Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản được gì, mất gì” do Báo Thanh Niên phối hợp với Hiệp hội BĐS tổ chức ngày 15.3, hầu hết các thành viên tham gia thị trường có chung nhận định, việc siết tín dụng cần phải được cân nhắc thận trọng, có lộ trình, nếu không thị trường BĐS vừa mới phục hồi sẽ lại bị đóng băng.
Tâm lý hoang mang
Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đưa ra quy định, các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.
Ông Đinh Duy Trinh - Giám đốc Điều hành Công ty BĐS Bản Việt Land phát biểu tại hội thảo.
Mặc dù còn là dự thảo, thông tin trên của NHNN đã gây lo lắng cho không ít các doanh nghiệp địa ốc. Theo ông Đinh Duy Trinh, giám đốc điều hành công ty bất động sản Bản Việt Land, nếu như năm 2015 thị trường đang rất tốt, nhưng từ đầu năm 2016 đến nay, thi trường đã chùng xuống hẳng, bản thân các doanh nghiệp địa ốc hoang mang trong việc đầu tư các dự án, còn khách hàng thì cân nhắc, dè chừng trong việc mua bất động sản.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội BĐS, dù mới chỉ là dự thảo, kế quả sửa đổi ra sao còn ở phía trước, nhưng rõ ràng, thông tin tín dụng có khả năng bị siết đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản thời gian qua, đặc biệt là tác động về tâm lý. Sức mua trên thị trường gần đây giảm sút rõ rệt, bản thân các doanh nghiệp cũng dè dặt trong kinh doanh. Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp có nhiều ut tín và làm ăn khá tốt thời gian qua, nhưng hiện họ rất cẩn trọng. đặt mục tiêu kinh doanh khá dè dặt và mang tính thăm dò.
Được gì, mất gì?
Theo ý kiến của hầu hết, các chuyên gia, nhà quản lý lẫn các doanh nghiệp, về cơ bản, mục đích dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN nhằm tạo sự án toàn cho thị trường là cần thiết, nhưng cần phải cân nhắc kỹ và có lộ trình, nếu không thị trường sẽ bị ảnh hưởng mạnh.
Theo TS Bùi Quang Tín, Khoa quản trị kinh doanh thuộc Đại học Ngân hàng, nếu thực hiện đúng như dự thảo sửa đổi của thông tư 36, sẽ có hai nhóm đối tượng chính bị ảnh hưởng nhiều nhất là hoạt động kinh doanh của Ngân hàng và thị trường bất động sản. Với Ngân hàng, theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của NHNN tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của Ngân hàng thương mại (NHTM) Nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,90%. Trong khi đó, cũng theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là tỷ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM, do đó nếu tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% như trong dự thảo thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch BĐS.
Với thị trường bất động sản, thời gian qua, các Bộ ngành và cả bản thân NHNN đã có nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS chỉ vừa “hồi sinh” từ năm 2014 và đang dần tạo ra nền tảng phát triển ổn định. Nếu điều chỉnh Thông tư 36 như dự thảo, các doanh nghiệp ít nhiều đều có tác động bởi các điều kiện vay sẽ ràng buộc chặt chẽ hơn, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng, …”Việc siết tín dụng vào BĐS chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị”, ông Tín nói và cho rằng, thị trường BĐS hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng.
Thị trường vốn Việt Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán…Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng đóng 1 vai trò vô cùng quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới”, ông TÍn nhấn mạnh và cho rằng, việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến BĐS cần có lộ trình và cùng lúc nên phối hợp với các Bộ ngành khác để phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính tại Việt Nam, từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn của các chủ thể tham gia trong nền kinh tế và đảm bảo sự phát triển ổn định của hệ thống tài chính tại Việt Nam.
Còn theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng, thị trường BĐS thời gian qua phát triển khá bền vững, đành rằng đâu đó có những dự án tranh mua, giá tăng, nhưng đó là những dự án tốt và rất bình thườn trong thị trường, bên cạnh đó có những dự án không bán được hàng do dự án không tốt.
Tuy nhiên, nếu quy định sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay hay xếp các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay chắc chắc sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều. “Có những doanh nghiệp tốt, làm dự án tốt thì không nhất thiết phải áp cho dự án rủi ro lên 250% mà thậm chí có thể đưa về 100%, hoặc có dự án không ra gì, chủ doanh nghiệp lô côm thì đưa lên 250% thậm chí không cho vay là cần thiết”, ông Phân nói và cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 là cần thiết, nhưng nhưng phải có lộ trình và phân loạt nhóm đối tượng, chứ không nên cào bằng.
