Giá đạt ngưỡng, biên lợi nhuận bị bóp méo
Một trong những lý do căn bản là giá BĐS tại nhiều quỹ đất, đặc biệt ở trung tâm Hà Nội, đã chạm ngưỡng khiến biên lợi nhuận cho nhà đầu tư lướt sóng bị thu hẹp. Khi giá sơ cấp và thứ cấp tăng liên tục, chi phí cơ hội để tiếp tục nắm giữ hoặc tiếp tục mua vào trở nên bất lợi, trong khi các địa phương lân cận vẫn còn dư địa tăng giá và chi phí đầu vào thấp hơn, nhà đầu tư dễ dàng dịch chuyển vốn để tìm biên lợi nhuận lớn hơn. Những khảo sát dữ liệu tìm kiếm và giao dịch gần đây cho thấy lượng quan tâm dành cho Hà Nội giảm trong khi tỉnh ven và các đô thị khác tăng mạnh.
Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng rời bỏ Hà Nội vì chê thị trường, nhiều người đang “đi theo hạ tầng”. Các dự án giao thông kết nối liên vùng (vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị) và quy hoạch vệ tinh khiến các quỹ đất trước đây bị xem nhẹ bỗng nhiên trở nên hấp dẫn hơn, với kỳ vọng tăng giá trung hạn. Khi hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất ven đô có thể hấp thụ nhu cầu an cư thật và nhu cầu đầu tư, nên dòng tiền dịch chuyển là phản ứng hợp lý của thị trường. Đây là xu hướng phổ biến ở nhiều nền kinh tế đô thị khi “mở rộng” không gian TP.
.jpg)
Nhà đầu tư BĐS đang có xu hướng tái phân bổ thị trường.
Rủi ro pháp lý, thủ tục chồng chéo, phê duyệt kéo dài, tranh chấp đất đai vẫn là nỗi e ngại lớn đối với nhà đầu tư. Khi pháp lý dự án không đảm bảo, chi phí vô hình (thời gian, chi phí pháp lý, rủi ro bị dừng) khiến vốn “ở yên” trở nên kém hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư đang chọn các dự án ở vùng có pháp lý rõ ràng hơn hoặc chọn chuyển vốn sang phân khúc căn hộ tại các đô thị khác nơi chủ đầu tư có hồ sơ năng lực tốt, nhằm giảm rủi ro bị kẹt vốn. Các chuyên gia lưu ý rằng, hiện tượng “ôm tiền” rời Hà Nội có rất nhiều yếu tố bắt nguồn từ yếu tố pháp lý này.
Kể từ khi chính sách tín dụng và lãi suất có những điều chỉnh theo chu kỳ, chi phí vay cao và khả năng tiếp cận tín dụng bị thắt chặt đã buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chuyển từ kiểu “đòn bẩy cao” sang nắm tiền mặt chờ cơ hội (ôm tiền) để săn hàng “giá mềm” hoặc chờ thời điểm lãi suất thuận lợi hơn. Quan trọng hơn, nhà đầu tư tổ chức cũng đang cơ cấu lại danh mục để nâng cao tính thanh khoản — điều này khiến nguồn cung tiền sẵn sàng đầu tư vào các dự án lớn, vốn dĩ cần thời gian quay vòng lâu, giảm sút.
Dữ liệu nền tảng tìm kiếm và giao dịch cho thấy một lượng đáng kể nhà đầu tư Hà Nội đã tăng cường tìm kiếm cơ hội tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Trung, miền Nam, nơi còn dư địa tăng trưởng mạnh, đặc biệt là các khu vực gắn với du lịch và hạ tầng logistics. Sự dịch chuyển này còn được thúc đẩy bởi mong muốn đa dạng hóa rủi ro địa lý và tận dụng các “chân sóng” mới, nơi sức cầu thực và triển vọng tăng giá dài hạn rõ rệt hơn. Các chuyên gia nhận định xu hướng “Nam tiến” không chỉ là chuyển dịch tạm thời mà có thể kéo dài nếu chênh lệch lợi nhuận và rủi ro giữa các vùng còn duy trì.
Tái phân bổ thị trường
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam hiện tượng này là tái cơ cấu vốn hơn là chạy trốn khỏi Hà Nội, bởi đây vẫn là thị trường then chốt về mặt chính trị kinh tế, hành chính và có nhu cầu ở thực lớn, nhưng với loại hình và vị trí cụ thể. Nhà đầu tư đang chuyển từ các sản phẩm đầu cơ thuần túy sang các sản phẩm có dòng tiền ổn định (nhà cho thuê, căn hộ tiện ích) hoặc sang thị trường vùng ven, nơi vẫn còn “chân sóng” tăng trưởng. Việc này giúp họ phân tán rủi ro và tối ưu hóa danh mục theo chu kỳ.
“Hiện tượng “ôm tiền” rời Hà Nội của nhà đầu tư BĐS không phải là dấu hiệu của suy thoái mà là kết quả của sự tái cân bằng thị trường: giá chạm ngưỡng, rủi ro pháp lý, chi phí vốn, cùng với những cơ hội mới từ hạ tầng và vùng ven. Vấn đề đặt ra cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý là làm sao chuyển đổi hiện tượng này thành cơ hội, thông qua minh bạch pháp lý, hoàn thiện hạ tầng và cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Còn theo TS Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, sự rút vốn theo kiểu này có hai mặt: ngắn hạn có thể làm chậm đà tăng nguồn cung và giao dịch tại một số phân khúc trung tâm; trung và dài hạn, nó thúc đẩy sự hoàn thiện hạ tầng vùng ven và tạo ra chu kỳ phát triển mới. Để duy trì sức hút vốn, chính quyền thành phố và cơ quan quản lý cần đẩy mạnh rút ngắ thủ tục pháp lý, minh bạch hoá quy hoạch để giảm rủi ro dự án; Tạo điều kiện cho những sản phẩm nhà ở có tính thanh khoản và phục vụ nhu cầu thực (nhà giá vừa phải, nhà cho công nhân, NƠXH); Hợp tác liên vùng để phát triển hạ tầng kết nối, tạo cơ chế chia sẻ lợi ích phát triển giữa các địa phương.
“Với diễn biến hiện tại, nhà đầu tư cá nhân có hai lựa chọn chiến lược: Giữ tiền chờ đợi “điểm vào” tốt hơn (ôm tiền và săn cơ hội giảm giá), hoặc dịch chuyển vốn sang vùng ven/địa phương khác có triển vọng tăng giá rõ rệt. Mỗi lựa chọn đều có chi phí cơ hội và rủi ro riêng, chờ đợi có thể bỏ lỡ nhịp tăng của những thị trường mới, còn dịch chuyển vùng có rủi ro pháp lý, quản trị dự án và chất lượng dịch vụ thấp. Vì vậy, nhà đầu tư cá nhân nên đánh giá kỹ tính thanh khoản và thời gian dự kiến quay vòng vốn; ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và cơ sở hạ tầng tương thích; và cân nhắc phân bổ vốn theo tỉ lệ hợp lý giữa đầu tư ngắn hạn và dài hạn” – TS Nguyễn Hữu Cường khuyến nghị.
