Thị trường BĐS chưa phát triển lành mạnh
Thị trường BĐS được ví như hàn thử biểu của nền kinh tế, bởi tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết đời sống kinh tế - xã hội. BĐS đóng góp 7,62% GDP quốc gia, có tác động đến khoảng 40 ngành, nghề khác nhau. Những năm qua, Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cũng được sửa đổi, có hiệu lực sớm nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn, phát triển chưa lành mạnh.
Nổi bật là hiện tượng đầu cơ, thổi giá, giá ảo, giao dịch ảo; tình trạng lũng đoạn, hiện tượng phá hoại tại các cuộc đấu giá đất. Giá nhà, đất tăng cao phi lý, vượt xa giá trị thực khiến người dân không thể tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp không bán được hàng, thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng.
Các chuyên gia cho rằng, cần cơ chế đặc thù để tháo gỡ vướng mắc, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS. Ảnh minh hoạ
Theo báo cáo tài chính quý IV/2024 của 11 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết, lượng hàng tồn kho đến hết ngày 31/12/2024 ở mức 289.538 tỷ đồng, tăng 2% so với cuối năm 2023. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho tính đến cuối năm 2024 ở con số hơn 17.000 căn hộ hoặc đất nền.
Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm BĐS chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Nguồn cung tăng, lượng tồn kho lớn nhưng giá nhà, đất vẫn chưa có dấu hiệu giảm.
Sự lệch pha cung - cầu đang cho thấy những nghịch lý và bộc lộ những dấu hiệu thiếu lành mạnh của thị trường BĐS trong thời gian qua. Sự phát triển này đã và đang có tác động tiêu cực đến nền kinh tế nói chung và các ngành, nghề liên quan nói riêng. Trong đó, nợ xấu của các ngân hàng trong lĩnh vực BĐS cũng tăng, ảnh hưởng lớn tới việc lưu thông dòng tiền.
Vướng mắc về pháp lý
Dù Chính phủ đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS, tuy nhiên, những vướng mắc về pháp lý vẫn đang là rào cản khiến nhiều dự án “đắp chiếu”, chậm tiến độ… vẫn chưa thể tái khởi động.
Tính đến đầu tháng 3/2025, cả nước có tổng số 1.136 dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc. Hệ lụy của thực tế này đã được ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra: “Hơn 3 tỷ USD từ các dự án BĐS không triển khai được. Hàng loạt dự án không triển khai được đã kéo theo các ngành, nghề khác liên quan ảnh hưởng như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử... Qua đó, gây khó khăn cho các doanh nghiệp”.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá thị trường BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc về pháp lý
Giá chung cư tăng một cách phi mã chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp, phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp đã “tuyệt chủng” trong nhiều năm qua, khiến thị trường càng phát triển một cách thiếu lành mạnh, lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt. Biên lợi nhuận thấp, vướng mắc về mặt thể chế chưa được tháo gỡ nên doanh nghiệp không mặn mà để phát triển loại hình nhà ở thương mại giá rẻ.
Cùng với đó, dù được hưởng nhiều ưu đãi và được khuyến khích nhưng phân khúc nhà ở xã hội vẫn chưa được các địa phương, doanh nghiệp quan tâm và đẩy mạnh trong việc phát triển.
GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội cho biết: “Những thủ tục để được phê duyệt, triển khai được một dự án BĐS cho người thu nhập thấp nó còn phải qua nhiều công đoạn hơn so với một dự án BĐS thương mại”.
Nguồn vốn cho BĐS vẫn chưa được khơi thông
Ngoài thủ tục đầu tư thì nguồn lực dành cho phát triển các dự án BĐS cũng chưa được khơi thông. Vướng mắc lớn nhất vẫn liên quan thủ tục, hạn mức, lãi suất gây khó khăn khi vay vốn. Đơn cử như gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội. Gần hai năm triển khai thực hiện với 4 lần công bố lãi suất áp dụng theo hướng giảm dần. Quy mô tăng từ 120 nghìn tỷ đồng lên 145 nghìn tỷ đồng, nhưng đến nay, gói tín dụng này chỉ giải ngân được 1.629 tỷ đồng (tương đương hơn 1%). Trong đó, 1.511 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 14 dự án và 118 tỷ đồng cho người mua nhà tại 11 dự án. Điều kiện vay và lãi suất vay là nguyên nhân chính.
Chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh nhận định hiện nguồn vốn cho BĐS vẫn chưa được khơi thông
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết: “Vấn đề mà chúng ta cần quan tâm đó là đối tượng vay mua nhà với mức lãi suất thấp ngang với mức cho vay của ngân hàng chính sách xã hội. Như vậy, về cơ bản họ rất khó có thể trả cả gốc và lãi đúng thời hạn bởi vì thu nhập của họ là cực kỳ hạn chế”.
