Nhưng để không lặp lại tình trạng này, chính quyền TP cần tiếp tục minh bạch trong quá trình thẩm định để giao đất cho đúng đối tượng.
Nan giải những tồn đọng
Một dự án nhà ở bị bỏ hoang hàng chục năm tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, TP Hà Nội. Ảnh: Doãn Thành
Thời gian qua, mỗi khi nhắc đến câu chuyện các dự án bỏ hoang, chậm triển khai trên địa bàn Thủ đô Hà Nội dường như đã trở thành “chuyện thường ngay ở huyện”. Rất nhiều kiến nghị, giải pháp đã được đưa ra nhưng suốt một thời gian dài, 712 dự án “ôm” trên 5.000ha đất chậm triển khai chỉ được xử lý một cách ì ạch. Đáng nói, ngay cả những dự án đã được đầu tư xây dựng với kinh phí hàng nghìn tỷ đồng cũng trong tình trạng “đắp chiếu” bỏ hoang.
Để giải thích cho thực trạng này, rất nhiều lý do đã được đưa ra như quy định chồng chéo, thiếu nhất quán của các văn bản luật (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...) chưa được sửa đổi phù hợp với tình hình thực tế phát triển của kinh tế thị trường thời kỳ hội nhập sâu rộng với quốc tế. Hay việc Thủ đô Hà Nội mở rộng địa giới hành chính với việc thay đổi quy hoạch chung nên phải rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết, khiến cho hàng nghìn dự án cũng phải rà soát, khớp nối đồng bộ với quy định mới, mất rất nhiều thời gian.
Thực tế có tình trạng hàng trăm DN “đi tắt đón đầu” thông tin quy hoạch, chạy đua tranh giành dự án rồi đổ ít vốn làm mấy trục đường, dựng vài cây cột điện để đủ điều kiện vay vốn ngân hàng, phân lô bán nền kiếm lợi nhuận nhanh... Sau đó, cả tiền vay và tiền đầu tư của khách hàng được chủ đầu tư đem đi trả nợ các khoản vay cũ hoặc đầu tư vào các lĩnh vực kỳ vọng siêu lợi nhuận nhưng lại rủi ro cao. Đến khi kinh tế khủng hoảng, dịch bệnh xảy ra khiến tất cả các ngành kinh tế đều gặp khó khăn, DN không thể rút được tiền tái đầu tư nên đành bỏ không dự án.
Nếu mổ xẻ chi tiết từng nguyên nhân thì có rất nhiều vấn đề để nhắc đến nhưng lúc này điều mà dư luận quan tâm đó là việc chính quyền TP Hà Nội giải quyết “vấn nạn” này như thế nào? Bởi xét một cách khách quan, việc hơn 700 dự án bỏ hoang, chậm triển khai một phần trách nhiệm cũng thuộc về chính quyền TP do thiếu quyết liệt trong kiểm tra, xử lý, đôn đốc chủ đầu tư. Ngoài ra, việc giao dự án theo nhìn nhận chủ quan, công tác thẩm định năng lực chủ đầu tư sơ sài dẫn đến chọn sai người, sai đối tượng cũng là nguyên nhân gây ra tình trạng này.
Cần minh bạch đúng đối tượng
Tại Kỳ họp thứ 12, HĐND TP Hà Nội khóa XVI, nhiệm kỳ 2021 – 2026 diễn ra đầu tháng 7/2023, UBND TP Hà Nội cho biết trong số 712 dự án vốn đầu tư ngoài ngân sách, “ôm” tới trên 5.000ha đất nhưng chậm triển khai, bỏ hoang trên địa bàn TP sau nhiều năm đã xử lý được 419, còn lại 293 dự án. Qua đó, HĐND TP yêu cầu UBND TP tập trung quyết liệt các giải pháp để xử lý dứt điểm số lượng dự án còn lại trong năm 2023 – một khối lượng công việc lớn, nhưng có tính chất phức tạp và tồn tại qua nhiều năm phải giải quyết trong thời gian ngắn.
Tưởng chừng không thể hoàn thành nhiệm vụ được giao nhưng tại Kỳ họp thứ 14 (kỳ họp cuối năm) của HĐND TP Hà Nội mới đây, UBND TP đã có văn bản số 451/2023/BC-UBND, báo của HĐND TP về kết quả xử lý đối với những dự án này. Theo đó chỉ còn 32 dự án (chiếm 4,5%) phải tiếp tục xử lý theo quy trình của pháp luật, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2023. 330 dự án (chiếm 46,3%) đã đưa đất vào sử dụng và đang tham mưu thu hồi, chấm dứt được đưa ra khỏi danh mục dự án chậm triển khai; 350 dự án (chiếm 49,2%) đã có kết quả xử lý, kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và giao các đơn vị tiếp tục đôn đốc, giám sát nhà đầu tư đưa đất vào sử dụng.
“Chính quyền TP Hà Nội đã có rất nhiều nỗ lực, cố gắng và cả sự quyết liệt chỉ đạo từ trên xuống dưới, nên một khối lượng công việc lớn đã được thực hiện trong thời gian ngắn mà trước đó suốt một thời gian dài công tác xử lý rất chậm. Chính quyền TP cần phải quyết liệt như vậy, bởi quỹ đất chậm triển khai là quá lớn, lãng phí quá nhiều nguồn lực quốc gia, trong khi Thủ đô vẫn cần quỹ đất lớn để kiện toàn hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp đánh giá.
Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, thực trạng dự án bỏ hoang, chậm triển khai không chỉ là vấn đề của riêng Thủ đô Hà Nội, mà còn là vấn nạn của nhiều địa phương trên cả nước. Không phủ nhận những vướng mắc về pháp lý, như: quy trình thủ tục đầu tư phức tạp, chồng chéo, mất thời gian, tốn kém tiền bạc của DN; hệ thống pháp lý cho vấn đề đất đai bỏ hoang mặc dù tương đối đầy đủ nhưng lại khó triển khai thực tế.
“Các quốc gia phát triển trên thế giới dùng công cụ thuế bất động sản để xử lý đất bỏ hoang của chủ đầu tư, đất càng bỏ hoang nhiều năm thì đánh thuế càng cao, lúc đó chủ đầu tư sẽ phải tìm mọi cách đưa bất động sản vào hoạt động để không bị đánh thuế cao và càng không có chuyện cứ xin dự án bỏ đấy rồi phân lô, bán nền qua tay để kiếm lời. Chủ sở hữu buộc phải đưa đất vào sử dụng, đồng thời phải nỗ lực khai thác giá trị gia tăng của phần đất đó” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ nói.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, cần phải có công cụ để xử lý đất đai bỏ hoang như kinh nghiệm quốc tế. Cần nghiên cứu kỹ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, đối với dự án mà chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai mà cố giữ đất nhằm tăng lợi ích thì kiên quyết thu hồi; còn lại phải tháo gỡ để đi vào hoạt động, vì thực tế do quá trình đô thị hóa nhanh, trong khi cơ chế, chính sách thì không theo kịp do các nhà quản lý, nhà quy hoạch không lường được hết những khó khăn phát sinh vì trước đây chưa từng có tiền lệ.
“Nhà quản lý cũng phải tính toán đến cả việc dự án sau khi thu hồi giao cho chủ đầu tư khác như thế nào, bởi không loại trừ khả năng sẽ lặp lại “vết xe đổ”. Vì vậy, tôi cho rằng việc chính quyền giao đất dự án cho chủ đầu tư phải thực hiện hết sức minh bạch, có sự thẩm định chặt chẽ về uy tín cũng như tiềm lực tài chính của chủ đầu tư đó. Khi có quyết định giao đất rồi thì phải đồng hành cùng DN thực hiện trình tự thủ tục về xây dựng, để dự án nhanh chóng được đưa vào triển khai” – ông Nguyễn Thế Điệp phân tích.
| Nhìn nhận một cách khách quan, các dự án bỏ hoang chậm triển khai là hệ quả của một quy trình pháp lý lỏng lẻo. Ví dụ, chưa có hướng dẫn cụ thể nào cho việc lựa chọn chủ đầu tư, đấu giá, đấu thầu dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực triển khai hoặc triển khai nửa chừng song bỏ đấy không thể tiếp tục thực hiện. Vì vậy, để hạn chế tình trạng này ngoài việc phải chặt chẽ hơn trong lựa chọn chủ đầu tư, tăng cường kiểm tra, giám sát, cơ quan quản lý Nhà nước cần phải có sự phân loại cụ thể đối với từng dự án, bảo đảm với quy hoạch chức năng từng vị trí, khu vực trước khi giao cho chủ đầu tư, đồng thời vừa phải hài hòa với lợi ích chung của Nhà nước. Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm |
