Khi chính sách kìm hãm phát triển…
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh 10 tháng đầu năm ghi nhận sự suy giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn số lượng giao dịch; mà nguyên nhân quan trọng được xác định là xuất phát từ những quy định bất hợp lý trong chính sách về đầu tư dự án bất động sản.
Cụ thể, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.
|
|
|
Khách hàng tham dự lễ mở bán dự án của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh. Ảnh: Việt Tâm |
So sánh tình hình thị trường bất động sản thành phố 09 tháng đầu năm 2018 với 09 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm. Trong đó, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 68%.
"Nhìn vào cơ cấu sản phẩm có thể thấy rõ nét sự mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững" ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận xét.
Trao đổi với báo chí, ông Ngô Đức Sơn, Phó TGĐ Công ty CP Đầu tư DRH Holding cho rằng, nhiều quy định trong đầu tư dự án bất động sản "đá nhau" đã gây khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp. Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư (được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án). Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở lại yêu cầu, một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là "phải có đất ở hợp pháp” - tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. "Đây quy định bó chân, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án. Bởi luật quy định như vậy chả khác nào bắt doanh nghiệp phải đi tìm đáp án cho bài toán “con gà - quả trứng”, không biết cái nào phải làm trước, cái nào làm sau", ông Sơn nói.
Còn theo ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hồ Chí Minh, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. TP đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. "Nhưng mới đây, Hiệp hội Bất động sản vừa “bổ sung” thêm 7 điểm nghẽn nữa", ông Thắng cho biết.
Được biết, để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, trong thời gian tới cụm từ “đất ở” sẽ không được sử dụng để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho doanh nghiệp, mà chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của HoREA. Cùng với đó, việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực doanh nghiệp… Tuy nhiên, theo các chuyên gia đây mới chỉ là những giải pháp tạm thời, thiếu căn cơ. Do vậy, nếu tình hình không được cải thiện, dự báo thị trường năm 2019 thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục với những gam màu xám...
Chủ đầu tư... "đánh bắt xa bờ"!
Trong bối cảnh thị trường suy giảm, nhiều chủ đầu tư đã phải tính đến phương án "đánh bắt xa bờ" với hy vọng cứu vớt một năm kinh doanh nhiều sóng gió… Đơn cử như với Tập đoàn Novaland. Do không đủ dự án để triển khai, trong khi mỗi năm phải gánh hơn 400 tỷ đồng tiền lãi, "ông lớn" này đã phải "giong buồm ra khơi" mà đích đến là Mũi Né - Phan Thiết (Bình Thuận) với dự án mang tên NovaHills Mũi Né Resort & Villas. Dự án có quy mô gần 40ha, gồm khoảng 600 biệt thự đơn lập, được đánh giá là phù hợp với nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lợi lâu dài của nhiều nhóm khách hàng trong và ngoài nước. Giữa tháng 11 vừa qua, Novaland đã chính thức giới thiệu NovaHills Mũi Né Resort & Villas ra thị trường. Đây cũng là dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đầu tiên của "ông lớn" này tại thị trường Mũi Né.
| Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng. |
Được biết, việc phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một phần trong kế hoạch của Novaland giai đoạn 2016 - 2020. Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên môn, không tự nhiên mà đại gia này chọn giai đoạn nửa cuối năm 2018 để gia nhập thị trường. Mà chính việc sự "ách tắc" về nguồn cung từ thị trường căn bản đã buộc ông lớn này phải đẩy nhanh hơn tiến độ "đánh bắt xa bờ".
Một “ông kẹ” khác của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh là Hưng Thịnh Corp cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Vốn là “ông trùm” căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên, sau khi tung ra thị trường dự án căn hộ Q.7 Riverside tại quận 7 và giải quyết nhanh gọn trong hơn 1 tháng, Hưng Thịnh đã “lần đầu tiên đặt chân vào thị trường đất nền vùng ven” bằng việc đầu tư vào một dự án lớn tại TP Biên Hòa (Đồng Nai) – dự án Bien Hoa New City. Mới đây nhất, Hưng Thịnh tiếp tục giới thiệu ra thị trường một dự án nhà phố thương mại mới tại thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu mang tên Baria City Gate.
Theo nhận xét của các chuyên gia, cũng vì lý do “kẹt nguồn cung” tại thị trường TP Hồ Chí Minh, nhưng việc Hưng Thịnh Corp chọn đầu tư vào thị trường vùng ven như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu là một bước đi “khá khôn ngoan và thận trọng”. Bởi phân khúc đất nền vùng ven đến nay vẫn đạt mức tăng trưởng khá tốt. Một số khu vực như thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương), TP Biên Hòa (Đồng Nai)… mức giá đất nền đã tăng 30-50% so với hồi đầu năm 2018, nhưng dự án mới không có nhiều.
Trong khi đó, với “lợi thế kép” về hạ tầng giao thông và vị trí địa lý, Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản TP Hồ Chí Minh. Theo ghi nhận, ngay từ những ngày đầu năm 2017 thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu đã có dấu hiệu sôi động với một làn sóng các nhà đầu tư tại TP Hồ Chí Minh đổ về đây "săn quỹ đất", phát triển dự án. Trước Hưng Thịnh, Công ty Bất động sản Danh Khôi cũng đã thâu tóm thành công một dự án có quy mô gần 10ha ngay trung tâm TP Bà Rịa để phát triển thành khu đô thị mang tên Barya City. Ngoài những tên tuổi nêu trên, Công ty Địa ốc Việt Hân cũng đã mạnh tay đầu tư vào Bà Rịa – Vũng Tàu với 2 dự án lớn là Khu phức hợp Skypark Long Điền và Khu dân cư Việt Hân 3 tại huyện Long Điền; Công ty Bất động sản Nam Hải với Dự án Khu biệt thự cửa biển Marine; Công ty TNHH AllGreen Vượng Thành - Trùng Dương kết hợp cùng Công ty Bất động sản Danh Khôi Việt (DKRV) với dự án Vũng Tàu Regency… cũng góp phần làm cho thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu trở nên sôi động.
"Trong bối cảnh khó khăn của thị trường, có thể coi việc các chủ đầu tư tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh vùng ven là một bước đi hợp lý. Bởi hầu hết các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh đều có hệ thống hạ tầng phát triển hoàn thiện, kết nối giao thông thuận lợi, tiềm năng phát triển lớn và đặc biệt, giá nhà đất vẫn còn ở mức rất hợp lý. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư… Đơn cử như ở tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu. Không chỉ nắm giữ lợi thế về vị trí địa lý khi nằm tiếp giáp với TP Hồ Chí, mà với Cảng hàng không Quốc tế Long Thành cùng Sân bay Lộc An đang có chủ trương xây dựng đủ khiến thị trường địa ốc Bà Rịa - Vũng Tàu trở nên hấp dẫn hơn trong tương lai gần", ông Nguyễn Lộc Hạnh – Phó TGĐ Kinh doanh Tiếp thị, Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR) nhận định.
| "Thị trường BĐS sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, dự báo năm 2019, thị trường BĐS sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. " - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu |
