Để bảo vệ khách hàng, tránh việc chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, lấy tiền mà không đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, doanh nghiệp phải làm xong móng, ngân hàng bảo lãnh và Sở Xây dựng cho phép đủ điều kiện mới được bán. Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ với mức từ 5 - 10%.
Đơn cử như Dự án Samland Riverside, số 147 Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM do Công ty cổ phần Địa ốc Sacom (Samland) làm chủ đầu tư. Theo thông tin công bố trên phương tiện thông tin đại chúng, dự án này chính thức được giới thiệu ra thị trường, nhận đặt cọc giữ chỗ từ tháng 1/2016, nhưng đến nay vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Lý do là dự án đang trong quá trình được cơ quan chức năng nghiệm thu phần móng.
Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, bên cạnh mảng sáng, vẫn còn những dự án dừng thi công, không thể triển khai, pháp lý chưa xong nhưng vẫn mở bán theo hình thức đặt cọc giữ chỗ.
Đánh giá về việc đặt cọc mua căn hộ, luật sư Trần Ngọc Lâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hoạt động đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra tại hầu hết các dự án đang triển khai xây dựng trên toàn quốc và đây là điều bình thường, không đồng nghĩa với việc chiếm dụng vốn.
Luật sư Lâm đưa ra ví dụ về một dự án tại Thủ Đức (TP.HCM) hiện đang trong quá trình thử tải, nhưng đã chạy chiến dịch truyền thông giới thiệu đến khách hàng. Khách hàng đăng ký giữ chỗ chiếm gần 80% số lượng căn hộ mở bán đợt đầu. Để giữ chỗ, mỗi khách phải nộp 50 triệu đồng và phải thanh toán đủ 30% trước khi dự án hoàn thành phần móng theo đúng quy định. Khi đặt cọc giữ chỗ đợt đầu, khách hàng sẽ được mua với mức giá thấp hơn những đợt mở bán tiếp theo.
Theo luật sư Lâm, thực ra, số tiền giữ chỗ hay đặt cọc rất nhỏ so với tổng giá trị hợp đồng căn hộ, nội dung hợp đồng cũng thể hiện rất rõ các điều khoản quy định cụ thể, khách hàng và chủ đầu tư đồng ý với những điều khoản đó và ký kết với nhau thì không lo ngại. Nếu có tranh chấp, hai bên ngồi lại với nhau để giải quyết theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng. Các chủ đầu tư uy tín thường sẽ trả lại tiền cọc cho người mua nếu khách hàng không ký tiếp hợp đồng mua bán.
“Tôi cho rằng, việc đặt cọc giữ chỗ trước khi dự án làm xong móng, xong hạ tầng là bình thường. Đây là việc giúp khách hàng tìm hiểu về dự án, giúp chủ đầu tư hay đơn vị phân phối khảo sát, thăm dò thị hiếu, nhu cầu của khách hàng một cách chính xác nhất. Giống như bất cứ giao dịch dân sự nào, người mua nhà muốn mua giá rẻ, phải mua trong đợt đầu tiên và muốn mua được căn hộ ưng ý, người mua phải thực hiện thủ tục giữ chỗ để tạo niềm tin và thể hiện thiện chí của mình”, luật sư Lâm nói và cho biết, việc nhận cọc của chủ đầu tư cũng là tăng thêm trách nhiệm đối với khách hàng. Phải làm sao để dự án thi công, khánh thành, giao nhà đúng tiến độ.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thoả thuận giữa hai bên. Bộ luật Dân sự cũng không quy định đặt cọc bao nhiêu, nhưng thực tế, khi giao dịch nhà phố, khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10%, còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị.
“Tuy nhiên, đâu phải dự án nào khách hàng cũng chấp nhận bỏ tiền đặt cọc, chỉ dự án tốt họ mới đặt cọc để giữ quyền mua. Vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước, lấy tiền triển khai dự án, chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà”, ông Châu phân tích và cho biết, việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán.
