Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP Hồ Chí Minh vừa có dự thảo Đề án Thí điểm “thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật”, để tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội trình Bộ TN&MT.
Theo đó, Sở TN&MT cho biết, để đầu tư phát triển quỹ đất phát huy nguồn lực tối đa cũng như tiến hành cùng lúc công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đạt hiệu quả cao thì vấn đề khó khăn nhất là cần có giải pháp tháo gỡ nguồn vốn đầu tư, nguồn lực tài chính để cân đối bố trí vốn đầy đủ cho các dự án trong quá trình triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Từ đó, UBND TP đề ra mục tiêu đề án tập trung nghiên cứu giải pháp thu hồi đất, trong đó có phương thức bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo thực trạng trên địa bàn TP có những dự án có quy mô thu hồi đất lớn với tổng chi phí đầu tư dự án trên 10.000 tỷ đồng.
Cụ thể, nội dung dự thảo gửi Bộ TN&MT, TP Hồ Chí Minh xin Trung ương cho phép thực hiện thí điểm trước 3 dự án lớn tại TP. Thủ Đức, gồm: Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc; dự án Công viên Khoa học và Công nghệ TP Hồ Chí Minh và dự án Khu công viên - hồ điều tiết - khu dân cư Tam Phú.
Dù kiến nghị hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện kết cấu hạ tầng theo tỷ lệ nhất định của Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh không mới, nhưng gây sự chú ý trong dư luận vì chưa có trong quy định của pháp luật
Tỷ lệ hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng là 10%, 12% và 15%. Tỷ lệ hoán đổi càng cao, tương ứng với diện tích xây dựng khu tái định cư tại dự án càng lớn.
Chẳng hạn, tại dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc (phường An Phú, TP Thủ Đức) có quy mô hơn 186 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 18.888 tỷ đồng và chưa được TP bố trí vốn bồi thường trong đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025. Với tỷ lệ quy đổi đề xuất là 10%, 12% và 15%. Tương ứng với các tỷ lệ quy đổi sẽ có diện tích xây dựng khu tái định cư của dự án là hơn 32,7 ha, 38,4 ha và 46,9 ha; tổng vốn đầu tư theo các tỷ lệ khoảng 1.388 tỷ đồng, 1.482 tỷ đồng và 1.623 tỷ đồng.
Với các phương án trên, nếu được chấp thuận, trước mắt TP sẽ áp dụng thí điểm tại các dự án trọng điểm, như: thu hồi đất dọc hai bên các tuyến đường vành đai, cao tốc, tạo quỹ đất đấu giá phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của TP.
Sở TN&MT lý giải, Điều 74 Luật Đất đai 2013 không quy định về phương thức bồi thường bằng đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp.
Do đó, khi triển khai thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, người dân được bố trí tái định cư tại khu tái định cư của dự án đối với phần đất ở bị thu hồi toàn bộ và không còn nơi ở nào khác trên địa bàn.
Đặc thù trên địa bàn TP là địa phương có tốc độ đô thị hoá cao, hiện quỹ đất nông nghiệp không còn để giao nên phải thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất. Điều này đẩy chi phí bồi thường của dự án lên rất cao.
Từ thực tiễn các dự án đã triển khai, Sở TN&MT cho biết, tỷ lệ bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp và đất ở trong cùng dự án phổ biến là 10%-17%. Tuy nhiên, khi hộ dân nhận tiền bồi thường về đất nông nghiệp thì khả năng mua lại được vị trí tương đương đã bồi thường là rất thấp. Nếu được quy đổi sang đất ở đã được hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với tỷ lệ phù hợp (được tái định cư tại chỗ) thì đảm bảo được tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Chẳng hạn, tại dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để phục vụ dự án xây dựng nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định (TP Thủ Đức) đã triển khai trong năm 2022. Theo đó, bồi thường đất ở có giá hơn 81 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m2. Tỷ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là 10,41%.
Dự án xây dựng mới Trường Mầm non Tam Bình Savico (TP. Thủ Đức) triển khai năm 2022, bồi thường đất ở hơn 45,7 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp hơn 7,8 triệu đồng/m2. Tỷ lệ bồi thường giữa đất nông nghiệp và đất ở là khoảng 17%...
Có thể thấy những ưu điểm của phương thức này là giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ. Tỷ lệ đồng thuận của người dân cao hơn, rút ngắn được thời gian thu hồi mặt bằng, tái định cư tại chỗ, giảm thiểu tối đa khiếu nại, khiếu kiện. Dự án tiến hành khả thi cũng như hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất.
