TP Hồ Chí Minh: Vì sao xung đột tại chung cư khó giải quyết?

Xung đột như “cơm bữa”…

Trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh quý III/ 2020 chủ đề: "Quản lý chung cư – xung đột và giải pháp", công ty DKRA Vietnam đã nêu rõ tình trạng, nguyên nhân và giải pháp về quản lý chung cư nhằm tránh những xung đột không đáng có.

Theo đó, DKRA Vietnam cho rằng, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện đang vấp phải nhiều thách thức. Cụ thể, tại TP Hồ Chí Minh, hiện có khoảng hơn 1.400 tòa nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2019). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn TP và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Ông Vũ Tiến Thành - CEO DKRA Property Management, thành viên của DKRA Vietnam trình bày chủ đề chính "Quản lý chung cư - Xung đột & Giải pháp".

Ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management, cho rằng: “Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức”.

DKRA Việt Nam nhận định, vấn đề xung đột tại các chung cư đang có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư trên địa bàn xảy ra xung đột. Trong đó, 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh phải xem xét, giải quyết.

Quan sát của DKRA Việt Nam cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản lý, cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với ban quản lý.

Nguyên nhân chủ yếu của các mâu thuẫn liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân. Ông Vũ Tiến Thành so sánh: “Riêng hai vợ chồng ở với nhau thôi đã có xung đột, một gia đình nhiều thế hệ sống chung càng xung đột, do đó việc hàng nghìn người cùng ở chung một không gian nhất định lại càng dễ xảy ra xung đột”. Chưa kể, các cư dân còn có sự khác biệt về văn hoá vùng miền lớn.

Chuyện xung đột còn xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư, theo ông Thành, “tuy ít vấn đề hơn nhưng lại toàn là các vấn đề to tát”. Nổi bật hơn cả là chủ đầu tư không thực hiện đúng thoả thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ hồng/sổ đỏ, các tiện ích chung và riêng.

“Một số cư dân khi nhận nhà lại chỉ chú tâm vào căn hộ mình đã mua mà quên kiểm tra, rà soát lại chất lượng của các dịch vụ, công trình tiện ích của toà nhà và khu sinh hoạt chung. Đây cũng là nguyên nhân dễ xảy ra xung đột về sau”, ông Vũ Tiến Thành lưu ý.

Bên cạnh đó, vẫn có không ít trường hợp tranh chấp do ban quản lý làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân. Một trong những xung đột mà ông Thành cho là khá phổ biến hiện nay là chủ đầu tư và bản quản lý trì hoãn, không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan.

Riêng quỹ bảo trì chung cư cũng là một vấn đề thương xuyền gây xung đột. Quỹ này được tính bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán, vì thế có nhiều chung cư, giá trị quỹ lên đến hàng trăm tỷ đồng. Phía DKRA nêu ra các trường hợp như một số cư dân sau khi được bầu làm đại diện đã cấu kết nhau chiếm đoạt một phần quỹ; chủ đầu tư khi bàn giao quỹ cho ban quản lý lại không vẹn nguyên 2% giá trị; thời gian bàn giao quỹ chậm trễ… cũng dẫn đến xung đột.

Luật chồng chéo gây khó khăn