Theo tìm hiểu của PV, dự án khu đô thị PNR Estella (tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai) có tên gọi khác là Khu dân cư theo quy hoạch do Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư có diện tích 98.316 m2, quy mô dân số 2.100 người…
Dự án khu đô thị PNR Estella (tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai).
Dự án PNR Estella được giới thiệu với quy mô gồm 1.840 sản phẩm đất nền, được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, được triển khai trên diện tích 10 ha với 540 sản phẩm. Giai đoạn 2, được triển khai trên diện tích 22 ha còn lại với 1.300 sản phẩm. Các lô đất nền tại đây có diện tích dao động từ 90 m2 – 120 m2.
Theo quy hoạch, đây là điểm dân cư nông thôn được hình thành mới đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trong khu vực; trong khu quy hoạch bố trí loại hình nhà ở riêng lẻ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, gắn kết đồng bộ với khu vực lân cận.
Cụ thể, dự án Khu dân cư theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 ngày 4/3/2019 và quyết định chủ trương đầu tư ngày 30/8/2018 sau đó dự án được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép Quy hoạch ngày 19/10/2018.
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất tại dự án khu đô thị PNR Estella, PV được nhân viên tên H.T., người tự xưng đang giữ chức vụ Trưởng phòng kinh doanh của Công ty Cổ phần bất động sản PNR Holding (công ty PNR Holding) nhiệt tình tư vấn.
Theo H.T., PNR Holding đang cho khách hàng giữ chỗ vị trí, ưu tiên 1, ưu tiến 2 tại dự án khu đô thị PNR Estella. Đến giữa hoặc cuối tháng 7 năm nay, dự án mới chính thức được mở bán ra thị trường.
Dự án đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng nhưng đơn vị phát triển dự án (công ty PNR Holding) đã tiến hành quảng cáo, thu tiền khách hàng.
“Số tiền đủ để đặt chỗ là 50 triệu đồng, nhưng muốn giữ chỗ vị trí thì chị phải chọn rõ vị trí lô nào, đường trục lớn hay trục nhỏ. Hiện, có 2 loại diện tích là 90m2 (5X18) và 100m2 (5X20). Với trục đường rộng 4 mét thì giá từ 10,5 đến dưới 14 triệu đồng, còn trục đường 18 mét thì giao động trong khoảng 12,5 đến dưới 17 triệu đồng”, H.T. nói.
Cũng theo H.T., có hai phương thức thanh toán để khách hàng lựa chọn. Trong đó, phương thức thanh toán thứ nhất là đóng hết trong một lần 95% giá trị nền đất, với cách này khách hàng sẽ được chiết khấu 22%/năm/số tiền thanh toán trước hạn (tức là mứa chiết khấu khoảng 3,5% trên tổng giá trị lô đất).
“Ví dụ, nếu chị mua nền đất có giá 1 tỷ đồng, đóng luôn 95%, chị sẽ được chiết khấu ngay 35 triệu đồng. Còn nếu không thích, thì chị vẫn có thể chọn thanh toán theo tiến độ là khoảng 6 đợt, mỗi đợt cách nhau 45 ngày”, H.T. giải thích thêm.
Khi PV đề cập đến thời gian nhận sổ, thì H.T. cho biết, kể từ lúc đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng/nền, khách sẽ phải chờ đến ngày mở bán dự án. Sau đó, tính từ ngày mở bán trong vòng 5 đến 6 tháng khách sẽ được bàn giao đất và xây dựng nhà. Còn để được nhận sổ đất khách phải chờ từ 9 đến 12 tháng, cũng tính từ ngày mở bán dự án.
Tuy nhiên, mặc dù công ty PNR Holding đã rầm rộ thu tiền khách hàng, thì ghi nhận thực tế của PV lại cho thấy, bên trong khu đất được giới thiệu là dự án khu đô thị PNR Estella, hiện công nhân chỉ mới tiến hành san lấp mặt bằng, xe ủi, máy móc đang thi công các hạng mục. Hạ tầng giao thông, điện chiếu sáng, cây xanh… chưa hình thành.
Phiếu đăng kí chọn vị trí đang là "phương tiện" để công ty PNR Holding thu tiền đặt cọc của khách hàng 50 triệu đồng/nền.
Dù dự án mới đang trong giai đoạn khởi công, san lấp mặt bằng xây dựng hạ tầng và hoàn thiện các giấy tờ pháp lý liên quan nhưng chủ đầu tư và công ty PNR Holding đã rình rang huy động vốn của khách hàng dưới hình thức đặt chỗ, chọn vị trí. Điều này tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho khách hàng trong trường hợp dự án bị cơ quan nhà nước xử phạt hoặc thu hồi.
Theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Như vậy, rõ ràng việc người dân mua nhà, mua đất khi các chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán như là một “canh bạc”, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, bởi đây là hành vi không được pháp luật cho phép.
Hiện nay, chế tài xử lý vi phạm còn lỏng lẻo, chưa đủ sức răn đe nên khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư cố tình huy động vốn trái phép thì khách hàng luôn luôn là bên chịu thiệt hại.
