Nghị quyết số 254/2025/QH15: Kiến tạo mô hình quản trị đất đai minh bạch

Thu hồi đất khi đạt 75% đồng thuận và giảm thuế cho dân

Một trong những điểm đột phá của Nghị quyết 254 là việc bổ sung danh mục các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất đối với các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và các cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý.

Nghị quyết 254 là cầu nối vững chắc đảm bảo quyền sở hữu và lợi ích của người dân trên đất đai được tôn trọng công bằng. Ảnh Thanh Hải

Đặc biệt, Nghị quyết đã đưa ra lời giải cho bài toán đình trệ tại các dự án thực hiện theo phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và 75% số lượng người sử dụng đất nhưng hết thời hạn vẫn không thể hoàn thành phần còn lại, HĐND cấp tỉnh có quyền xem xét thu hồi diện tích đất đó để giao cho nhà đầu tư. Cơ chế này giúp ngăn chặn tình trạng một vài cá nhân gây khó khăn làm ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án.

Bên cạnh đó, công tác giao đất, cho thuê đất cũng được linh hoạt hóa khi cho phép thực hiện theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc tiến độ bồi thường, tái định cư. Việc phân cấp mạnh mẽ giúp người có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng mà không phải trình HĐND cấp tỉnh chấp thuận, rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án.

Không chỉ hỗ trợ DN, Nghị quyết 254 còn tập trung giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân với quy định hoàn thành phương án bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất. Đồng thời một quy định mang tính nhân văn cao là việc giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính khi người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở. Việc mở rộng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho hộ gia đình có giấy tờ tạm thời từ sau ngày 15/10/1993 là "điểm sáng", kỳ vọng giúp hàng triệu người dân chính thức hóa quyền sở hữu và hưởng lợi từ giá trị gia tăng của đất.

Ông Nguyễn Thanh An (xã Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh), chủ đất vườn, ao liền kề đất ở bày tỏ: “Nghị quyết 254 giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở, giải tỏa gánh nặng bấy lâu. Đây là chính sách nhân văn, bảo đảm quyền lợi, giúp chúng tôi an tâm an cư, ổn định cuộc sống”. Bà Trần Thị Bình (xã Ngọc Hồi, Hà Nội), sống tại khu vực có dự án thu hồi đất, cũng cho biết: “Nghị quyết đề cao sự minh bạch và quyền lợi người dân trong bồi thường, tái định cư là điều chúng tôi tâm đắc nhất. Quy định giá đất theo thị trường, quyền tự quyết chuyển nhượng, cơ chế thu hồi đất chặt chẽ chắc chắn sẽ tạo sự hài hòa lợi ích và tránh khiếu nại”.

Kỳ vọng vào sự minh bạch

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, Nghị quyết 254 mang đến sự uyển chuyển khi cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất bố trí tái định cư hay phê duyệt phương án bồi thường trong những tình huống đặc biệt. Tuyệt vời hơn cả, Nghị quyết đã giải quyết dứt điểm bài toán "xôi đỗ" nan giải, vốn là gánh nặng kìm hãm bao dự án trọng điểm. Với quy định đột phá, khi chủ đầu tư đạt thỏa thuận trên 75% diện tích đất và số lượng người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh có thẩm quyền xem xét thông qua việc thu hồi phần còn lại; giúp xóa bỏ tình trạng một vài cá nhân đơn lẻ có thể làm đình trệ cả một dự án lớn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh nhấn mạnh các ưu đãi như miễn, giảm tiền thuê đất và giao đất không đấu giá cho dự án BT là động lực khuyến khích đầu tư dài hạn, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế. “Nghị quyết không chỉ bổ sung pháp luật mà còn là chiến lược giải phóng nguồn lực then chốt. Việc định giá đất theo thị trường và ưu tiên tái định cư trước thu hồi sẽ giảm thiểu khiếu kiện, thúc đẩy tiêu dùng, ổn định xã hội. Khi người dân cảm thấy quyền lợi được tôn trọng, họ sẽ đồng thuận với các chủ trương phát triển, kiến tạo một môi trường đầu tư thông thoáng và minh bạch” - ông Phan Dũng Khánh bày tỏ.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư Hà Nội) nhận định, dù Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã được sửa đổi để khắc phục "độ vênh" với thực tiễn, việc thi hành vẫn còn nhiều khó khăn, nổi bật ở các vấn đề: thu hồi đất, bồi thường, giao đất, chuyển mục đích sử dụng, giá đất và miễn giảm nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, Quốc hội đã kịp thời thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ 1/1/2026) nhằm tháo gỡ các vướng mắc này. Nghị quyết đưa ra giải pháp cụ thể như bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất cho dự án khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, thu hồi đất trước tái định cư, hoặc giao đất không đấu giá trong một số trường hợp. Những quy định này tạo thuận lợi lớn cho chủ đầu tư và DN. Đối với người dân, Nghị quyết giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở.

Cùng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, Nghị quyết 254 đã kiến tạo ra mô hình quản trị đất đai mới, nơi người dân trực tiếp thụ hưởng giá trị gia tăng. Đột phá lớn nhất là cơ chế thu hồi đất linh hoạt khi đạt 75% đồng thuận. Điều này chấm dứt vấn nạn "đất xôi đỗ" từng kìm hãm các dự án nghìn tỷ, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Quyết sách này không chỉ mở đường cho các đại dự án mà còn khẳng định mạnh mẽ tính công bằng và hiệu quả trong phát triển đất nước.

“Dù có hiệu lực chính thức từ ngày 1/1/2026 (với một số quy định áp dụng sớm từ 11/12/2025), Nghị quyết 254 đã sớm tạo ra tâm lý phấn khởi trong dư luận. Tuy nhiên, để "chiếc chìa khóa" này thực sự mở ra cánh cửa phát triển, việc nâng cao năng lực thực thi tại địa phương và sớm ban hành hướng dẫn chi tiết là yếu tố then chốt” – luật sư Lê Thu Thảo nhấn mạnh.