Hành lang pháp lý và động thái từ Chính phủ
Năm 2024 được xem là năm có nhiều sự kiện đặc biệt đối với thị trường BĐS, với hàng loạt bộ luật sửa đổi bổ sung liên quan đến BĐS có hiệu lực, tạo “bước ngoặt” trong công cuộc xây dựng hành lang pháp lý mới cho thị trường BĐS Việt Nam. Việc đưa 3 bộ luật cùng lúc có hiệu lực trước 5 tháng so với quy định; đồng thời, ban hành hàng loạt thông tư, nghị định thậm chí trước cả khi luật có hiệu lực thể hiện rõ sự nỗ lực, quyết tâm rất cao của Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành trong việc thúc đẩy thị trường sớm hồi phục.
Cụ thể, đối với Luật Kinh doanh BĐS 2023 (văn bản dưới luật đi kèm: Thông tư 04/2024/TT-BXD hướng dẫn về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS; Nghị định 94/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS 2023 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023; Thông tư 49/2024/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng).
Năm 2024 hành lang pháp lý cho thị trường BĐS đã được bổ sung, sửa đổi với nhiều quy định mới.
Luật Nhà ở 2023 (văn bản dưới luật đi kèm: Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023. Nghị định 98/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023);
Luật Đất đai 2024 (văn bản dưới luật đi kèm: Nghị định 112/2024/NĐ-CP hướng dẫn về đất trồng lúa; Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất; Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024; Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định 42/2024/NĐ-CP quy định về hoạt động lấn biển).
Kết quả đã có hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới được ra mắt thị trường; nhiều nhà đầu tư tự tin hơn trong việc đẩy mạnh mở rộng đầu tư; đáng chú ý nhiều dự án “đắp chiếu” hàng chục năm đã được tái khởi động trở lại.
Lãi suất duy trì ổn định
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức tương đối thấp trong thời gian ưu đãi (phổ biến từ 3 - 24 tháng), thấp hơn từ 2 - 4% so với đầu 2023. Dư nợ tín dụng ngành BĐS tăng đều qua các năm, tổng dư nợ tín dụng BĐS tăng 9,2% so với cả năm 2023. Tín dụng vay kinh doanh BĐS tăng mạnh 28,5% so với cùng kỳ.
Trong khi, tín dụng cho mục đích tiêu dùng chỉ phục hồi nhẹ, tăng 7,2% so với cùng kỳ, bởi cá nhân vẫn “ngại” vay mua nhà do lãi suất sau ưu đãi vẫn ở mức cao, trên 11%. Tuy nhiên, nhu cầu tín dụng cho vay kinh doanh vẫn thấp hơn đáng kể so với mức cho vay tiêu dùng do hầu hết các DN BĐS có thể triển khai dự án là DN lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và có khả năng huy động vốn ứng trước từ khách hàng. Việc điều chỉnh và giữ mức lãi suất ở mức bình ổn, cho thấy sự đồng nhất trong quan điểm đồng hành, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường BĐS của các cơ quan, bộ ngành liên quan.
Kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ
Trong năm 2024, nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ, tự tin bước vào “kỷ nguyên mới”, GDP tăng trưởng ấn tượng trên 7%; lạm phát và các cân đối lớn được kiểm soát, bảo đảm. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân có xu hướng giảm dần, 11 tháng tăng 3,69% so với cùng kỳ.
Hoạt động sản xuất kinh doanh tiếp tục chuyển biến tích cực, lấy lại được đà tăng trưởng như giai đoạn trước dịch, các động lực tăng trưởng từ phía cầu phục hồi tích cực. Tính chung 11 tháng năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký khoảng 31,4 tỷ USD, vốn FDI thực hiện khoảng 21,7 tỷ USD, tăng 7,1%; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 8,8%; khách quốc tế khoảng 15,8 triệu lượt người, tăng 41%. Xuất khẩu tiếp tục là điểm sáng, hầu hết các nhóm hàng xuất khẩu chủ lực tăng trưởng cao. Tốc độ tăng trưởng thương mại điện tử thuộc nhóm dẫn đầu thế giới.
Hạ tầng trọng điểm được chú trọng
Việc phát triển các dự án đầu tư công, nhất là dự án hạ tầng giao thông, thúc đẩy mở rộng và phát triển liên kết vùng, không chỉ mở ra cơ hội đầu tư BĐS bền vững mà còn mở ra nhiều lựa chọn về nhà ở với mức giá phải chăng hơn đối với người mua nhà. Mặc dù kết quả giải ngân vốn đầu tư công chưa như kỳ vọng, tính đến thời điểm cuối năm mới đạt gần 55%. Tuy nhiên, Chính phủ, các cơ quan ban, ngành vẫn đang nỗ lực hết sức để nâng kết quả sát nhất với kế hoạch đề ra.
(1).jpg)
Niềm tin của khách nhà và nhà đầu tư vào thị trường BĐS cũng hồi phục cùng với sự hồi phục chung của nền kinh tế và những thay đổi về pháp lý.
Kênh vốn đầu tư được mở rộng
Đánh giá một cách khách quan, năm 2024 thị trường BĐS vẫn ở trong tình trạng “khát vốn”, do phần lớn DN kinh doanh BĐS có sự phụ lớn vào kênh tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Nhưng để khắc phục những khó khăn này, cộng đồng DN để nỗ lực mở rộng nguồn vốn đầu tư thông qua các kênh tín dụng M&A (mua bán và sáp nhập) và phát hành trái phiếu.
Cụ thể, đối với hoạt động M&A, năm 2024 Việt Nam là quốc gia đứng thứ 2 trong khu vực Đông Nam Á (sau Indonesia) về tốc độ tăng trưởng giá trị giao dịch M&A của các DN BĐS, với mức tăng ấn tượng 45,9% so với năm 2023.
Cùng với đó, các DN BĐS lớn cũng đẩy mạnh tập trung vào thị trường trái phiếu DN. Theo dữ liệu tổng hợp từ HNX và SSC, lũy kế từ đầu năm đến ngày công bố thông tin 30/11/2024, có 362 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 342,716 tỷ đồng và 21 đợt phát hành ra công chúng trị giá 32,114 tỷ đồng. BĐS là nhóm ngành đứng thứ 2 về giá trị phát hành trong 11 tháng năm 2024 với hơn 63.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành, bằng khoảng 87% tổng giá trị trái phiếu DN BĐS phát hành năm 2023 và tăng gần 23% so với cả năm 2022.
Hoạt động mua lại trái phiếu DN BĐS trước hạn diễn ra sôi động, nhiều DN đã “sạch” nợ trái phiếu. Sang năm 2025, khối lượng trái phiếu DN BĐS đáo hạn vẫn rất lớn khi đến thời điểm trả nợ sau 2 năm thực hiện gia hạn theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn đối với các DN là không đáng kể, nhất là DN BĐS nhà ở khi thanh khoản nhà ở cải thiện, giúp DN huy động được lượng lớn tiền trả trước của khách hàng.
