Vì sao TP Hồ Chí Minh bỏ chủ trương mua nhà tái định cư?
Nguồn gốc của vấn đề bắt đầu từ Chỉ thị 24/2004 của UBND TP Hồ Chí Minh. Chỉ thị này được ban hành với mục đích khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản đầu tư xây dựng chung cư, cam kết sau khi hoàn thành sẽ bán lại cho thành phố với mức giá thành cộng lợi nhuận định mức. Đây là một cơ chế ràng buộc trách nhiệm rõ ràng trong các quyết định giao đất giai đoạn 2003 – 2005, nhằm đảm bảo quỹ nhà ở phục vụ công tác tái định cư.
Tuy nhiên, sau khi các dự án được triển khai và hoàn thiện, nhu cầu thực tế của các quận, huyện lại thay đổi. Dẫn đến một tình huống oái oăm: các địa phương lại cho biết họ không còn nhu cầu mua lại quỹ nhà ở, đất ở đã được xây dựng theo chỉ thị. Trước tình hình đó, UBND TP Hồ Chí Minh đã phải chấp thuận không mua lại số lượng căn hộ này, trả về cho chính chủ đầu tư.
Quyết định này, dù giải tỏa áp lực về ngân sách và nhu cầu không còn, lại phát sinh một "nghĩa vụ tài chính bổ sung" chưa được xác định rõ ràng. Bởi lẽ, ban đầu, các dự án này được hưởng chính sách ưu đãi đất đai khi thực hiện mục tiêu công ích. Giờ đây, khi chuyển hoàn toàn sang mục đích thương mại, việc tính toán lại các khoản đóng góp cho ngân sách nhà nước trở nên phức tạp, trở thành điểm nghẽn pháp lý.
Do vướng mắc liên quan việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh, 25 căn còn lại trong dự án Khu nhà ở Dương Hồng 9B4 - 9B8 (TP Hồ Chí Minh) do Công ty cổ phần Thương mại xây dựng và Kinh doanh nhà Dương Hồng (thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể cấp sổ hồng
Hậu quả trực tiếp nhất từ quyết định không mua lại này là tình trạng "kẹt sổ hồng" kéo dài. Hàng ngàn căn hộ trong các dự án thương mại hoàn thành từ 2003 – 2005 vẫn chưa thể cấp sổ hồng cho người mua. Điều đáng nói là tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến những căn hộ vốn được quy định để tái định cư (nay bán thương mại do thành phố không mua), mà còn cả những căn hộ thương mại "thuần túy" trong cùng dự án. Người mua nhà, những "bên thứ ba ngay tình" đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, đang phải gánh chịu sự chậm trễ và bức xúc không đáng có từ những vướng mắc hành chính này.
Ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua nhà
Trước đây, việc điều chỉnh mục tiêu dự án từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở thương mại đòi hỏi phải xin ý kiến Bộ Xây dựng theo Nghị định 99/2015, gây ra quá trình phê duyệt kéo dài. Tuy nhiên, với Nghị định 35/2023 ban hành vào giữa năm 2023, UBND TP Hồ Chí Minh đã được trao quyền chủ động xem xét, giải quyết việc điều chỉnh mục tiêu dự án. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc phân cấp, rút ngắn quy trình.
Thêm vào đó, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024 cũng đã thay đổi phương thức đặt hàng, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư. Thay vì ràng buộc trách nhiệm cứng nhắc, nay sẽ thực hiện trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng. Dù vậy, những văn bản pháp lý mới này lại chưa quy định giải pháp xử lý chuyển tiếp cho hàng ngàn căn hộ thuộc diện vướng mắc từ giai đoạn trước, khiến thẩm quyền giải quyết cuối cùng vẫn thuộc về UBND TP Hồ Chí Minh.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của việc tháo gỡ vướng mắc để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và ổn định an ninh trật tự, Tổ Công tác 5013 của TP Hồ Chí Minh đã đề xuất ba giải pháp trọng tâm:
Thứ nhất, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung: Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chủ trì rà soát lại phương án giá đất, nhằm tính toán chính xác mức độ ảnh hưởng của việc Nhà nước không mua lại các căn hộ tái định cư, làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh.
Thứ hai, đề xuất hướng xử lý tổng thể: Sở Xây dựng được giao nhiệm vụ nghiên cứu, đề xuất một hướng giải quyết chung cho tất cả các dự án có vướng mắc tương tự, đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả.
Thứ ba, ưu tiên cấp sổ hồng cho người mua ngay tình: Văn phòng Đăng ký đất đai TP Hồ Chí Minh sẽ xem xét cấp sổ hồng ngay cho các căn hộ thương mại không nằm trong danh sách vướng mắc. Riêng đối với các căn hộ có liên quan đến quỹ nhà tái định cư chưa giải quyết xong nghĩa vụ tài chính, việc cấp sổ hồng sẽ tạm dừng cho đến khi có quyết định cuối cùng từ cơ quan có thẩm quyền.
Những động thái này thể hiện sự quyết tâm của TP Hồ Chí Minh trong việc giải quyết triệt để một vấn đề tồn đọng, lấy lại niềm tin cho người dân và góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Hy vọng rằng, với sự chủ động và quyết liệt này, hàng chục nghìn sổ hồng sẽ sớm đến tay người dân, chấm dứt những tháng ngày chờ đợi mòn mỏi.
| Theo thống kê Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn TP hiện có khoảng 2.312 căn nhà, đất có vướng mắc liên quan việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc TP không mua lại quỹ nhà trong dự án để phục vụ tái định cư như: dự án Khu nhà ở Tiến Hùng (Ehome 3; 200 căn hộ); RivaPark (300 căn hộ); Chung cư Phương Việt (244 căn hộ); Hà Đô Centrosa Garden (200 căn hộ); Khu dân cư An Hội 3 (288 căn hộ)… |