Đánh giá vai trò của BĐS đối với hệ thống ngân hàng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhận định: “Dư nợ BĐS hiện đạt 3,48 triệu tỷ đồng nhưng nhiều dự án đang gặp khó khăn. Nếu được tháo gỡ, dòng tiền chảy vào lĩnh vực này sẽ được lưu thông hiệu quả hơn”.
Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường BĐS
Cơ chế chính sách và nguồn vốn chính là hai yếu tố quan trọng để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển một cách bền vững. Nhiều chính sách mới đã được ban hành nhưng chưa thể tháo gỡ một cách triệt để những vướng mắc về mặt pháp lý và khơi thông dòng vốn. Xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, thời gian qua, Chính phủ liên tục có những giải pháp mang tính đột phá, những cơ chế đặc thù.
Chính phủ đặc biệt quan tâm và có chính sách ưu đãi để khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội, song kết quả vẫn còn hạn chế. Theo các chuyên gia, trong giai đoạn tới, bên cạnh việc tạo các cơ chế, chính sách thuận lợi, cần có cả nguồn lực để trợ lực phát triển nhà ở xã hội. Ảnh minh hoạ
Điển hình là Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 170/2024 quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa được xác định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị quyết này và 1.313 trường hợp vi phạm thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng tại TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 200 dự án bị vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ.
| Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết: “Nghị quyết 170 có giá trị lớn trong việc tháo gỡ những vướng mắc của các dự án trong nhiều năm nay và trong thời gian tới các dự án còn đang gặp vướng rất cần được tháo gỡ như thế”. |
GS.TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: “Nghị quyết này phần nào sẽ giải quyết những vướng mắc để tăng nguồn cung. Hơn thế nữa, từ Nghị quyết này cho thấy, tất cả các vướng mắc, kể cả các dự án thanh tra, liên quan đến vụ án hình sự… sẽ được nhìn nhận lại và có thể được gỡ vướng một cách nhẹ nhàng chứ không như lâu nay”.
Một chính sách khác cũng được Chính phủ đề xuất và được Quốc hội thông qua đó là Nghị quyết số 171/2024 ngày 30/11/2024 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Việc ban hành Nghị quyết 171/2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bằng cách linh hoạt hơn trong việc tạo ra quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại. Cả hai Nghị quyết đều sẽ có hiệu lực từ ngày 01/04/2025.
Theo các chuyên gia cần thiết phải linh hoạt trong chính sách tiền tệ để thị trường BĐS phát triển bền vững. Ảnh minh hoạ
Khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS cũng là vấn đề được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Ngày 11/2/2025, tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu 3 nhiệm vụ cùng 8 nhóm giải pháp đối với ngành ngân hàng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô... Đáng chú ý, Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống, nhà ở cho những đối tượng khó khăn; tích cực góp phần xóa nhà tạm, nhà dột nát trên cả nước.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhiều ngân hàng thương mại đã triển khai các gói vay ưu đãi. Tuy nhiên, giá nhà đất vẫn tăng cao phi lý, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Ngay cả khi được vay vốn ưu đãi thì cũng rất ít người đủ tự tin mua nhà, đất. Điều này cũng lý giải vì sao, thanh khoản thị trường thời gian qua sụt giảm mạnh.
|
Đài Hà Nội tổ chức diễn đàn bất động sản vào tháng 4 (ngày 19/4/2025 tại Sofitel Saigonplaza ở 17 Lê Duẫn, quận 1, TP Hồ Chí Minh) Tiếp nối thành công của diễn đàn “Để thị trường BĐS trở lại lành mạnh và phát triển” tổ chức ngày 16/11/2024, đầu tháng 4 tới đây, Đài Hà Nội tiếp tục tổ chức diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường BĐS”. Nội dung diễn đàn sẽ đề cập đến những vấn đề mang tính thời sự được cả các cơ quan quản lý, doanh nghiệp quan tâm. Đó là những giải pháp để vận dụng hiệu quả những cơ chế chính sách đặc thù, linh hoạt. Khởi động lại các dự án treo hoặc bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực đất đai tại các địa phương. Khơi thông dòng vốn vào thị trường nhằm tăng cơ hội tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp và người dân, hạn chế tối đa nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tại hệ thống ngân hàng. Mục tiêu nhằm hướng tới phát triển thị trường BĐS một cách bền vững, dòng vốn tại các tổ chức tín dụng được lưu thông một cách hiệu quả hơn. Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường BĐS” có sự tham gia của đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, UBND TPHồ Chí Minh, UBND TP Hà Nội, thành viên thị trường, các chuyên gia kinh tế tài chính, doanh nghiệp… Với những nội dung được trao đổi, tham luận, phân tích, Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường BĐS” sẽ mang lại những thông tin đặc biệt cần thiết, hữu ích cho cả cơ quan quản lý nhà nước và các hiệp hội, doanh nghiệp về bất động sản, đúng theo tinh thần Chính phủ chỉ đạo, định hướng phát triển hệ sinh thái BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững. |
