 |
| Cải tiến việc bán nhà trên giấy để tránh rủi ro cho người mua nhà. Trong ảnh: Dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2) "đắp chiếu" nhiều năm gây thiệt hại cho khách hàng (Hình minh họa). |
Rủi ro rình rập người mua nhà
Phát biểu tại buổi tọa đàm "Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro” do Báo SGGP tổ chức mới đây tại TP Hồ Chí Minh, ông Lê Tiền Tuyến, Phó Tổng biên tập Báo SGGP (Chủ biên chuyên trang Sài Gòn Đầu tư tài chính) cho rằng, thời gian qua, thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh đang cho thấy dấu hiệu của một cơn sốt mới, với thanh khoản cực cao, đặc biệt là tại phân khúc đất nền. Tuy nhiên, song hành cùng sự "thăng hoa" của thị trường là rất nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu khách hàng thiếu tỉnh táo. Mặc dù, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) đã đưa ra nhiều biện pháp nhằm ràng buộc chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế chưa giải quyết được triệt để rủi ro cho người mua nhà. Bởi vậy, câu hỏi "làm thế nào để hạn chế rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai?" là rất bức thiết và cần có lời đáp.
Liên quan tới vấn đề này, ông Phạm Gia Hoà, Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ khi muốn đưa vào kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đồng thời phải có các giấy tờ pháp lý kèm theo như hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất...
Tuy nhiên, trên thực tế, bên cạnh các rủi ro liên quan đến pháp lý, khách hàng còn gặp phải nhiều rủi ro từ ngân hàng, rủi ro từ chính chủ đầu tư, thậm chí rủi ro trong tiến độ, chất lượng căn hộ. Cụ thể, rủi ro có thể phát sinh từ việc chủ đầu tư sử dụng vốn ngân hàng mà tài sản hình thành trong tương lai đã được thế chấp cho ngân hàng. Do đó, nếu thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, người mua nhà dễ dàng trở thành nạn nhân vừa mất tiền vừa không nhận được nhà khi có tranh chấp phát sinh giữa chủ dự án và ngân hàng. Bởi việc này sẽ tác động trực tiếp đến việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đối với hầu hết các dự án.
Trao đổi với phóng biên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, hiện nay việc bảo lãnh ngân hàng của các ngân hàng là chưa hợp lý. Theo đó, việc một ngân hàng bảo lãnh nhiều dự án lên tới hàng ngàn tỷ, vài chục ngàn tỷ là điều quá khả năng và nguồn lực của một ngân hàng. Ngoài ra, khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng có thể gặp rủi ro về việc nhận nhà không đúng tiến độ, chất lượng dịch vụ, chất lượng công trình. Hoặc khách hàng đưa tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư bỏ trốn, một căn nhà bán cho nhiều người... Ông Châu cũng nhấn mạnh nhiều dự án qua mặt khách hàng bằng việc thay tên dự án, thay đổi quy hoạch 1/500, tăng nhiều tiện ích ảo của dự án là những rủi ro khách hàng phải đối mặt nếu không tìm hiểu kỹ thông tin cũng như không có chế tài quản lý chặt chẽ từ các ngành chức năng đối với các dự án.
Ngoài ra, khách hàng còn gặp rủi ro từ chính chủ đầu tư dự án. Theo đó, tại Điều 26 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định sau thời hạn 50 ngày bàn giao nhà cho người mua đã thanh toán đủ tiền theo thoả thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận này không đúng theo quy định. Nhiều khách hàng mua nhà thương mại đã nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận vì nhiều chủ đầu tư phải chờ bán hết nhà trong dự án mới tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án đó sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận.
