Bán nhà trên giấy: Chủ đầu tư đẩy rủi ro về phía khách hàng

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, hình thức mua bán nhà nêu trên vô cùng rủi ro, đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững của thị trường. Ở Mỹ, nhà kinh doanh BĐS không được dùng “tay trái” thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vay ngân hàng, còn “tay phải” huy động vốn từ dân. Khách hàng tại Mỹ vì vậy chỉ thuần túy ở cương vị người mua, không bị đẩy vào thế “tiền mất, nhà không có” như ở Việt Nam.

Dễ mất trắng

Ông thường xuyên cảnh báo hình thức “bán nhà trên giấy ở Việt Nam là đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững của thị trường”. Ông có thể chia sẻ sâu hơn về quan điểm này?

- Sản phẩm hình thành trong tương lai là một thông lệ quốc tế. Các ngân hàng của Việt Nam và thế giới đều chấp nhận nhà đầu tư dùng giá trị sản phẩm trong tương lai để đảm bảo vay vốn, hoàn thành sản phẩm. Tiếp theo, các ngân hàng dựa trên ba cách: Cơ sở giá thị trường; giá trị xây dựng; giá trị dòng tiền chiết khấu và giá trị hiện tại để định giá dự án đó trong tương lai trước khi cho vay. Khi ngân hàng định được giá, có thể cho vay với tỷ lệ 70%.

Tuy nhiên, điểm khác biệt là nhà kinh doanh BĐS ở Mỹ không được huy động vốn từ dân. Sau khi hoàn thành xong dự án, mới bán thành phẩm đó và trả nợ cho ngân hàng. Trường hợp người mua nhà muốn ứng ra một khoản tiền trước mua nhà thì bỏ vào tài khoản phong tỏa trong ngân hàng. Khi xong dự án, các nhà kinh doanh BĐS mới giao nhà và nhận số tiền còn lại của khách hàng cộng với số tiền nằm trong tài khoản phong tỏa. DN BĐS tại Mỹ không được dùng tài sản hình thành trong tương lai đi vay của ngân hàng cũng như huy động vốn từ dân. Đây là tình trạng cố hữu của thị trường BĐS Việt Nam, đẩy nhiều rủi ro về phía người mua. Mặt khác, ngân hàng cũng gặp khó khăn khi cho vay theo cách thức này. Bởi, nhà kinh doanh BĐS khi có quá nhiều tiền từ ngân hàng và từ dân thì có khả năng đầu tư vào dự án khác. Đến cuối cùng, không hiếm trường hợp cả 3 đều mất tiền. Người dân mất số tiền bỏ ra mua nhà, ngân hàng không được trả nợ và chính DN cũng thua lỗ vì đầu tư dàn trải.

Để khỏa lấp những lỗ hổng từ việc mua bán nhà trên giấy, pháp luật đã quy định các dự án phải có một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Đây liệu có phải là giải pháp khả thi đảm bảo quyền lợi cho khách hàng không?

- Về nguyên tắc, quyền lợi của người dân được bảo đảm nếu được một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, bảo lãnh ở đây theo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực vào ngày 1/7/2016 và thông tư của NHNN chỉ bảo lãnh vấn đề duy nhất: Căn hộ được bàn giao đúng tiến độ. Trường hợp căn hộ thiết kế, chất lượng không đúng như trong hợp đồng mua bán thì bảo lãnh không bảo đảm. Đồng nghĩa, rủi ro với người mua nhà vẫn còn.

Hiện tại, nhiều người dân tin tưởng vào uy tín của DN BĐS nên không cần bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành. Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần đầu, phần ngọn. Tức là, một DN BĐS rao bán dự án A cho biết ngân hàng B đứng ra bảo lãnh, người dân tin vào điều đó và bắt đầu mua nhà. Khi mua nhà có hợp đồng, trên nguyên tắc ngân hàng B phải phát bảo lãnh. Vậy liệu ngân hàng B có phát hành bảo lãnh hay không? Không hề có dữ liệu Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và thông tư của NHNN đã thực thi bảo lãnh đến mức độ nào. Từ những lập luận trên cho thấy, vấn đề bảo lãnh mặc dù có luật nhưng cũng không bảo lãnh tất cả rủi ro cho khách hàng. Và liệu rằng, có bảo lãnh nào bị tranh tụng hay không? Vì thực tế, nhiều ngân hàng trên nguyên tắc phải bảo lãnh nhưng không thi hành nghĩa vụ.