Thiếu hụt nguồn cung
Đầu tư xây dựng NƠXH là vấn đề được Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành T.Ư và chính quyền địa phương đặc biệt quan tâm trong công tác phát triển nhà ở. Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 2 TP đông dân nhất cả nước, nên vấn đề này càng trở nên quan trọng hơn. Tuy nhiên, điều đáng nói là mặc dù cơ chế chính sách dành cho NƠXH (bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà) rất nhiều, nhưng thực tế công tác phát triển NƠXH đang gặp rất nhiều khó khăn, ách tắc khiến cho nguồn cung sản phẩm ngày càng thiếu hụt nghiêm trọng, không nhiều DN mặn mà tham gia đầu tư.
Có thể chuyển đổi cơ chế từ xây dựng nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại giá rẻ để giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội được sở hữu nhà ở. Ảnh: Hoàng Hà
Nếu nhìn vào hệ thống các cơ chế, chính sách ưu đãi cho phát triển NƠXH đang được Nhà nước thực thi hiện nay, như: miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cho DN, hỗ trợ đầu tư hạ tầng cả trong và ngoài dự án, cho phép sử dụng 20% diện tích đất hoặc diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; còn đối với người mua, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội với mức bình quân cả thời kỳ từ 4,8 – 5%/năm...
Nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi là vậy, nhưng câu hỏi đặt ra là tại sao công tác phát triển NƠXH lại luôn gặp khó khăn, vướng mắc trong suốt thời gian qua? Về vấn đề này, theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng cũng xuất phát từ chính những quy định các cơ chế, chính sách. Cụ thể, việc được miễn tiền sử dụng đất, nhưng chủ đầu tư vẫn phải xác định tiền sử dụng đất để làm thủ tục miễn, nên phát sinh thêm nhiều thủ tục hành chính, thời gian, chi phí; quỹ đất cho NƠXH được các địa phương bố trí nhỏ lẻ, không tập trung theo quy mô lớn, xa trung tâm, thiếu tiện ích hạ tầng, dịch vụ... nên thiếu vẫn thiếu mà thừa vẫn thừa (dự án xây dựng xong không có người đăng ký mua).
Bên cạnh đó, việc áp quy định lợi nhuận 10% dành cho chủ đầu tư dự án NƠXH, nhưng lại không tính các khoản chi phí hợp lệ của DN như: tổ chức quảng cáo, bán hàng, quản lý DN... nên không thu hút được DN tham gia đầu tư. Ngoài ra, những quy định có phần cứng nhắc về điều kiện đối với đối tượng được thụ hưởng chính sách khi mua, thuê mua NƠXH (thời gian cư trú, xác minh thu nhập...) là rào cản lớn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Tất cả vấn đề trên đã khiến cho công tác phát triển NƠXH trên phạm vi cả nước nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng gặp nhiều trở ngại, ách tắc. Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô giai đoạn 2016 – 2020, TP đặt mục tiêu xây dựng mới thêm 6,2 triệu mét vuông sàn NƠXH, nhưng chỉ hoàn thành được 20% mục tiêu đặt ra (xây dựng được 1,25 triệu mét vuông sàn). Bước sang giai đoạn 2021 – 2025, TP đặc mục tiêu đến năm 2025 xây dựng thêm 1,25 triệu mét vuông sàn NƠXH, nhưng đến thời điểm này mặc dù đã qua một nửa thời gian thực hiện, cũng mới chỉ có 5 dự án được hoàn thành với tổng diện tích 345.000m2 sàn, bằng 27% so với mục tiêu đặt ra.
Cần tính đến rủi ro
Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất tăng mức lợi nhuận cho chủ đầu tư xây dựng các dự án NƠXH lên 15 – 20%, thay vì mức quy định cũ là 10%. Theo lý giải của đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, 1 dự án NƠXH bình quân phải mất từ 3 – 5 năm để hoàn tất các thủ tục hành chính, trước khi bắt tay vào triển khai xây dựng vì số lượng giấy tờ gấp đôi so với dự án nhà ở thương mại, phát sinh thêm nhiều chi phí cho DN.
“Hiện nay giá nhà ở trên thị trường đang ở mức cao, gấp 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam. Nếu tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư lên 15 – 20%, thì lúc đó NƠXH – vốn là sản phẩm được Nhà nước hỗ trợ cho nhóm người thu nhập thấp sẽ bị các chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh tăng giá bán, lúc đó người thu nhập thấp sẽ càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi nếu ta tính một cách cơ học, đối với nhiều người thu nhập hằng tháng chỉ đủ để chi tiêu sinh hoạt, nếu tăng 1,5 – 2 triệu đồng/m2, 1 căn hộ 40 – 50m2 sẽ chi trả thêm 100 triệu đồng, quả là số tiền rất lớn nên cần phải tính đến rủi ro đối với những người thu nhâp thấp” – Luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam phân tích.
