Thấy gì sau 3 tháng “dừng sốt”
Tháng 12/2016, bất động sản TP.HCM có dấu hiệu chuyển hóa, trong đó phân khúc chung cư có dấu hiệu chững lại, giới đầu tư đổ xô vào thị trường đất nền và tạo nên cơn sốt ở phân khúc này. Khởi nguồn của cơn sốt đến từ khu Đông với thông tin TP.HCM sẽ xây dựng cây cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) qua huyện Nhơn Trạc (tỉnh Đồng Nai).
Ngay sau khi thông tin được đưa ra, thị trường bất động sản nơi đây bùng sốt, đỉnh điểm đến từ những trục đường chính như Đồng Văn Cống, tới những khu vực hẻo lánh như Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh (quận 9). Thời điểm đó, chỉ trong vòng một tuần, giá đất nền đã tăng khoảng 2 triệu đồng/m2 mà vẫn không có hàng để mua. Cơn sốt tạo ra “lốc xoáy” khi người dân treo cả biển bán đất nông nghiệp.
Sau đó, tới tháng 3/2017, cơn sốt đất nền sau đó lan sang khu vực huyện Bình Chánh, Nhà bè và tới tháng 5 ghi nhận ở tận huyện đảo Cần Giờ khi thông tin TP.HCM dự kiến xây dựng cây Cần Giờ nối trung tâm TP.HCM về huyện đảo này. Không dừng lại ở đó, cơn sốt đất nền cũng phủ sóng tới huyện Củ Chi, Hóc Môn với thông tin sẽ có tập đoàn đầu tư khu đô thị lớn tại huyện Củ Chi và xây dựng hàng loạt dự án giao thông kết nối.
Sơn sốt đẩy lên đỉnh điểm khi ở các tuyến đường lớn nhỏ đều được treo biển bán đất. Giá đất cũng tăng mạnh theo giờ và những dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ đua nhau mọc ra như nấm mọc sau mưa. Trước tình trạng này, UBND TP.HCM nhận định, đây chỉ là cơn sốt ảo và đưa ra biện pháp mạnh nhằm dập cơn sốt, trong đó có cả yêu cầu xử lý hình sự đối với các đối tượng thổi giá đất. Trước động thái này, cơn sốt đất nền tại TP.HCM đã nhanh chóng hạ nhiệt.
Anh Hầu Quốc Tuấn, ngụ quận 4 (TP.HCM), một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp cho biết, đón nhận thông tin cơn sốt từ đầu, nhưng thời điểm cuối năm 2016 đến giữa năm 2017, anh không đổ tiền mua đất, bởi sợ đi phải vết xe đổ sốt ảo năm 2009. Khi đó, anh đã phải bán tất cả những gì mình có vì lỡ đầu tư đất nền.
“Tuy nhiên, khi thấy bạn bè, người thân trúng đất ầm ầm, tôi gom tiền, cầm cố nhà cho ngân hàng và vay thêm bạn bè đi mua 4 miếng đất, mỗi miếng hơn 100 m2 tại đường Nguyễn Xiển (quận 9) và cả huyện Cần Giờ. Khi đó, giá đất lên cao, đất quận 9 lên 24 triệu đồng/m2 trong khi trước Tết chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2 và huyện Cần Giờ cũng đã tăng từ 2 triệu lên tới 8 triệu đồng/m2. Nhưng vừa xuống tiền mua thì đất nền quay đầu xuống giá, giờ đây đất nền tại quận 9 quay đầu về mốc 14 triệu đồng/m2, còn Cần Giờ chỉ còn hơn 3 triệu đồng/m2 mà không ai mua”, anh Tuấn than thở.
Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, 3 tháng sau khi cơn sốt đất thoái trào, hiện thị trường đất nền phân lô bán lẻ tại TP.HCM vẫn ảm đạm. Những tuyến đường từng được cho là tâm điểm cơn sốt như Nguyễn Xiển, Đồng Văn Cống, Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 22… vẫn còn biển bán đất nền, vẫn còn những người môi giới phát tờ rơi chào bán đất nền, nhưng người mua không có.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, nguyên nhân cơn sốt đất đến từ thông tin quy hoạch dự án giao thông, hay quy hoạch dự án nào đó. Dù chưa biết dự án đó có thực hay không và bao giờ phát triển, nhưng giới đầu cơ đất vẫn tiến hành chiêu ôm đất thổi giá tạo sốt ảo, sau khi mục đích tạo giá đất ảo đạt được, giới đầu cơ này tiến hành bán cho những người chay theo, kết quả những người mua sau thiệt hại.
