotel bắt đầu lộ rõ những điểm yếu “chết người”.
Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt phân tích, khi bán hàng, một số chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cam kết từ 8-12%, thậm chí cá biệt có nơi còn cam kết lợi nhuận lên đến 15%. Tuy nhiên con số này thường đạt được đối với những sản phẩm tốt nhất trong khu vực đó.
Không chỉ mập mờ về cam kết lợi nhuận, để thu hút được khách hàng, một số chủ đầu tư đã cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với condotel. Song cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai.
Chưa kể, giá thành condotel cao hơn rất nhiều so với các sản phẩm ở cùng khu vực, theo phân tích, chủ đầu tư đã sử dụng phương thức “lấy mỡ nó rán nó”, có nghĩa là nâng giá cao hơn thực tế rất nhiều lần, sau đó, dùng chính số tiền nâng giá đó để chi trả lợi nhuận cho những năm sau.
Ví dụ, chủ đầu tư có thể bán condotel với mức giá 1 tỷ/căn (mức giá đã có lợi nhuận của chủ đầu tư khoảng 30%) nếu không cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, để tăng sức hút, chủ đầu tư tăng giá bán gấp đôi, kèm chương trình cam kết lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm.
Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả cho khách hàng 200 triệu. Số tiền này tạm tính đến từ 2 nguồn: 1 là lợi nhuận từ khai thác condotel khoảng 5% (tương đương 100 triệu/năm); 2 là số tiền 1 tỷ chủ đầu tư đã tăng giá sẽ được đầu tư tiếp tục mà chỉ phải trả lãi 10%/năm (tương đương 100 triệu/năm).
Như vậy, với bài toán tăng giá gấp đôi, chủ đầu tư vừa đảm bảo lợi nhuận so với không tăng giá, vừa huy động thêm nguồn vốn lớn để phát triển dự án mới, với lãi suất quá rẻ (chỉ 10%/năm). Bên cạnh đó, lại dễ bán hàng nhờ bài toán so sánh lợi nhuận so với gửi tiền tiết kiệm.
Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel ở Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, hiện không có nước nào trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy, trừ Việt Nam.
Thực tế, theo nghiên cứu từ Savills Việt Nam, con số cam kết lợi nhuận tại Phuket (Thái Lan) là 7% trong 3 - 5 năm và tại Bali là 7% trong 2 - 3 năm. Kết quả này được ghi nhận từ một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, ở khu vực Đông Nam Á.
Rõ ràng nếu không cam kết lợi nhuận thì chủ đầu tư codotel khó bán hàng, còn nếu cam kết lợi nhuận thì không lấy gì đảm bảo số lợi nhuận sẽ về tay khách hàng. Thời gian gần đây, các chuyên gia, nhà quản lý cũng đồng loạt cảnh báo về nguy cơ sập bẫy lợi nhuận condotel.
Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thiếu uy tín đã không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng dẫn đến các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, đã xảy ra nhiều trường hợp khách hàng mua condotel vì cam kết lợi nhuận quá hấp dẫn. Nhưng sau 1 thời gian ngắn hoạt động, chủ đầu tư không duy trì được cam kết và phải thương lượng mức lợi nhuận thấp hơn, Chính điều này đã khiến thị trường condotel sụt giảm mạnh trên toàn quốc.
Còn nhớ, giữa năm 2015, dư luận xôn xao về việc những khách hàng mua căn hộ condotel du lịch tại khách sạn Bavico Nha Trang có đơn kêu cứu lên các bộ, ngành Trung ương. Chủ đầu tư, hút khách với cam kết cấp sổ đỏ trong vòng 5 năm và thuê lại căn hộ du lịch để kinh doanh với lợi nhuận hấp dẫn (15%/năm). Do đó, nhiều người đã quyết định mua căn hộ du lịch tại khách sạn này. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư khách sạn Bavico Nha Trang là Công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Bạch Việt bị tố lừa đảo khách. Giữa khách hàng và chủ đầu tư xảy ra xô xát, tranh chấp căng thẳng suốt một thời gian dài.
Thêm vào đó, dù có cam kết lợi nhuận, nhưng khách hàng vẫn có thể gặp rủi ro nếu lợi nhuận thực quá thấp hoặc chủ đầu tư bị thua lỗ sa lầy vào các dự án khác nên mất khả năng chi trả. Trường hợp xấu hơn, nếu chủ đầu tư phá sản trong thời gian 10 năm cam kết thì việc đòi quyền lợi không đơn giản vì pháp lý condotel vẫn còn nhiều lỗ hổng.
