Mua nhà hình thành trong tương lai: Rủi ro luôn rình rập?

Theo số liệu nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chiếm khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các DN BĐS niêm yết trong nhiều năm qua, khoản tiền ứng trước của khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng. Tuy nhiên, thời gian qua những quy định về việc sử dụng kênh vốn này chưa thực sự chặt chẽ, khiến cho quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây bất ổn đến tình hình an ninh - trật tự.

Phát hiện Công ty cổ phần TP Holding lừa bán dự án “ma”, hàng chục khách hàng mang băng rôn yêu cầu trả lại tiền bị chiếm dụng nhiều năm qua

Dẫn chứng về vấn đề này, đại diện VARS cho biết, Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Cũng như chưa quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc", cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án. Trong khi chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ.

Hệ quả không chỉ dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Qua đó, làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến DN phát triển dự án chân chính, uy tín. Do đó, cần phải quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua BĐS hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn”.

“Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch BĐS chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý Nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân” – Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS chưa có cơ chế, chế tài đủ mạnh để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng. “Người mua nhà không thể biết chủ đầu tư làm gì với số tiền ứng trước đã nộp theo tiến độ.

Bởi vậy, đề nghị số tiền người mua nhà đóng theo tiến độ sẽ mở một tài khoản đóng trong ngân hàng, tiến độ xây dựng đến đâu thì ngân hàng giải ngân đến đó. Với cách làm này ngân hàng sẽ là bên thứ 3 tham gia vào dự án với vai trò giám sát, quản lý dòng tiền của người mua nhà” – ông Châu nói.

Căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định 139/2017/NĐ-CP, người dân có quyền được yêu cầu chủ đầu tư dự án bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng và mức xử phạt hành chính đối với việc triển khai xây dựng dự án kinh doanh BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, số tiền từ 250 – 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trước hết để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần phải tìm hiểu kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi mua nhà, tốt nhất là nên mời luật sư để làm hợp đồng; còn đối với chế tài chậm bàn giao sản phẩm BĐS của chủ đầu tư, được đánh giá là chưa đủ mạnh, cần phải siết chặt chế tài trách nhiệm hình sự với những chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng sai mục đích.