Theo đó, ngày 17/6/2015, Agribank Chi nhánh Chợ Lớn và Công ty CP dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (150 đường số 9, KP1, P. Tân Phú, Q.7, TP Hồ Chí Minh) ký Hợp đồng 10/2915/ĐGNSG, bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án với giá khởi điểm 1.467,7 tỷ đồng.
Tại phiên đấu giá thứ 12 (kéo dài từ ngày 09/7/2015 đến 25/5/2017) Công ty A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) đấu giá thành với giá là 1.353 tỷ đồng sau khi giá khởi điểm đã bị giảm chỉ còn 963 tỷ đồng. Vụ đấu giá này được cho là có nhiều “uẩn khúc” khó hiểu. Đặc biệt là vấn đề pháp lý.
Luật sư Đặng Anh Đức (Giám đốc Công ty Luật TNHH Đặng và Cộng sư) trao đổi với Tieudung.vn về vấn đề này:
 |
| Luật sư Đặng Anh Đức |
PV: Đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, được các chủ thể cùng định giá để làm tài sản thế chấp vay vốn, sau đó mang đi đấu giá phát mãi thu hồi nợ. Hành vi này liệu có trái quy định pháp luật, thưa luật sư?
- Ls. Đặng Anh Đức: Theo hồ sơ thể hiện thì vụ việc này có hai mốc thời điểm cần xác định:
Một là, thời điểm định giá để thế chấp. Hợp đồng thế chấp tài sản số 6220-LAV-201100301/TC giữa Agribank Chợ Lớn với Thiên Phú xác lập ngày 15/3/2011, tài sản thế chấp là phần đất 246.853,1 m2 nhà nước giao đất không thu tiền tiền sử dụng đất là trái với các quy định của Luật Đất đai 2003.
Khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai 2003 quy định “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, Hợp đồng số 6220-LAV-201100301/TC được xác lập với đối tượng đã vi phạm điều cấm của pháp luật về đất đai. Mặt khác, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì, điểm b. khoản 1 Điều 122 của Bộ luật Dân sự 2005 cũng quy định “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;”
Yếu tố khác có thể được chỉ ra để thấy hợp đồng này vô hiệu là đối tượng của hợp đồng là đất đai, mà hợp đồng đã không được công chứng là vi phạm khoản 2 Điều 124 của Bộ luật Dân sự 2005 và sẽ bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Bộ Luật này quy định.
Theo các căn cứ pháp luật vừa nói thì “Hợp đồng số 6220-LAV-201100301/TC không phát sinh hiệu lực, nói khác hơn là không có giá trị pháp luật”.
Hai là, Ngày 18/5/2015 Agribank Chợ Lớn có Biên bản 247/BB-NHNoCL-TD “Về xử lý tài sản đảm bảo của Thiên Phú để thu hồi nợ. Như vậy, thời điểm đấu giá phát mãi tài sản thế chấp sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013.
Khoản 2 Điều 173 Luật này quy định “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất”. Và, tại điểm a khoản 2 Điều 118 của Luật này cũng quy định “Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:… Giao đất không thu tiền sử dụng đất…”.
Trong khi đó, ngày 17/6/2015 Agribank Chợ Lớn lại ký Hợp đồng 10/2015/ĐGNSG giao phần đất này để Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn tiến hành đấu giá phát mãi là trái với quy định của Luật Đất đai 2013.
Trở lại việc Công ty Kim Oanh đấu giá thành với hàng loạt những “uẩn khúc”, luật sư đánh giá thế nào trong “thương vụ” này?
- Về quyền và nghĩa vụ của người mua được tài sản bán đấu giá, khoản 1 và điểm a. khoản 2 Điều 36 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 nói, “Quyền và nghĩa vụ của người mua được tài sản bán đấu giá được xác định từ thời điểm đấu giá viên tuyên bố người đó mua được tài sản bán đấu giá; Người mua được tài sản bán đấu giá có các quyền và nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản cho tổ chức bán đấu giá tài sản;”. Căn cứ các điều khoản này thấy Công ty A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) đã không thực hiện nghiêm túc các nghĩa vụ của mình.
.jpg) |
| Nhiều vấn đề sai phạm về pháp lý đặt ra quanh vụ đấu giá dự án khu dân cư nghìn tỷ đồng này! |
Mặt khác, theo Quy chế đấu giá và Thông báo bán đấu giá (lần 12) ngày 29/12/2016, “trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày đấu giá thành, khách hàng mua được tài sản bán đấu giá phải thanh toán 20% số tiền trúng đấu giá tài sản (không bao gồm 10% số tiền đã đặt trước). Số tiền 70% còn lại phải thanh toán trong thời hạn 45 ngày. Nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định, thì số tiền mà khách hàng đã thanh toán sẽ không được hoàn lại và phải chịu nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, tiền lãi chậm trả đối với việc thanh toán không đúng quy định… Đồng thời đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện và chấp thuận để bên có tài sản đấu giá lấy lại tài sản này”. Từ căn cứ này cho thấy, Công ty A Đông Hải đã nhiều lần vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong một thời gian dài nhưng Agribank Chợ Lớn không có biện pháp quyết liệt để xử lý là không phù hợp với Quy chế đấu giá.
Việc làm này cũng không thực hiện đúng Điều 17 Công văn số 8298/NHNo-HSX ngày 08/12/2014 của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, thể hiện việc chưa làm hết trách nhiệm của Agribank Chợ Lớn trong việc quản lý tiền là tài sản nhà nước.
Làm việc với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, Bà Đặng Thị Kim Oanh và luật sư của Công ty Kim Oanh cho rằng, sở dĩ giữa Agribank Chợ Lớn và công ty này liên tục có những sửa đổi khác với nội dung Quy chế đấu giá và Thông báo đấu giá, nhằm ân hạn thanh toán sau đấu giá thành, để tiếp tục công nhận Công ty Kim Oanh là người trúng đấu giá là áp dụng theo tinh thần của Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Luật sư bình luận gì về lập luận này?
- Nghị quyết 42 có phạm vi điều chỉnh “quy định thí điểm một số chính sách về xử lý nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng; quyền, nghĩa vụ của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc xử lý nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng.”
Theo đó, về Nguyên tắc xử lý nợ xấu, khoản 1. Điều 3 Nghị quyết đã nói rõ “Bảo đảm công khai, minh bạch, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan”.
Nhìn lại trong “thương vụ” đấu giá này dễ thấy tính công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên liên quan là chưa đảm bảo theo quy định. Và cũng không thấy có quy phạm nào của Nghị quyết cho phép các bên tiến hành đấu giá được phép chỉnh sửa, thay đổi nội dung Quy chế đấu giá và Thông báo bán đấu giá trái với quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, và Thông tư số 23/2010/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết và Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP
Như vậy, người nào đã cho mình quyền chỉnh sửa, thay đổi Quy chế bán đấu giá và Thông báo đấu giá để hợp pháp hóa kết quả đấu giá thành cho Công ty Kim Oanh chính là người phải chịu trách nhiệm pháp luật. Bởi, hành vi này ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ xấu của Ngân hàng cũng như quyền lợi của Nhà nước như tại Kết luận thanh tra số 62/KL-TTR ngày 24/12/2018 được Thanh tra Bộ Tư pháp chỉ ra.
Xin cảm ơn luật sư
Nhã Vy – Hà Nam (thực hiện)
