Mô hình này đã được triển khai thành công ở nhiều nước phát triển và được kỳ vọng, nếu đưa vào thực tế có thể tạo đột phá cho công tác phát triển nhà ở của nước ta.
Cấp thiết về nhà ở
Thời gian gần đây, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ kéo theo đó là tỷ lệ gia tăng dân số cơ học cũng rất nhanh, trong đó dân số thành thị đang chiếm xấp xỉ 40% tổng quy mô. Chỉ tính riêng giai đoạn 2019 – 2024, bình quân mỗi năm tỷ lệ gia tăng dân số cơ học ở các đô thị lớn là 3,06% gấp 1,5 lần khu vực nông thôn. Điều đó đặt ra nhiều thách thức và cũng là gánh nặng cho công tác phát triển nhà ở.
Nhà ở xã hội tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng
Theo số liệu báo cáo tổng hợp từ Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2024 cả nước có trên 70 triệu m2 sàn nhà ở cao cấp đang trong tình trạng bỏ trống, không được sử dụng, phần lớn thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư. Sản phẩm nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm gần 80% tổng nguồn cung, trong khi đó nhà ở bình dân chiếm tới 70% nhu cầu của thị trường nhưng các dự án chỉ cung cấp được khoảng trên 20% tổng nguồn cung.
Đối với nhà ở xã hội (NƠXH) – sản phẩm vốn thuộc diện ưu tiên, với nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng cũng đang trong tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Mặc dù trên lý thuyết, các địa phương đều đã bố trí đủ quỹ đất để hoàn thành chỉ tiêu mà Chính phủ đề ra về xây dựng NƠXH, nhưng để đi vào thực tế thì lại vô cùng gian nan, bởi từ năm 2021 – 2024, cả nước chỉ hoàn thành được 103 dự án, tương đương 66.800 căn hộ, bằng chưa đầy 7% mục tiêu của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030.
Nhận diện những khó khăn trong công tác phát triển NƠXH nói riêng và nhà ở giá rẻ nói chung, các chuyên gia, nhà quản lý đều cho rằng do hệ thống chính sách pháp luật, thủ tục hành chính còn rườm rà, chồng chéo. Đặc biệt là Nhà nước đang thiếu đi nguồn “vốn mồi” cho công tác phát triển nhà ở giá rẻ... khiến hàng nghìn dự án bị vướng mắc, đình trệ, gây thiếu nguồn cung và cũng là nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên cao gấp hơn 20 lần thu nhập của người dân như hiện nay.
Trước thực trạng trên, tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược T.Ư về mục tiêu tăng trưởng kinh tế vào cuối tháng 2 vừa qua, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ đạo việc thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn; cùng với đó, yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước nghiên cứu các giải pháp để hoàn thiện, nâng cao chất lượng hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị và xây dựng hệ thống thông tin số quốc gia về quy hoạch và giá đất...
Thực hiện ý kiến chỉ đạo trên, Bộ Xây dựng cũng đã xác nhận đang nghiên cứu, rà soát kinh nghiệm quốc tế, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, để đẩy mạnh công tác phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị. “Phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn là một trong những nhiệm vụ cấp thiết hiện nay để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhóm người thu nhập thấp – trung bình. Sau khi nhận ý kiến chỉ đạo từ Tổng Bí thư, Bộ Xây dựng đã giao cho đơn vị chuyên môn (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) nghiên cứu, triển khai, sớm hoàn thiện đề án trình Chính phủ, bảo đảm tiến độ, chất lượng khi có chỉ đạo chính thức” – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Tống Thị Hạnh thông tin.