Người mua nhà cũng có thể sẽ phải đối mặt với những rủi ro về tiến độ, chất lượng căn hộ trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, về chất lượng, nhiều căn hộ sau khi khách hàng nhận bàn giao sử dụng chưa được bao lâu đã có tình trạng xuống cấp trầm trọng, nền nhà sụt lún, tường nứt nẻ gây tâm lý hoang mang cho khách hàng... Chính vì vậy, theo các chuyên gia, cơ quan chức năng cần hạn chế tình trạng lách luật để "bán nhà trên giấy" của các chủ đầu tư dự án BĐS, nhằm đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh, công bằng, minh bạch, mang tính ổn định lâu dài, qua đó hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
Cần cải tiến việc bán nhà trên giấy
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, tại các nước phát triển, giao dịch BĐS hình thành trong tương lai chủ yếu ở dạng thế chấp để vay vốn chứ không tập trung vào mua bán. "Ở các nước phát triển, người ta chủ yếu mua bán các căn nhà hiện hữu. Bởi nước họ có những ngân hàng chuyên cho vay BĐS kinh phí lớn, thậm chí ở nước ngoài còn có tình trạng dư vốn, cho vay không lãi suất, miễn là đồng tiền vận động được. Còn ở Việt Nam, do thiếu vốn nên dẫn đến tình trạng bán nhà trên giấy. Dù Luật Kinh doanh BĐS có đưa ra một số hình thức để hạn chế tính không bền vững trong hình thức giao dịch này nhưng thực tế chưa phù hợp. Người mua nhà vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư thay vì ngân hàng. Do đó, có rất ít ngân hàng đồng ý đứng ra bảo lãnh", ông Võ nói.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cũng cho rằng, ngay tại một quốc gia phát triển như Hoa Kỳ cũng có những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng, giữa Hoa Kỳ và Việt Nam có một sự khác biệt rất lớn. Theo đó, tại Hoa Kỳ, các nhà đầu tư có đất, khi đi vay vốn của ngân hàng thì phải đảm bảo xây dựng xong mới được bán cho khách hàng, không được phép huy động tiền của dân chúng rồi đồng thời đi vay ngân hàng.
"Trường hợp, người dân có tiền muốn mua căn hộ tại dự án hình thành trong tương lai, họ có quyền đặt cọc trước. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải mở một tài khoản ở ngân hàng, số tiền đặt cọc được chuyển vào tài khoản phong tỏa. Cho đến khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư mới được nhận số tiền đó. Song song, giao cho người mua giấy chứng nhận quyền sở hữu trên căn hộ hoặc căn nhà đó. Tức là tiền trao cháo múc. Trong khi đó, ở Việt Nam thì ngược lại. Người dân khi mua nhà “trên giấy” phải được đứng ở cương vị người mua. Việc bắt họ bỏ tiền đầu tư là đang gián tiếp biến họ thành những nhà đầu tư bất khả kháng", ông Hiếu cho biết.
Trao đổi với báo chí, TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nguyên nhân tình trạng bán nhà hình thành trong tương lai "kiểu Việt Nam" ngày càng nở rộ là do nhiều DN địa ốc kinh doanh theo hướng “tay không bắt giặc”. Thiếu vốn, vì thế, muốn có vốn thì nhanh nhất là huy động từ khách hàng. Về phía người mua, khi mua một căn nhà phải dựa trên 3 yếu tố: Giá cả, chất lượng và tiến độ giao nhà. Giá cả phụ thuộc vào diện tích, chất lượng phụ thuộc vào đẳng cấp... nhưng đó chỉ là những lời hứa hẹn trên giấy, sau khi hoàn thiện có thiếu sót gì cũng không ai biết. "Do đó, nên cải tiến việc bán nhà hình thành trong tương lai theo hướng sử dụng tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc chiếm khoảng 10% giá trị sản phẩm và sẽ được chuyển vào một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Ngân hàng giữ số tiền này, còn chủ đầu tư sẽ vay tiền ngân hàng. Khi ngân hàng thấy dự án có nhiều người đặt cọc nghĩa là triển vọng bán được hàng lớn thì sẽ yên tâm cho vay. Như thế, mọi chuyện rất sòng phẳng, rõ ràng và không thể xảy ra chuyện lợi dụng lừa đảo lẫn nhau" ông Liêm nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng OCB cũng cho rằng, việc bảo lãnh ngân hàng cho các dự án BĐS cần có sự lựa chọn chặt chẽ trước khi phát hành chứng thư bảo lãnh. Cụ thể, ngân hàng cần tìm hiểu năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án, đánh giá uy tín của chủ đầu tư… Ngoài ra, bên cạnh việc tăng cường sự kết nối giữa ngân hàng - chủ đầu tư - người mua và người môi giới BĐS, cần minh bạch các thông tin về thế chấp các dự án BĐS để khách hàng có nhiều thông tin, lựa chọn nhằm hạn chế những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong quá trình giao dịch các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai...
