Trong đó, nổi lên nhiều dấu hiệu sai phạm trong thực hiện chủ trương của UBND TP. HCM tại Quyết định số 19/2009 và Quyết định số 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa (QĐ 33). Phóng viên đã đi thực tế và ghi nhận thực trạng tại một số xã của huyện Hóc Môn.
Khoản 2, Điều 3 của QĐ 33 quy định: “Đối với thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, UBND quận - huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất”. Thực tế ở nhiều xã trên địa bàn huyện Hóc Môn đã làm khác đi, không thực hiện theo quy định này
Có “đường dây” mới làm được
Trong vai người đi mua đất, chúng tôi tìm gặp bà Huyền theo tấm bảng quảng cáo “Dịch vụ nhà đất Huyền” dựng ngay đầu tuyến đường nhựa dẫn vào ấp 4, xã Xuân Thới Sơn. “Tôi muốn mua miếng đất trong khu phương án hạ tầng (cách gọi trong giới buôn bán đất về những khu tách thửa có phương án bảo đảm kỹ thuật hạ tầng theo QĐ 33)”, chúng tôi hỏi. Bà Huyền đon đả mời chúng tôi vào nhà: “Đây thiếu gì đất”.
“Nhưng tôi muốn gặp trực tiếp chủ đất”. “Không gặp được chủ đất đâu, dễ gì. Tụi tui là lái, đặt cọc chủ dự án mua 5 lô, 10 lô gì đó rồi ai muốn mua phải qua tụi tui…”. Nói rồi, bà Huyền chỉ đám ruộng phía sau, đối diện với một khu đất phương án hạ tầng đã phân lô, xây nhà, nói: “Khu đó gần 2.000m² đang chờ ra giấy đất ở đô thị. Khi nào có giấy sẽ làm phương án hạ tầng và phân lô”. “Nhưng chưa có giấy sao đã san lấp, làm đường?”, chúng tôi hỏi. Bà Huyền nói: “Có sao đâu, giờ là phân lô bán nền được rồi. Làm ăn mà, có “đường dây” mới làm được”.
Thửa đất gần 2.000m² thuộc ấp 4, xã Xuân Thới Sơn dù chưa được chuyển mục đích sử dụng nhưng đã làm đường, phân lô bán nền.
Khu đất mà bà Huyền chỉ cho chúng tôi hiện phía ngoài mặt đường đã xây 5 căn nhà kiên cố. Bên trong khu đất có con mương nước chảy ngang qua, hai bên đã được mở đường, đổ đá đi vào các nền đất phân lô. Xung quanh khu đất là đồng ruộng, mùa này người dân trồng đậu que, chờ tháng mưa cấy lúa mùa.
Chỉ tay phía bên đường trước nhà, bà Huyền giới thiệu thêm với chúng tôi: “Khu đó đã đổ đất hơn 4.000m² chủ đất mới mua hơn 10 tỷ đồng, cũng đang chờ giấy nhưng ai mua là bán ngay, mấy nền cũng có. Bên trong một chút là khu đất gần 2.000m², cũng có chủ mới mua hơn 7 tỷ đồng, họ làm đường, đặt cống, phân lô rồi đấy anh thấy không”.
Lật trong xấp giấy tờ đất, bà Huyền đưa chúng tôi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) số CC 766737, do Phó Chủ tịch UBND huyện Hóc Môn Lý Hiếu Thanh ký ngày 20-10-2015, nói: “Đấy, đất ruộng mà họ đã chuyển được rồi đó anh thấy chưa. Đang đổ đất mở đường thì nghe đâu có đoàn thanh tra về nên tạm ngưng ít bữa làm tiếp”.
Khu đất theo sổ đỏ mà bà Huyền nói với chúng tôi nằm giữa đám ruộng trồng cà chua, cách đó hơn 50m là 2 khu phương án hạ tầng đã được phân lô, tách thửa xây nhà ở. Sổ đỏ khu đất ghi diện tích 1.996m², mục đích sử dụng là “Đất ở tại đô thị”(!?). Chúng tôi hỏi một cán bộ Ban nhân dân ấp 6, xã Xuân Thới Sơn về trường hợp này thì ông cho biết: “Cả chục khu đất phương án hạ tầng trong ấp này đều làm vậy, toàn đất lúa không à, mà không biết làm sao họ lại làm được…”.
“Nở hoa giữa lòng địch”
Đó là cách gọi của các chủ khu đất phương án hạ tầng để lách quy định “thửa đất nằm trong khu dân hiện hữu, có diện tích dưới 2.000m²”. Đầu tiên, họ mua một đám ruộng nằm sâu ở giữa, sau đó tách nhỏ thành nhiều khu đất có diện tích mỗi khu dưới 2.000m², sau đó đổ đất mở đường vào rồi tiến hành lập hồ sơ thực hiện một phương án hạ tầng. Trong khi chờ làm thủ tục là đã ồ ạt đổ đất, làm hạ tầng, phân lô chuyển nhượng, hoặc xây nhà bán cho người mua ngay.
Chỉ cần vài căn nhà mọc lên trên khu đất này là coi như có đủ điều kiện “khu dân cư hiện hữu” để làm tiếp các khu đất phương án hạ tầng xung quanh. Những đầu nậu vốn ít thì mua từng mảnh ruộng nhỏ, làm tới đâu mua tiếp tới đó, hoặc liên kết với các đầu nậu đất khác “kết nối” với nhau để tạo thành những “khu dân cư hiện hữu”.
Về quy định của Luật Đất đai, đất nông nghiệp không được chuyển mục đích sang đất ở đô thị để làm phương án hạ tầng, đối với loại này thì các đầu nậu đất móc nối với cán bộ chính quyền địa phương chuyển sang đất trồng cây lâu năm. Khi có được sổ đỏ của loại đất này là tiến hành đổ đất, làm hồ sơ xin duyệt phương án hạ tầng để phân lô, tách thửa.
Đây là cách làm phổ biến ở các xã Xuân Thới Thượng, Thới Tam Thôn, Bà Điểm, Xuân Thới Đông. Điển hình là khu vực hẻm 113, tổ 9, ấp 5, xã Xuân Thới Thượng có 2 khu đất đang được san lấp, làm hạ tầng; tuyến đường Đồng Bà Canh, ấp 4, xã Xuân Thới Sơn có 4 khu; dọc tuyến đường Thới Tam Thôn 5, xã Thới Tam Thôn có hơn 10 khu; trước Trường Tiểu học Tây Bắc Lân, xã Bà Điểm có 2 khu…
Điều đặc biệt là những khu dân cư giữa đồng ruộng này đều không bảo đảm các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật như: không hệ thống cấp nước, thoát nước, điện câu móc, không kết nối giao thông với khu vực xung quanh… Giá nhà đất ở những khu phương án hạ tầng này không rẻ chút nào. Một lô đất hơn 70m² có giá từ 700 - 900 triệu đồng, còn nhà 1 trệt, 1 lầu phải từ 1,4 - 1,5 tỷ đồng/căn.
Với mức giá này thì người dân vùng ngoại thành không thể mua nổi và cũng không thể nói “đã góp phần giải quyết nhu cầu thực tế của người dân trên địa bàn huyện về nhà ở, tạo được quỹ đất cho người có thu nhập thấp” như trong báo cáo của UBND huyện Hóc Môn gửi UBND TPHCM ngày 27-11-2015 về tình hình thực hiện QĐ 33. Ai được hưởng lợi từ chủ trương này đang là câu hỏi cần được các cơ quan chức năng điều tra, làm rõ để xử lý theo pháp luật.