“Từ đây, câu chuyện người nhiều đất nhưng lại không có tiền đong gạo ăn, có đất mà không thể bán để trả nợ ngân hàng, kéo theo tình trạng nợ xấu ngân hàng bắt đầu xuất hiện nhiều hơn, quy hoạch các quận huyện dần bị phá nát bởi giới đầu cơ. Sau 3 tháng thị trường trầm lắng, đã xuất hiện những bãi đất hoang, cỏ mọc ngập đầu…”, ông Châu cho biết.
Trao đổi với hơn 10 nhà đầu tư chưa thể thoát được hàng trong cơn sốt đất, họ cho rằng, thị trường chỉ còn đợi một phép màu là những thông tin quy hoạch trước đó thành sự thật để họ có thể thoát được hàng trả nợ.
Liệu có sốt trở lại?
Nguyên nhân cơn sốt đất nền được giới quan sát cho rằng, đến từ việc một số cấp chính quyền “vô tư” thông tin về quy hoạch dự kiến, để giới đầu cơ lợi dụng, tung tin thổi giá. Theo dự đoán của giới quan sát, thị trường cuối năm không ngoại trừ sẽ có cơn sốt mới, bởi thường những tháng cuối năm, TP.HCM sẽ động thổ hoặc khánh thành nhiều dự án trọng điểm, nhất là các dự án hạ tầng giao thông.
Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BV Land cho rằng, khi có quá nhiều nhà đầu tư ôm đất nền không thể thoát, buộc họ sẽ tìm cách để đẩy thị trường sốt trở nhằm thoát hàng thu hồi vốn. Đặc biệt, họ sẽ không có nhiều chiêu mới, vẫn chủ yếu dựa vào chiêu đẩy thị trường theo quy hoạch dự án hạ tầng giao thông.
Dự đoán của Vũ đưa ra hoàn toàn có cơ sở khi TP.HCM mới đây đã đưa ra nhiều thông tin quy hoạch, xây dựng các dự án giao thông khắp Thành phố, như đẩy nhanh xây dựng tuyến xe buýt nhanh (BRT) số 1 để đưa vào sử dụng năm 2018 đúng kế hoạch; tuyến Metro số 3A nối từ ga Bến Thành - Tân Kiên cũng đang chuẩn bị khởi công. Thêm vào đó, công trình hầm chui đường Trường Chinh đi về Quốc lộ 22 đang được khởi công xây dựng, rồi cầu vượt Lê Trọng Tấn...
Đồng quan điểm, ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Cát Tường Group còn cho rằng, thị trường đất nền sẽ tăng trở lại, bởi ở góc độ nhà đầu tư, ông nhìn thấy những mảng sáng của đất nền, vì nhu cầu sở hữu nhà phố trong dân còn rất nhiều. Ngoài ra, cuối năm dòng tiền trong dân có rất nhiều, trong khi lãi suất ngân hàng đang ổn định và có chiều hướng giảm, thì kênh đầu tư đất nền sẽ không ngoại trừ được người dân đổ bộ vào.
Bên cạnh đó, với mức thu nhập của người dân TP.HCM bình quân đầu người chỉ 10 triệu đồng/tháng, nếu mua đất nền dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đầu tư bài bản hay mua nhà chung cư sẽ không đủ tiền, còn vay ngân hàng cũng không đủ tiêu chuẩn vay. Chính vì vậy, đại bộ phận người thu nhập thấp là công nhân, nhân viên… sẽ mua đất nền phân lô hộ lẻ để xây nhà sinh sống, chấp nhận rủi ro về pháp lý hay những vấn đề khác.
Còn ông Châu nhận định rằng, thị trường đất nền sẽ chia làm hai dạng, đó là đất nền pháp lý đầy đủ và đất nền tự phát. Với đất nền pháp lý đầu đủ sẽ phát triển bình thường, bởi hiện đang khan hàng dự án mới, còn đất nền phân lô tự phát sẽ phát triển với những giao dịch qua tay và có phần tích cực hơn bởi thông tin TP.HCM chấp thuận cho người dân xây nhà trên đất dự án treo…
