“Lướt sóng” thoái trào
Trong giai đoạn 2016 – 2021, đặc biệt ở các đô thị lớn và vùng ven được quy hoạch hạ tầng, hiện tượng “lướt sóng” BĐS diễn ra phổ biến. Nhà đầu tư chỉ cần bỏ vốn ngắn hạn, thậm chí vay ngân hàng, rồi sang tay trong vài tháng đã có thể thu lãi hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng. Giá đất tăng nóng không dựa trên giá trị sử dụng thực mà chủ yếu là kỳ vọng tương lai. Tuy nhiên, từ năm 2022, khi lãi suất tăng, tín dụng BĐS bị siết chặt, cùng với sự “chững lại” của kinh tế toàn cầu, “sóng” giá không còn mạnh như trước.
Đến giai đoạn 2024 – 2025, thị trường đã qua giai đoạn điều chỉnh sâu, nhiều nhà đầu tư “ôm” đất với giá cao phải chấp nhận bán cắt lỗ hoặc chôn vốn dài hạn. Chu kỳ tăng trưởng nóng đã qua, “lướt sóng” không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực. Những chuyển dịch này một lần nữa khẳng định: tư duy mua để “lướt sóng” không còn phù hợp thay vào đó là yêu cầu về đầu tư theo giá trị, dài hạn và có thanh khoản thực.
.jpg)
Tư duy "lướt sóng" BĐS đang ở trong iai đoạn thoái trào do sự kiểm soát chặt chẽ hơ từ pháp lý.
“Ba yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn này mất dần sức hút: Thứ nhất, chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản. Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 – 11%/năm khiến việc vay tiền để “lướt sóng” trở nên rủi ro. Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài; nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích.
Theo đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam đang dịch chuyển sang mô hình đầu tư giá trị, chú trọng vào vị trí thực sự tiềm năng gắn với quy hoạch hạ tầng đã rõ ràng; sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật có hạ tầng hoàn chỉnh; và khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ. Việc tư duy “lướt sóng” thoái trào không chỉ giúp giảm rủi ro bong bóng giá mà còn giúp giảm áp lực giá ảo; dòng vốn đầu tư dài hạn sẽ hạn chế dự án “đắp chiếu” chờ sốt đất...
“Thay vì chỉ nhìn vào mức tăng giá kỳ vọng, nhà đầu tư sẽ đánh giá tổng thể: pháp lý, hạ tầng, tiện ích, tiềm năng khai thác sử dụng... đây là cách tiếp cận của các thị trường trưởng thành trên thế giới. Một thị trường bền vững cần sự cân bằng giữa cung – cầu thật, giữa nhà đầu tư và người mua ở, việc loại bỏ tâm lý đầu cơ ngắn hạn là bước tiến tích cực” - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Troy Griffiths nhận định.
Chuyển đổi tư duy để phát triển bền vững
Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, khi thị trường chuyển từ đầu cơ sang đầu tư giá trị, xuất hiện một số hiệu ứng tích cực: Giá có thể tiệm cận giá trị sử dụng, khi phần lớn giao dịch phục vụ nhu cầu ở thật, chỉ số giá phản ánh thực tiễn cung – cầu, giảm biến động bất hợp lý. Đặc biệt, tính minh bạch và niềm tin vào thị trường được củng cố, khi pháp lý rõ ràng, thông tin dự án minh bạch, nhà đầu tư dễ đánh giá rủi ro hơn.
Trong giai đoạn này, Nhà nước và cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện, minh bạch thông tin dự án, cập nhật cơ sở dữ liệu giao dịch và pháp lý; kết hợp chính sách tài khóa – tín dụng – đất đai để điều tiết cung, đặc biệt khuyến khích nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội; và giám sát chặt chẽ các kênh huy động vốn bất thường, bảo vệ quyền lợi người mua trước rủi ro chủ đầu tư phá sản.
.jpg)
Việc thay đổi tư duy từ "lướt sóng" sang đầu tư dài hạn giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch và bền vững hơn.
“Đối với nhà đầu tư, cần nghiên cứu kỹ pháp lý, chỉ nên rót vốn vào dự án có giấy phép đầy đủ, tránh rủi ro tranh chấp; theo dõi quy hoạch hạ tầng, nên đầu tư ở khu vực đã hoặc sắp triển khai dự án giao thông, tiện ích công cộng. Nhà đầu tư cũng nên tính toán kỹ bài toán về “dòng tiền”, xác định rõ thời gian thu hồi vốn và lợi nhuận kỳ vọng trên cơ sở cho thuê hoặc khai thác thực. Đặc biệt, cần đa dạng hóa danh mục, không nên dồn toàn bộ vốn vào một loại hình hay một khu vực” – ông Nguyễn Thế Điệp khuyến nghị.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho rằng, kinh nghiệm quốc tế cho thấy rủi ro hệ thống khi thị trường BĐS bị đầu cơ quá mức. Cụ thể, Trung Quốc là bài học điển hình về khủng hoảng nợ của các nhà phát triển lớn (Evergrande và các tên tuổi khác), dẫn tới suy giảm thanh khoản, hàng loạt dự án bị đắp chiếu và hệ lụy xã hội, ảnh hưởng lan tỏa tới tăng trưởng nền kinh tế nếu không được quản lý thận trọng. Sự kiện này nhắc nhở các thị trường đang phát triển về nguy cơ dựa vào mô hình tăng trưởng BĐS dựa trên nợ đòn bẩy cao.
|
Tư duy “lướt sóng” từng giúp nhiều người nhanh chóng gia tăng tài sản, nhưng trong bối cảnh thị trường BĐS đang tái cấu trúc, cách đầu tư này ngày càng bộc lộ hạn chế. Thị trường đang hướng tới sự ổn định, bền vững, với trọng tâm là giá trị sử dụng thực và kế hoạch đầu tư dài hạn. BĐS không còn là cuộc đua của những con sóng ngắn, mà là hành trình dài hơi, đòi hỏi tầm nhìn, sự kiên nhẫn và chiến lược rõ ràng. Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành |
“Hàn Quốc là ví dụ khác chính sách thắt chặt nhiều đợt cùng với biện pháp về thuế, kiểm soát tín dụng đã làm chậm nhiệt độ thị trường, nhưng cũng đòi hỏi giải pháp đồng bộ tăng cung nhà ở xã hội và điều chỉnh phúc lợi nhà ở để tránh hậu quả xã hội. Các nghiên cứu cũng chỉ rõ: chỉ xử lý tín dụng mà không giải quyết được cung căn bản sẽ không bền vững” – ông Trần Văn Bình cho hay.
Tư duy “lướt sóng” là phản ứng tất yếu khi thị trường còn non trẻ, thanh khoản dồi dào và kỳ vọng tăng giá mạnh. Nhưng bối cảnh gần đây cho thấy thị trường Việt Nam đang bước sang giai đoạn chín muồi hơn, với yêu cầu pháp lý rõ ràng, chi phí vốn và quản lý rủi ro cao hơn, cùng sự tỉnh táo của người mua. BĐS không còn là cuộc chơi của những con sóng ngắn nữa đó là hành trình đầu tư có trách nhiệm, gắn với phát triển đô thị, hạ tầng, an sinh xã hội... giúp thị trường ổn định, lành mạnh và phục vụ tốt hơn cho nhu cầu ở thật của người dân.