Có thể làm phép tính đơn giản từ dự án NƠXH NHS Trung Văn, được mở bán mới đây với giá gần 20 triệu đồng/m2, mức cao nhất từ trước đến nay. Với giá này, rõ ràng không phải người thu nhập nào cũng có thể tiếp cận, vì chỉ tính căn nhỏ nhất là 69,9m2 thì người mua đã phải bỏ ra gần 1,4 tỷ đồng để sở hữu. Nếu bây giờ, dự án NƠXH chủ đầu tư được tăng lợi nhuận tới 20%, trong khi giá vật liệu, nhân công tăng thì giá một m2 cho căn hộ sẽ tăng không phải ít. Như vậy, câu hỏi được đặt ra, chính sách an sinh xã hội tạo điều kiện cho người thu nhập thấp “an cư lập nghiệp” có được bảo đảm?
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc tăng lợi nhuận là hình thức để bù đắp chi phí, giúp DN có thêm động lực tham gia đầu tư, lúc đó nguồn cung NƠXH sẽ được mở rộng và người nghèo cũng có thêm cơ hội được sở hữu nhà ở. Bởi thực tế, nguồn cung NƠXH thiếu hụt là do thiếu DN đầu tư do không được bảo đảm về lợi nhuận kinh doanh. Nếu tính cả quy trình từ lúc làm hồ sơ đến khi được kiểm toán để nhận về khoản lợi nhuận 10% theo quy định sẽ kéo dài lên tới 9 – 10 năm, việc nâng lợi nhuận lên 15 – 20% là mong muốn của tất cả chủ đầu tư.
Theo chuyên gia về xây dựng và phát triển đô thị Trần Huy Ánh, việc tăng lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng NƠXH lên 15 – 20%, nếu nhìn qua sẽ thấy nó tác động tiêu cực đến nhóm người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở, nhưng thực tế mức tăng như vậy cũng không phải là vấn đề quá quan ngại, nếu như việc bố trí quỹ đất để xây dựng NƠXH đáp ứng được tiêu chí để gia tăng lợi nhuận gồm: vị trí gần trung tâm, có tiện ích hạ tầng dịch vụ xung quanh đầy đủ...
“Vấn đề ở đây là phải tính đến cả bài toán về kinh tế, nghĩa là 1 dự án NƠXH không chỉ có chức năng để ở mà còn phải thêm yếu tố gia tăng về lợi nhuận. Nếu 1 dự án có ví trí tốt, hạ tầng đồng bộ thì giá trị của nó cũng được tăng lên trong quá trình sử dụng, sẽ bù đắp vào khoản chi phí mà người mua phải chịu khi tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây dựng. Vì thế chúng ta phải xác định, phát triển NƠXH cũng phải tuân theo kinh tế thị trường như những ngành nghề, sản phẩm khác” – chuyên gia Trần Huy Ánh nhìn nhận.
Theo quan điểm chung, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng việc tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư các dự án NƠXH là cần thiết để khuyến khích DN tham gia, nhưng cũng phải căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương. Trong trường hợp chủ đầu tư phải vay vốn áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường thì có thể cân đối để tăng lợi nhuận; còn trường hợp chủ đầu tư được vay với lãi suất theo quy định về chính sách NƠXH thì cần phải cân nhắc bởi nó sẽ trực tiếp tác động đến giá nhà ở, bởi tuy bị khống chế về mức lợi nhuận, nhưng các chủ đầu tư đều được phép sử dụng 20% tổng diện tích đất hoặc sàn nhà ở của dự án NƠXH đó để kinh doanh thương mại, phần này sẽ bù lấp vào lợi nhuận tăng thêm cho DN.
Nếu tăng lợi nhuận đồng loạt cho các chủ đầu tư kéo theo giá thành sản phẩm sẽ tăng theo, lúc đó giá NƠXH sẽ tương đương với nhà ở thương mại, như vậy chính sách ưu đãi về NƠXH cho người thu nhập thấp của Đảng, Chính phủ sẽ không phát huy hết được ý nghĩa nhân văn vốn có của nó.
| Tôi cho rằng không nên quy định về mức lợi nhuận tối đa dành cho các DN tham gia đầu tư phát triển NƠXH, mà nên ban hành khung giá phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương hoặc có thể chuyển đổi cơ chế từ xây dựng NƠXH thành nhà ở thương mại giá rẻ để mở rộng nguồn cung giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội được sở hữu nhà ở. Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa |
