Nợ khủng, Khang Điền gặp khó?

Tại Đại hội cổ đông được tổ chức vào tháng 4/2017 Công ty Nhà Khang Điền thay Tổng giám đốc, đặt kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận 35% (Ảnh nguồn: Cafef.vn)

Khi “đại gia” gặp khó

Kết quả kinh doanh tốt trong những năm qua của KDH chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng dự án hoặc hoàn tất quá trình bán hàng, bàn giao nhà. Theo đó, doanh thu năm 2016 của KDH chủ yếu đến từ các dự án như: Mega Village, Melosa Garden, Lucasta…Ngoài ra, sau khi thâu tóm Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) thông qua việc sở hữu phần lớn cổ phần của doanh nghiệp này, KDH cũng “thu về” hơn 1.000 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng dự án An Lạc Plaza và The Western Plaza…

Tuy nhiên, bước vào năm 2017, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp (phân khúc chủ lực của KDH) có dấu hiệu trầm lắng, khiến chủ đầu tư này gặp khá nhiều khó khăn trong khâu bán hàng - triển khai dự án. Theo nhận định của giới chuyên môn, phần lớn các dự án của KDH được triển khai tại quận 9 – một quận ngoại thành ven đô với cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ, xa trung tâm, giao thông không thuận lợi. Do đó, việc triển khai các dự án cao cấp ở đây là không phù hợp. “Rất khó để thuyết phục khách hàng bỏ ra cả chục tỷ đồng để mua một căn biệt thự ở một nơi mà các điều kiện về cơ sở hạ tầng, y tế, giáo dục và đặc biệt là giao thông cũng như các dịch vụ tiện ích khác còn quá nghèo nàn, thiếu đồng bộ”, một chuyên gia nhận định.

Trong khi đó, nếu như tính đến hết năm 2016, hàng tồn kho của KDH ở mức hơn 4.600 tỷ đồng thì đến hết quý 1 năm 2017, chỉ tiêu này… vẫn coi như dậm chân tại chỗ với mức tồn kho còn khoảng 4.500 tỷ đồng. Theo các chuyên gia, điều này phần nào phản ánh khả năng là hầu hết các dự án của KDH đều đang chậm tiến độ, nên không có sự biến chuyển về chất trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh. Hàng tồn kho của KDH chủ yếu nằm ở 18 dự án, trong đó có các sản phẩm biệt thự cao cấp tọa lạc tại quận 9 từng làm nên thương hiệu của DN này như biệt thự sinh thái Lucasta, Melosa Garden, Mega Village, The Venica...

Cùng lúc đó, các khoản nợ ngắn hạn của KDH đang có xu hướng tăng lên rõ rệt. Cụ thể, nợ ngắn hạn từ mức 1.272 tỷ đồng cuối năm 2016 đã tăng lên con số hơn 1.600 tỷ đồng . Đây là số nợ ngắn hạn phải trả, ước tính trong ba tháng con số này tăng hơn 300 tỷ đồng. Điều đáng nói là, KDH đã phải thế chấp từng phần một số dự án tại các ngân hàng khác nhau. Chẳng hạn như: Dự án Lucasta. Quyền sử dụng đất của dự án này đang được thế chấp tại Ngân hàng Vietinbank để vay 175 tỷ đồng và OCB cho khoản vay 28 tỷ đồng. Hai dự án lớn là Melosa và Venica cũng đang thế chấp tại Vietinbank để vay một khoản lên đến 472 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của KDH chủ yếu nằm ở 18 dự án, trong đó có các sản phẩm biệt thự cao cấp tọa lạc tại quận 9 từng làm nên thương hiệu của DN này như biệt thự sinh thái Lucasta, Melosa Garden, Mega Vilage, The Venica...

Một “bất cập” khác được các chuyên gia chỉ ra là, tổng vốn chủ sở hữu chưa đến 4.400 tỷ đồng mà KDH đã mang tổng nợ đến 3.539 tỷ đồng. Như vậy tổng số nợ chiếm đến hơn 80% tổng số vốn chủ sở hữu. Ông Phạm Tuyến – một chuyên gia phân tích tài chính độc lập cho rằng, với kinh doanh bất động sản, việc nợ lớn là hoàn toàn bình thường khi nguồn vốn, doanh thu và lợi nhuận cũng như các dự án đều tốt. Tuy nhiên, đối với KDH, đây có thể coi là một rủi ro khá lớn cho doanh nghiệp. Bởi những thông số kỹ thuật như vậy cho thấy KDH phụ thuộc khá lớn vào vốn vay. “Với khoản vay lớn như vậy, KDH có thể gặp khó khăn cho việc trả lãi suất cũng như việc thực hiện trả nợ, đặc biệt trong trường hợp lãi suất có xu hướng tăng thì đây sẽ là một khó khăn lớn cho doanh nghiệp”, ông Tuyến nhận xét.

Bên cạnh đó, các chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp cũng là gánh nặng đối với KDH. Cụ thể, trong khi quý 1 năm 2016 chi phí tài chính chỉ hơn 36 tỷ đồng thì trong năm nay con số này là hơn 42 tỷ đồng (tăng gần 6 tỷ đồng so với cùng kỳ). Và chi phí quản lý doanh nghiệp chiếm đến hơn 38 tỷ đồng. Theo nhận định của giới chuyên môn, việc vay nợ để triển khai dự án sẽ tạo gánh nặng lớn cho doanh nghiệp. Nếu các dự án chậm tiến độ, KDH sẽ sớm quay trở lại với thời kỳ 2013, từ mức đang lãi trong những năm gần đây trở thành lỗ do sự tồn đọng và chậm triển khai dự án.