Từ thực tế “lệch pha” giữa chính sách và nhu cầu thị trường
Nhìn lại những năm gần đây, hệ thống chính sách phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở thương mại giá hợp lý, đã được Chính phủ ban hành tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, ở nhiều địa phương, quá trình thực thi vẫn còn “lệch pha” giữa quy hoạch – vốn – thủ tục – nhu cầu thực tế của người dân và DN. Nhiều quy định mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có tác động mạnh mẽ đến chiến lược phát triển nhà ở tại đô thị.
Tuy nhiên, khi triển khai vào thực tiễn, DN gặp nhiều khó khăn trong khâu xác định giá đất, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết hay tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Việc chậm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành hoặc thiếu sự tham vấn kịp thời từ phía doanh nghiệp dẫn đến tình trạng “tắc” nguồn cung kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 của Chính phủ.
.jpg)
Thị trường BĐS đứng trước sức ép về lệch pha cung - cầu.
“Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở, đặc biệt là NƠXH, không đạt kế hoạch là do doanh nghiệp chưa được tham gia đầy đủ vào quá trình xây dựng, phản biện và giám sát chính sách. Cơ chế đối thoại hiện nay còn manh mún, thiếu kênh kết nối thường xuyên giữa Nhà nước và thị trường” - ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.
Trong mọi chiến lược phát triển nhà ở, DN luôn giữ vai trò chủ lực. Tuy nhiên, để có thể phát huy vai trò đó, cần tạo ra môi trường chính sách minh bạch, ổn định và khuyến khích sáng tạo. Bên cạnh đó, khối DN BĐS, đặc biệt là DN vừa và nhỏ, vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin quy hoạch, quỹ đất, hay các gói tín dụng ưu đãi. Việc thiếu dữ liệu thống nhất giữa các cơ quan quản lý khiến nhà đầu tư khó dự đoán xu hướng phát triển đô thị, dẫn đến rủi ro trong chiến lược đầu tư trung – dài hạn.
“Điểm yếu của cơ chế hiện nay là thiếu các diễn đàn đối thoại thường kỳ giữa Chính phủ, các bộ ngành với cộng đồng DN. Mỗi khi có chính sách mới, việc lấy ý kiến thường mang tính hình thức, thời gian gấp, khiến nhiều kiến nghị của DN chưa được xem xét thấu đáo. Nếu có cơ chế phản hồi hai chiều, DN sẽ trở thành “đối tác chính sách” giúp Nhà nước hoàn thiện các quy định phù hợp thực tế hơn” - ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh.
Thúc đẩy kết nối qua chuyển đổi số và đổi mới sáng tạo
Để gắn kết chặt chẽ hơn giữa khu vực công và khu vực tư trong phát triển nhà ở, các chuyên gia cho rằng cần thiết lập một cơ chế hợp tác đa chiều, trong đó mỗi bên đều có vai trò và trách nhiệm rõ ràng. Thứ nhất, là tăng cường đối thoại chính sách định kỳ và chuyên sâu giữa Chính phủ với DN và các bộ, ngành liên quan; nghiên cưu hình thành “Hội đồng tham vấn chính sách về phát triển nhà ở quốc gia”, với sự tham gia của đại diện các bộ, địa phương, hiệp hội DN, viện nghiên cứu và chuyên gia độc lập.
Thứ hai, là minh bạch thông tin và số hóa dữ liệu quy hoạch, dự án thông qua việc phát triển Cổng dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường BĐS, công khai các thông tin về quy hoạch, quỹ đất, dự án được phê duyệt, tiến độ triển khai, cũng như các gói tín dụng đang mở.
Thứ ba, là phát triển mô hình hợp tác công – tư (PPP) trong lĩnh vực nhà ở, thay vì để DN “tự xoay sở” và Nhà nước “tự điều hành”.
.jpg)
Hoạch định chính sách để phát triển nhà ở là vấn đề then chốt hiện nay.
Thứ tư, là nâng cao vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp và viện nghiên cứu, các tổ chức này cần được trao quyền tham vấn và phản biện độc lập đối với chính sách mới. Đây cũng là lực lượng trung gian kết nối Nhà nước với DN, giúp tổng hợp tiếng nói của thị trường, đồng thời cung cấp các luận cứ khoa học phục vụ hoạch định chính sách.
Đặc biệt, hướng đi mang tính chiến lược là số hóa các kênh tương tác giữa Nhà nước – DN – nhà hoạch định chính sách. Việc ứng dụng công nghệ số không chỉ giúp rút ngắn quy trình hành chính mà còn tăng cường sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý. Triển khai các nền tảng trực tuyến cho phép DN gửi góp ý, theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ, hoặc tham gia phản biện chính sách theo thời gian thực. Mô hình “Chính phủ số – DN số” sẽ giảm thiểu tình trạng chồng chéo, tăng niềm tin và sự chủ động của cả hai phía.
Bên cạnh đó, việc phát triển hệ sinh thái khởi nghiệp trong lĩnh vực BĐS – công nghệ (PropTech) cũng là cách hiệu quả để kết nối Nhà nước và DN trẻ. Những công ty PropTech có thể trở thành “cầu nối dữ liệu”, cung cấp giải pháp quản lý quỹ nhà, dự báo nhu cầu nhà ở, hay ứng dụng AI trong quy hoạch đô thị. Khi được hỗ trợ bởi chính sách khuyến khích đổi mới sáng tạo, nhóm DN này sẽ góp phần nâng cao chất lượng phát triển nhà ở và đô thị thông minh.
Một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay là vấn đề vốn, nhiều DN BĐS có dự án NƠXH hoặc nhà ở thương mại giá thấp nhưng không thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần mở rộng các gói tín dụng đặc thù cho DN tham gia phát triển NƠXH, đồng thời đơn giản hóa điều kiện vay, kéo dài thời hạn vay, giảm yêu cầu về tài sản bảo đảm.
Song song với đó, Nhà nước nên thiết lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia, hoạt động theo mô hình quỹ đầu tư công – tư, nhằm tài trợ cho các dự án NƠXH, tái định cư, nhà ở công nhân và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu. Khi cộng đồng DN được tiếp cận nguồn vốn ổn định, họ sẽ có điều kiện triển khai dự án đúng tiến độ, nâng cao chất lượng sản phẩm, đồng thời tạo ra dòng chảy tích cực cho toàn thị trường.
| “Kết nối giữa Nhà nước – DN – nhà hoạch định chính sách không chỉ là vấn đề cơ chế, mà sâu xa hơn là câu chuyện niềm tin và trách nhiệm cùng phát triển. Khi Nhà nước và DN hiểu và tin nhau, chính sách sẽ không còn là “mệnh lệnh hành chính” mà trở thành “hợp đồng xã hội”, từ đó mọi nguồn lực mới có thể vận hành trơn tru, thúc đẩy phát triển bền vững” - PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư |
