Hàng loạt dự án ngưng trệ vì thủ tục pháp lý
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh gửi Bộ Xây dựng về tình hình phát triển đô thị năm 2022, trên địa bàn thành phố có 354 dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư. Đến tháng 2/2023, qua kiểm tra tiến độ thực hiện các dự án, có 138 dự án đã hết thời gian thực hiện. Trong số này, có 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư nhưng ngưng thi công.
Bên cạnh đó, hiện trên địa bàn thành phố có 116 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bị vướng thủ tục pháp lý do nhiều nguyên nhân, nhiều dự án đã kéo dài từ nhiều năm qua. Đơn cử, hơn 10 năm qua, dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A - Đỗ Xuân Hợp (thành phố Thủ Đức) của Công ty cổ phần địa ốc Thảo Điền cũng chưa thể triển khai được chỉ vì còn thiếu thủ tục giao đất. Trong khi đó, với dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn II) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây thành phố, vị trí khu đất thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Thế nhưng, đến nay, dự án chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ, vì theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, theo Luật Đầu tư mới, chỉ khi dự án phù hợp quy hoạch mới trình UBND thành phố chấp thuận đầu tư.
Đó là hai trong số hàng trăm dự án vẫn đang “đắp chiếu”, lãng phí đất đai và mỗi dự án đều có mỗi câu chuyện trớ trêu riêng về việc vấp phải rào cản pháp lý. Hàng chục cuộc họp với các lãnh đạo thành phố để lắng nghe tìm phương án giải quyết nhưng rồi mọi việc vẫn rất chậm dù các cuộc họp với đầy đủ ban, ngành, không giải quyết được vướng mắc cho bất cứ dự án nào.
Về góc độ chủ đầu tư, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty TNHH xây dựng thương mại Lê Thành cho hay, do ách tắc về thủ tục quá lâu mà các doanh nghiệp không thể triển khai, hoàn thiện được dự án, khiến chi phí gia tăng, còn nguồn thu thì ngày càng giảm. Nhiều doanh nghiệp bức xúc, chán nản, không muốn làm dự án nhà ở xã hội cũng như nhà ở vừa túi tiền vì những vướng mắc thủ tục pháp lý mà dự án bị ách tắc, doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Từ đó sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường chung và nền kinh tế.
Một trong những dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đang chủ yếu bị vướng về thủ tục pháp lý cần được tháo gỡ.
Còn theo Tổng Giám đốc SeaHoldings Trần Hiền Phương, một trong những vướng mắc về pháp lý dự án cần sớm được tháo gỡ là thủ tục nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Hiện nay, bên cạnh một số tỉnh, thành phố cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại… thì tại một số tỉnh, thành phố khác lại không chấp thuận cho doanh nghiệp được thực hiện thủ tục nêu trên. Do không đưa được đất vào Công ty nên doanh nghiệp không thực hiện được thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, mặc dù khu đất dự kiến thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và doanh nghiệp cũng đã hoàn thành thỏa thuận với người dân về việc nhận chuyển nhượng, góp vốn. Thực tế, gần như rất ít dự án có được 100% diện tích quỹ đất triển khai dự án là đất ở. Vì vậy, việc doanh nghiệp không tiếp cận được quỹ đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, góp vốn đất nông nghiệp là một trong những nguyên nhân khiến số lượng dự án nhà ở được triển khai hiện nay ngày càng hiếm hoi.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, hiện có rất nhiều điểm vướng trong quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội thời gian qua làm khó, làm khổ các doanh nghiệp. Trong đó, một số vướng mắc cần được xem xét xử lý sớm đó là vướng trong thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư; vướng mắc do quy định phải đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị… Thủ tục pháp lý là cả một quá trình gian nan của doanh nghiệp khi phải trải qua nhiều thủ tục ở nhiều khâu, mất nhiều thời gian, thậm chí bị tắc ngay tại cửa đầu tiên là khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Tiếp đó, các sở, ngành thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; xác định nghĩa vụ tài chính; cấp giấy phép xây dựng… Do đó, nếu giải quyết được vướng mắc pháp lý, nguồn cung bất động sản ra thị trường sẽ tăng lên, giá cả sẽ giảm xuống, tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận được nhà ở.
Tập trung gỡ vướng từng dự án cụ thể
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho hay, trong số 7 dự án được TP Hồ Chí Minh lựa chọn tháo gỡ đầu tiên thì có 6 dự án gặp vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND thành phố và có thể giải quyết được ngay. Bên cạnh đó có 1 dự án của Novaland ở thành phố Thủ Đức thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương, nhưng nếu giải quyết được vướng mắc này sẽ tạo tiền đề để giải quyết các dự án có vướng mắc tương tự.
Về vấn đề cần giải quyết hiện nay, theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp bất động sản mong muốn là phải tăng tính minh bạch của khung pháp lý, rút gọn, giản lược khâu thủ tục để dự án nhanh chóng được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường, tránh tồn đọng vốn kéo dài vì các chi phí tài chính sẽ dồn hết lên vai chủ đầu tư, nhưng người tiêu dùng cuối mới là người phải gánh chịu những chi phí này khi chủ đầu tư dồn hết vào giá bán.
Góp ý về giải pháp, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, trước hết cần xác định rằng nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu thị trường bất động sản mà chúng ta dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội) để hỗ trợ, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn. Mặt khác, thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp hơn; cần điều tiết quan hệ cung cầu. Đối với ngân hàng nhà nước, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.
Về phía TP Hồ Chí Minh, Phó Chủ tịch UBND thành phố Bùi Xuân Cường cho biết, thị trường bất động sản tại thành phố đang gặp khó khăn do nguyên nhân từ các quy định pháp luật liên quan có vướng mắc, từ Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu. Một số dự án thời gian trước có vướng mắc về pháp lý nên phải rà soát lại hồ sơ gây mất thời gian, có trường hợp vượt thẩm quyền của địa phương. Có tình trạng cán bộ sợ trách nhiệm trong xử lý các vấn đề tồn đọng.
Về giải pháp, thời gian tới, TP Hồ Chí Minh sẽ tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo chung cư cũ. Hiện nay, thành phố đang tập trung xây dựng 18 dự án nhà ở xã hội và cải tạo 16 dự án chung cư xuống cấp trong năm 2023. Thành phố cũng đã phân loại khoảng 116 dự án bất động sản cần tháo gỡ, trong đó có 38 dự án ưu tiên tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm. Trong số này có 7 dự án thành phố vừa họp để lắng nghe những khó khăn và vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản. Thành phố ghi nhận những ý kiến rất thẳng thắn của các doanh nghiệp trên tinh thần cầu thị và sẽ xem xét tháo gỡ những điểm nghẽn trước mắt trong thẩm quyền của thành phố, đồng thời, những vướng mắc vượt thẩm quyền sẽ trình ra Trung ương xem xét và cho ý kiến.
Cùng với đó, TP Hồ Chí Minh sẽ tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm về đầu tư, kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản vi phạm về xây dựng. Đồng thời, tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản để tăng tính công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân khi tham gia giao dịch.
Quá trình thực hiện, chính quyền TP Hồ Chí Minh sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản chậm tiến độ về pháp lý, các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các dự án mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với lợi ích của người dân. Song song đó, thành phố đã lập tổ công tác để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của dự án bất động sản có sử dụng đất và không sử dụng vốn nhà nước; kết hợp với các doanh nghiệp, Hiệp hội bất động sản để giải quyết theo chuyên đề.
|
Các dự án được UBND TP Hồ Chí Minh xem xét gỡ vướng gồm: Dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp đường Bến Nghé (quận 7); khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng (quận Tân Phú); dự án chung cư Cửu Long (quận 4); khu phức hợp Sóng Việt, khu nhà ở Thiên Lý, dự án hơn 30ha (thành phố Thủ Đức) và dự án chung cư Cô Giang (quận 1). Các dự án này chủ yếu gặp vướng mắc liên quan đến thủ tục mở bán căn hộ, vướng mắc ở khâu tính thuế đất, giấy phép xây dựng, xác định lại giá đất, vướng thanh tra, kiểm tra… Một số dự án đã gặp vướng mắc, đình trệ nhiều năm đến nay vẫn chưa được tháo gỡ. |
