Nới định mức lợi nhuận xây nhà ở xã hội: Đừng quên quyền lợi người mua nhà

Tạo động lực cho doanh nghiệp…

Tại Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để có thể đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng NƠXH từ 10% lên mức tối đa là 13% trên tổng chi phí xây dựng dự án.

Khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh). Ảnh: Nguyễn Quang

Các chủ đầu tư sẽ căn cứ mức lợi nhuận này để xây biểu giá bán, giá thuê mua và thuê NƠXH. Đây cũng là mức áp dụng với tất cả các dự án NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang Nhân dân xây dựng trên quỹ đất công, quỹ đất 20% nhà ở thương mại và các dự án NƠXH đã hoàn thành, nhưng chưa được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá bán, cho thuê và cho thuê mua.

Hiện nay, mức lợi nhuận định mức cho NƠXH bị giới hạn ở 10%, nhưng nhiều DN và chuyên gia cho rằng, mức này chưa đủ hấp dẫn, đặc biệt khi so với các dự án nhà ở thương mại, có thể mang lại lợi nhuận từ 15 - 25%. Một dự án NƠXH có lợi nhuận giới hạn ở mức 10% khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư mất thêm 2 năm. Tức là, một dự án trung bình cần 7 năm. Bình quân trong thời gian này, lợi nhuận chỉ đạt 1,3 - 1,5% mỗi năm, không đủ để tái đầu tư.

Từ thực tế này, việc Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức lợi nhuận xây NƠXH lên 13% được đánh giá là một bước đi quan trọng để thúc đẩy các DN tham gia vào phát triển NƠXH. Với nhiều năm kinh nghiệm làm NƠXH, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành Lê Hữu Nghĩa cho biết, mặc dù quy định mức lợi nhuận tối đa của các chủ đầu tư NƠXH là 10%, song DN khó lòng đạt được tỷ lệ này, thông thường mức thu về thực tế chỉ khoảng trên dưới 7%, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm.

“Đứng trước bài toán kinh tế, khối tư nhân vẫn tập trung ở phân khúc khác thay vì chọn NƠXH. Do đó, đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng NƠXH lên tối đa 13% là cần thiết để tạo thêm động lực cho DN làm NƠXH” - ông Lê Hữu Nghĩa nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nhận định, lý do lớn nhất khiến DN không mặn mà với NƠXH nằm ở yếu tố lợi nhuận.

"Làm nhà ở thương mại khó 1 thì NƠXH khó 3, mà trong khi lẽ ra phải dễ hơn các loại dự án khác. Vì vậy, cần xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, vì suất đầu tư của NƠXH bị quy định chỉ bằng 76% suất đầu tư nhà ở thương mại cùng loại” - ông Lê Hoàng Châu nói và nhấn mạnh, chúng ta muốn chất lượng NƠXH ngang bằng nhà ở thương mại thì suất đầu tư này phải tương đương.

Cần hài hòa lợi ích các bên

Trước thông tin Bộ Xây dựng đề xuất tăng định mức lợi nhuận tối đa xây NƠXH từ 10% lên 13%, anh Lê Trọng Hải (Đống Đa, Hà Nội) băn khoăn: “Khi lợi nhuận tăng, DN sẽ quan tâm phát triển NƠXH, nhưng điều đó cũng đồng nghĩa giá bán NƠXH tăng lên. Như vậy sẽ tạo gánh nặng cho những người thu nhập thấp như chúng tôi tiếp cận NƠXH”.

Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang khẳng định rất đồng tình với đề xuất tăng lợi nhuận xây NƠXH lên 13%, thay vì mức cũ 10%, để thu hút DN đầu tư làm NƠXH trong thời gian tới. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện phải đi cùng với nhiều giải pháp đồng bộ khác về quy hoạch, tín dụng, pháp lý, giải phóng mặt bằng… để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa DN và người dân.

“Hiện lợi nhuận của chủ đầu tư khi làm NƠXH chỉ được khống chế tối đa ở mức 10%. Nếu dự án chỉ chậm tiến độ 1 năm, coi như DN không có lợi nhuận. Do đó, việc tăng lợi nhuận lên 13% có thể giúp bù đắp chi phí và rủi ro, tạo động lực cho DN tham gia đầu tư” - ông Trần Khánh Quang nói.

Đặc biệt, chuyên gia này nhấn mạnh, để thúc đẩy phát triển NƠXH, bên cạnh lợi nhuận của DN, cũng cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như quỹ đất, hỗ trợ tín dụng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư… hoàn thiện tốt nhất thể chế, chính sách về NƠXH bảo đảm DN được hưởng lợi nhưng người mua nhà không phải chịu thiệt.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, để giải quyết bài toán NƠXH thì đề xuất tăng mức lợi nhuận xây NƠXH lên 13% là chưa đủ, vì mấu chốt cho việc thúc đẩy nhanh, mạnh các dự án NƠXH nằm ở việc Nhà nước phải xây dựng được một cơ chế rõ ràng, phù hợp cho loại hình nhà ở này.

Theo TS Đinh Thế Hiển, NƠXH là loại hình nhà ở có yêu cầu đặc thù song không nên xem đây là giải pháp tình thế, là "điểm mờ" trong phát triển đô thị cần hướng tới mà mục tiêu là bảo đảm bền vững, môi trường sống thích hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

“Để phát triển NƠXH bền vững phải loại bỏ được tính chất xin - cho trong chính sách NƠXH, hỗ trợ thị trường vận hành đúng quy luật cung - cầu, loại bỏ hiện tượng DN sân sau, DN thân hữu, để cuối cùng nguồn lực công thất thoát, còn đa số người công nhân, người lao động thu nhập thấp không được hưởng lợi” - TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) nhận định, đan xen giữa mục tiêu an sinh xã hội trong khi vẫn phải bảo đảm sự cạnh tranh tự do, lợi nhuận cho DN tham gia phát triển NƠXH là việc không dễ dàng.

Thời gian qua, chính sách phát triển NƠXH chưa thực sự hấp dẫn các chủ đầu tư. Trong bối cảnh này, đề xuất tăng mức lợi nhuận xây NƠXH lên 13% là phù hợp nhưng không phải trên tinh thần đưa “miếng bánh ra nhử”, mà phải trên quan điểm cầu thị, DN tham gia cùng với Nhà nước, thông qua các các giải pháp đồng bộ như: chính sách ưu đãi về đất đai, thủ tục pháp lý, hỗ trợ về thuế và giảm các rào cản hành chính… để DN có thể lựa chọn.

“Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong phát triển NƠXH và các DN có nhiệm vụ hỗ trợ giúp cho Nhà nước phát triển loại hình này. Tuy nhiên, sau cùng, tất cả những chính sách, cơ chế hỗ trợ đó đều phải hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung NƠXH, người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận được NƠXH, an cư lập nghiệp” - luật sư Lê Thu Thảo nói.