Đóng 95% giá trị hợp đồng, khách hàng "thiệt kép" tại dự án Tecco Home An Phú?

Hình ảnh ngổn ngang bên trong khu đất được giới thiệu là dự án Tecco Home An Phú (ghi nhận ngày 2/7/2020).

CĐT “lách luật”, Khách hàng sẽ gánh chịu thiệt hại?

Trao đổi với PV, Luật sư Lê Ngô Trung - Giám đốc Công ty Luật Trung Lê và Cộng sự cho biết, mặc dù pháp luật về kinh doanh bất động sản đã quy định rất rõ về điều kiện mở bán (hoàn thành xong phần móng và được sự cho phép của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền), cũng như việc thanh toán phải theo tiến độ của dự án (không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); tuy nhiên trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cố tình sử dụng nhiều phương thức khác nhau để “lách” các quy định này để huy động vốn của khách hàng sớm nhất có thể như: yêu cầu ký kết các loại hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản …

"Khi xét đến nội dung của các loại hợp đồng mà CĐT ký kết với người mua hiện nay lại chứa đựng gần như toàn bộ các đặc trưng của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời, khi xét đến quá trình thực hiện giao dịch, thì: ngay từ giai đoạn đầu, nhân viên/đội ngũ kinh doanh đại diện cho CĐT đưa ra lời chào mời với khách hàng là bán căn hộ/đất nền. Sau khi ký kết các loại hợp đồng trên, CĐT nhận được thanh toán để sử dụng, còn bên người mua giành quyền ưu tiên hoặc quyền sở hữu, quyền sử dụng lô đất/căn hộ. Và đến trước thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức thì bên người mua đã thực hiện gần như hoàn tất các quyền và nghĩa vụ của mình; lúc này, việc ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng sau cùng chỉ còn là hoàn tất về thủ tục để hợp thức hóa các giao dịch trên. Trong khi đó, đối tượng giao dịch là tài sản được hình thành trong tương lai, đây là tài sản đặc thù nên phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Do đó, về bản chất thì đây là giao dịch về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu căn hộ, nên các giao dịch trên là trái với luật kinh doanh bất động sản", Luật sư Trung nêu quan điểm..

Luật sư Lê Ngô Trung - Giám đốc Công ty Luật Trung Lê Và Cộng Sự.

Với phân tích và quan điểm trên, Luật sư Trung cho rằng khách hàng sẽ gặp rất nhiều rủi ro khi chấp nhận ký kết và tham gia vào các giao dịch này. Bởi lẽ:

Thứ nhất, CĐT có rất nhiều sự lựa chọn về phương thức huy động nguồn vốn để thực hiện dự án như: các khoản vay từ ngân hàng và quỹ đầu tư, hoặc hợp tác với đơn vị khác thông qua một số hình thức ký kết các hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc hợp tác phát triển dự án, hoặc phát hành trái phiếu BĐS … tất nhiên với các phương thức này, thì CĐT phải chấp nhận chia sẽ lợi nhuận, trong trường hợp vay vốn ngân hàng thì phải có tài sản để thế chấp. Nhưng CĐT sử dụng “chiêu thức” huy động vốn từ chính khách hàng với tiêu chí “thanh toán càng nhiều, chiết khấu càng cao”, thì điều này phần nào chứng tỏ năng lực tài chính của CĐT đang có vấn đề.

Thứ hai, xuất phát từ việc năng lực tài chính, nên khả năng CĐT sẽ không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Nhiều trường hợp đi kèm với việc không đảm bảo về mặt pháp lý để dự án có thể vận hành, hoặc CĐT chây lỳ … lúc này, khách hàng chỉ còn cách mong CĐT giữ lời và dự án không bị cơ quan chức năng yêu cầu tạm dừng.

Thứ ba, khi dự án không được thực hiện và bàn giao như những gì đã cam kết trước đó, thì khách hàng sẽ lâm vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Bởi lúc này, khách hàng sẽ chỉ còn 2 sự lựa chọn: một là thỏa thuận chấm dứt giao kết nếu chủ đầu tư để mong nhận lại phần tiền đã thanh toán (thực tế, việc nhận lại là theo tiến độ hoàn trả kéo dài và hầu như phải chịu mất một khoản tiền); hai là dùng đến phương thức tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài tùy theo điều kiện giao kết hợp đồng. Hiển nhiên, khi đó khách hàng sẽ phải mất nhiều thời gian để theo đuổi vụ kiện và chi phí phát sinh.

Chính vì thế, Luật sư Trung cho rằng, ngoài việc trông chờ vào Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền can thiệp xử lý, thì khách hàng cũng nên chủ động trang bị những biện pháp để tự bảo vệ mình như: tìm hiểu về thông tin và tình trạng pháp lý của dự án; về uy tín, năng lực CĐT; hoặc cập nhật các thông tin, lời khuyên và cảnh báo của các chuyên gia …

Tieudung.vn sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.