Tăng trên toàn thành phố
Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại TP.HCM, trong tháng 8/2017 có khoảng 1.400 giao dịch thành công, xấp xỉ lượng giao dịch so với tháng trước. Giao dịch thành công phần lớn tập trung tại những dự án căn hộ chung cư.
Ghi nhận tại một số dự án mở bán vào tháng 8 có thể thấy, nguồn cung chủ yếu tập trung vào 3 dự án của Công ty Hưng Thịnh tại quận 9, một dự án của Công ty Phú Long tại quận 7 và một dự án nhà phố mới của Trần Anh Long An tại khu Tây TP.HCM. Các dự án này có tổng số lượng khoảng 3.000 căn hộ.
Còn lại, các chủ đầu tư đang bán những dự án được đưa ra thị trường từ đầu năm 2017 với 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng) và một phần lượng căn hộ nữa đến từ các dự án mở bán cuối năm 2016.
Nhìn tổng quan toàn thị trường cũng cho thấy, nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi đó nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ còn rất hạn chế, mặc dù đây là phân khúc đang thu hút nhu cầu của thị trường.
Lượng giao dịch thành công trong tháng 8 được Phòng quản lý thị trường bất động sản của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đến từ những dự án căn hộ, biệt thự, nhà phố được bán ra tại khu vực quận 7 như dự án Jamona Gold Silk, Phú Mỹ Town, Hưng Phát Silver Star, Sunshine Riverside...
Giá giao dịch so với tháng 7 đã bắt đầu nhích dần, đơn cử như một dự án tại quận 9, tháng 7 có giá bán trung bình là 23 triệu đồng/m2, thì tới tháng 8 mở bán đợt mới đã lên 25 triệu đồng/m2. Đặc biệt, việc tăng giá cũng đã xuất hiện ở những dự án mở bán trước đó. Đơn cử, dự án Him Lam Phú An, khi mở bán lúc đầu có giá thấp nhất 27 triệu đồng/m2, nhưng tới tháng 8 giá nhà tại dự án này đã tăng lên 33 triệu đồng/m2.
Cũng tại khu vực phía Đông Thành phố, bên cạnh phân khúc đất nền vẫn duy trì lượng giao dịch thành công lớn, phân khúc căn hộ, biệt thự và nhà phố cũng ghi nhận có lượng giao dịch tăng so với các tháng trước tại một số dự án như Palm City, Feliz en Vista (quận 2). Hiện tượng sốt đất nền ở khu vực vùng ven quận 9 đã chấm dứt, giá đất nền tại khu vực này đã ổn định trở lại, số lượng giao dịch không còn tăng đột biến như thời gian trước. Ở phân khúc nhà ở giá rẻ, không có thêm dự án mới được mở bán.
Tại khu Nam, giá nhà chung cư tại quận 7 cũng ghi nhận mức tăng từ 5 - 10%. Chẳng hạn, dự án River Panorama có giá mở bán là 35 triệu đồng/m2, này đã nhích dần giá lên tới 38 triệu đồng/m2, thậm chí căn có vị trí đẹp lên tới hơn 40 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, giá nhà tăng mạnh nhất đến từ những dự án mở bán vào cuối năm 2016 hoặc đầu năm 2017. Đơn cử, chung cư tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng giá hiện nay đã tăng 15 - 20%, giá lúc mở bán khoảng 48 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên khoảng 55 triệu đồng/m2.
Thị trường đất nền cũng có những diễn biến lạc quan, đơn cử như dự án Cát Tường Đức Hòa, trong lần mở bán thứ 8 vào tháng 7 có giá hơn 800 triệu đồng/nền đất 60m2, thì tới nay, lần mở bán thứ 9 đã tăng lên hơn 900 triệu đồng/nền.
Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An cho rằng, trong một thị trường phát triển bình thường thì so với thời điểm mới giới thiệu dự án ra thị trường, giá cả sản phẩm đến giai đoạn gần hoàn thiện tăng khoảng 15 - 20% là hợp quy luật, vì những người mua ban đầu phải bỏ ra chi phí cơ hội nhiều hơn.
Đối với căn hộ chung cư trung và cao cấp có vị trí thuận lợi, tiến độ triển khai tốt, chủ đầu tư uy tín, giá bán vẫn được duy trì mức tăng tương đối ổn định là khoảng 10% đến 15% sau khi mở bán dự án. Giá tăng nhiều nhất sẽ đến từ các dự án đất nền, nhà phố.
Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM cũng đang phát triển khá ổn định, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng 1,8 triệu m2 sàn; trong 6 tháng đầu năm, giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 37 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng nhẹ từ 1,2 - 4,8% so với thời điểm cuối năm ngoái; không có nguồn cung mới văn phòng hạng A; nguồn cung mới văn phòng hạng B chỉ có 01 tòa nhà với 5.500 m2;
Đất nền, nhà phố, chung cư đã thiết lập mặt bằng giá mới cũng kéo theo giá văn phòng cho thuê rục rịch tăng theo, đơn cử như tại đường D2 quận Bình Thạnh, giá thuê tháng 7 được chủ đầu tư đưa ra là 13 triệu đồng một sàn 60m2/tháng, nhưng tới tháng 8 giá đã tăng lên 15 triệu đồng.
Đặc biệt, giá thuê trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi đang phát triển mạnh tại TP.HCM với nhiều thương hiệu mới như Aeon, Central, Auchan Super, Family Mart, Seven Eleven… cũng ghi nhận tăng giá khoảng 2 - 3%.
Cẩn trọng trước giá nhà cuối năm
Giới quan sát cho rằng, giá nhà tăng trong những tháng cuối năm là phù hợp bởi theo quy luật thị trường, bởi giai đoạn này luôn là thời điểm nhu cầu mua nhà của người dân tăng cao.
Đặc biệt, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam, giá nhà tăng thời điểm này còn đến từ việc giá vật liệu xây dựng như cát, sắt thép… tăng giá.
Ông Khương cũng cho rằng, từ nay tới cuối năm 2017 thị trường bất động sản sẽ có bước tăng trưởng ổn định, trong đó, hai phân khúc phát triển mạnh là nhà ở và nghỉ dưỡng.
"Việc tăng giá bất động sản vẫn ở mức phù hợp và phụ thuộc chủ yếu vào vị trí dự án, chưa tạo thành xu hướng rộng khắp trên toàn thị trường và có gia tốc theo thời gian... Tuy nhiên, sự khởi sắc của phân khúc thị trường này còn phụ thuộc vào sự khởi sắc chung của thị trường bất động sản cũng như các loại hình thị trường khác", ông Khương cho biết.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì cho rằng, giá nhà tăng sẽ ảnh hưởng nhiều tới thị trường bởi hiện nay sự lệch pha giữa phân khúc cao cấp và bình dân đang quá lớn, lượng dự án cao cấp mỗi lúc một tăng trong khi dự án giá thấp lại dần vắng bóng.
Trong khi nhu cầu người dân chủ yếu đối với những dự án giá thấp, trong khi giá nhà tăng mà mức thu nhập của đại bộ phận người dân thành phố không tăng. Đây là điều đáng lo ngại bởi tăng giá nhà đồng nghĩa với giấc mơ có nhà của bộ phận lớn người dân dần bị đẩy ra xa hơn.
“Ví dụ, thu nhập bình quân một người dân tại TP.HCM chỉ 15 triệu đồng/tháng, nhưng giá căn hộ trung cấp cho một gia đình đã ở mức khoảng 1,5 tỷ đồng/căn. Vậy để mua nhà người dân phải vay ngân hàng, mà ngân hàng tính mức thu nhập 15 triệu đồng có thỏa đáng với mức giá căn nhà có thể mua hay không, vì thường ngân hàng cho vay mua nhà thường là vay ngắn hạn. Chính vì vậy, khi giá nhà tăng sẽ tạo ra khoảng cách cho người mua nhà có thể mua nhà. Mà khả năng người mua không đủ thì dự án xây xong sẽ lâm vào cảnh bán không được và tồn kho sẽ dần tăng lên”, ông Châu nói.
Đại diện một chủ đầu tư dự án có giá tăng khá cao trong tháng 8 cho biết, việc tăng giá bán căn hộ của dự án được doanh nghiệp nghiên cứu rất kỹ, bởi để tăng giá chủ đầu tư cũng tính tới việc giá bán mới liệu có phù hợp với thị trường và với khu vực phát triển dự án cũng như có ảnh hưởng giá so với các dự án gần đó. Tuy nhiên, nếu không tăng giá thì chủ đầu tư sẽ chịu lỗ bởi giá vật liệu tăng giá nhanh, giá nhân công cũng như các yếu tố đầu vào khác đều đang tăng, tác động lớn tới giá thành sản phẩm.
“Một điều nữa buộc doanh nghiệp phải tăng giá bởi khi chào giá bán đợt đầu tiên giá sẽ thấp để hút người mua, nhưng sau đó sẽ canh chỉnh giá từ từ tăng theo độ hút của dự án đối với khách hàng và tăng giá để khách hàng đầu tư lúc đầu có lợi nhuận”, đại diện một chủ đầu tư giải thích cho việc tăng dần giá sản phẩm trong những đợt mở bán tiếp theo.