“Đòn bẩy” cho phát triển kinh tế dài hạn
Theo chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành, thời gian qua, Chính phủ và cộng đồng DN đã rất tích cực thực hiện các giải pháp để thị trường BĐS nhanh chóng phục hồi, tăng trưởng trở lại, nhưng kết quả lại chưa đúng với kỳ vọng, đặc biệt là công tác phát triển nhà ở vừa túi tiền cho đại bộ phận người dân. Bên cạnh những bất cập về yếu tố pháp lý, thì dòng vốn “tắc nghẽn” cũng được xem là nguyên nhân chính khiến cho thị trường bị đình trệ, mất cân đối cung – cầu; bình quân hàng năm giá nhà tăng từ 15 – 20%, nhưng thu nhập của người dân chỉ tăng 5 – 7%, vì vậy cần phải có cách ứng xử thực sự phù hợp với vấn đề này.
“Với việc giá BĐS ở các đô thị liên tục tăng cao, khiến giấc mơ sở hữu nhà của người thu nhập thấp – trung bình ngày càng xa rời thực tế. Vì vậy, việc nghiên cứu triển khai Quỹ nhà ở quốc gia theo chỉ đạo của Tổng Bí thư được xem là đòn bẩy quan trọng, không chỉ giúp hàng triệu người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở với giá phù hợp khả năng tài chính; mà còn giúp điều tiết thị trường BĐS khỏi sự chênh lệch cán cân cung – cầu, lệch pha trong cơ cấu phân khúc sản phẩm, đặc biệt còn tạo nền tảng để thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển ổn định, bền vững trong dài hạn” – TS Võ Trí Thành nhìn nhận.
Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, Quỹ phát triển nhà ở là mô hình đã được nhiều quốc gia phát triển trên thế giới áp dụng và thực tế chứng minh đã mang lại nhiều hiệu quả tích cực trong công tác phát triển nhà ở phục vụ đại bộ phận người dân lao động thấp, trung bình hay nói cách khác là phát triển nhà ở giá rẻ. Việc sử dụng Quỹ phát triển nhà ở sẽ được thực hiện theo một chiến lược, lộ trình tài chính chi tiết, rõ ràng có sự điều tiết chặt chẽ của Nhà nước, trên cơ sở Nhà nước sẽ bố trí quỹ đất riêng hoặc thu hồi từ những dự án chậm triển khai, sai phạm...
“Tôi đề xuất nên sử dụng Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở giá rẻ nói chung (bao gồm cả NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ). Bởi hiện nay, chúng ta đang ở trong giai đoạn kinh tế thị trường, cần huy động tổng lực các thành phần kinh tế, đặc biệt là kinh tế tư nhân tham gia vào công tác phát triển nhà ở. Đồng thời Quỹ nhà ở quốc gia phải phải được vận hành một cách minh bạch, đúng thông lệ quốc tế, như vậy vừa giảm được áp lực về nguồn cung, vừa giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá” nhà đất” – ông Nguyễn Thế Điệp kiến nghị.
Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay chúng ta đang có nhiều cơ chế, chính sách tốt cho phát triển NƠXH. Vì vậy, khi triển khai Quỹ nhà ở quốc gia cần tách riêng với Chương trình phát triển NƠXH, quỹ này sẽ tập trung vào phát triển các dự án, sản phẩm nhà ở giá rẻ để phục vụ tất cả các đối tượng có nhu cầu và giúp gia tăng nguồn cung, tạo sự đa dạng về sản phẩm nhà ở cho thị trường.
“Quỹ nhà ở quốc gia sẽ tập trung vào việc hỗ trợ DN, người dân bằng các chính sách về tín dụng, thuế... trong đó, Nhà nước chỉ giữ vai trò điều hành, điều tiết để bảo đảm sự công bằng theo đúng cơ chế thị trường, quy luật cung – cầu. Nhà nước hỗ trợ về công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất, giải phóng mặt bằng, điều tiết giá bán... khi DN, nhà đầu tư tham gia sẽ được hỗ trợ về tài chính để giảm áp lực trong triển khai dự án. Như vậy, việc triển khai dự án sẽ nhanh hơn, giảm thiểu chi phí đầu tư để từ đó giảm áp lực lên giá bán nhà” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.
