Lợi nhuận hấp dẫn…
Theo thông tin từ đại diện phân phối là Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Việt (TVI Group) tại buổi ra mắt thị trường vào ngày 30/7/2017 vừa qua, Kai Japanese Resort do Tập đoàn Zen Group làm chủ đầu tư. Dự án gồm 112 căn biệt thự diện tích từ 135 m2, tọa lạc tại km57, Quốc lộ 6, Kỳ Sơn, Hòa Bình. Dự án được giới thiệu là khu nghỉ dưỡng nổi tiếng bậc nhất miền Bắc với thiên nhiên ban tặng phong cảnh non nước hữu tình với 3 mặt hồ mênh mông, khí hậu trong lành, mát mẻ, là nơi nghỉ dưỡng ven hồ bình yên nhất, công viên giải trí ven hồ độc đáo nhất Việt Nam.
Ngoài ra, dự án cũng được giới thiệu do Green Scape và kiến trúc sư Võ Trọng Nghĩa, người đạt nhiều giải thưởng về thiết kế kiến trúc thiết kế.
Sản phẩm dự án có giá niêm yết từ 1,3 - 2 tỷ đồng/lô có sổ đỏ. Khi đầu tư vào Kai Japanese Resort, khách hàng sẽ được TPBank cho vay vốn đến 50% giá trị căn biệt thự, hoặc 90% nếu tài sản đảm bảo khác trong 20 năm, với lãi suất năm đầu là 6%, các năm tiếp theo sẽ theo lãi suất của thị trường.
Ngoài ra, khi trở thành chủ nhân các căn biệt thự nghỉ dưỡng biển, khách hàng được ấp thẻ Zen Diamond với các quyền lợi hấp dẫn như trao đổi kỳ nghỉ miễn phí với các khu thuộc hệ thống, hay giảm các dịch vụ khác trong resort.
Bên cạnh đó, khi khách hàng mua 2 căn ghép (chung 1 sổ) sẽ được chiết khấu ngay 2%; mua 10 căn được chiết khấu ngay 4%; mua 20 căn chiết khấu ngay 6%. Trong trường hợp mua 10, 20 căn, nếu tạo thành từng cặp chung sổ sẽ giảm thêm 2%.
Đặc biệt, dự án gây chú ý với cam kết lợi nhuận tới 2,7 tỷ đồng trong 15 năm, tương đương với 12,5%/năm của chủ đầu tư. Đây là mức lợi nhuận gần như lớn nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vào thời điểm hiện tại.
…nhưng cần cẩn trọng
Với các các cam kết khủng như vậy, không khó hiểu khi tại buổi ra mắt, dù không quảng cáo rầm rộ, nhưng theo quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, vẫn thu hút khá nhiều nhà đầu tư tham gia.
Tuy nhiên, theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc, phụ trách Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cần có nhìn nhận đánh giá lại về hiệu quả khả năng khai thác thực sự của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng vào thời điểm hiện tại.
Để tạo ra nguồn doanh thu chi trả cho cam kết lợi nhuận "khủng", bất kỳ dự án nghỉ dưỡng nào phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nên, hầu hết các dự án phải được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành, để xác định các yếu tố rủi ro.
Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, mà mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền thu về từ kinh doanh. Khi đó, chủ đầu tư cần bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết.
Với các tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển, mức cam kết 10-12%/năm đã là cao và phải là các chủ đầu tư rất lớn mới dám cam kết vậy. Còn đối với bất động sản nghỉ dưỡng núi, cần xem lại, vì khả năng khai thác hiện nay còn hạn chế.
"Chỉ xét về khả năng khai thác, thì hiện nay, các sản phẩm với chương trình cam kết khủng càng trở nên rủi ro hơn cho người mua. Nguyên nhân là một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ", bà Hằng cho biết thêm.
Đồng quan điểm, lãnh đạo một trong những tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn nhất Việt Nam cho rằng, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng núi tại Việt Nam là hướng đi tiềm năng, nhiều sản phẩm du lịch đặc sắc mà không nơi nào trên thế giới có được, nhưng không dễ triển khai.
Ngoài ra, một vấn đề nữa khiến khiến đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng núi là việc xúc tiến quảng bá, liên kết vùng, tạo các tour, tuyến du lịch độc đáo trên cơ sở khai thác những điểm đến nổi bật của chính là không nhiều.
Trong khi nhiều địa phương có lợi thế biển rất tích cực tham gia vào các hội chợ du lịch lớn ở trong và ngoài nước để tận dụng sự hỗ trợ của cơ quan du lịch quốc gia, các tổ chức trong và ngoài nước triển khai e-marketing, ứng dụng công nghệ truyền thông, mạng xã hội để nâng cao hiệu quả quảng bá; tích cực tổ chức đón các đoàn đến khảo sát, xây dựng sản phẩm và quảng bá hình ảnh khu resort biển đến với du khách trong nước và quốc tế, thì đối với resort núi là chưa nhiều.
"Khi chưa có sự hỗ trợ để thúc đẩy du lịch, việc đổ hàng ngàn tỷ đồng vào để đầu tư biệt thự, nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp địa ốc như con dao hai lưỡi. Ngoài ra, khu resort không có ai ở, không khách thuê cũng khiến diện mạo địa phương trở nên xấu xí", vị này chia sẻ.
Trở lại câu chuyện của Zen Group, theo giới thiệu của TVI Group, đơn vị phân phối Dự án Kai Japanese Resort, Zen đã có kinh nghiệm 10 năm trong lĩnh vực du lịch núi. Tuy nhiên, có kinh nghiệm không đồng nghĩa là có thể khai thác được đúng mức như đã cam kết.
Cụ thể, hiện Zen Group đang dính lùm xùm xây dựng trái phép tại Khu Du lịch sinh thái Điền Viên thôn, xã Yên Bài, huyện Bà Vì, Hà Nội.
Theo đó, Khu du lịch nghỉ dưỡng Zen Resort & Camping, hay Điền Viên thôn là khu nghỉ dưỡng mang đậm chất làng quê Việt, với cảnh quan của vùng trung du bán sơn địa, gồm hơn 60 căn biệt thự mang phong cách kiến trúc Việt với một làng quê đồng bằng Bắc Bộ…
Khu du lịch nghỉ dưỡng Điền Viên thôn được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Thăng Long Xanh (công ty con của Zen Group) đưa vào khai thác, sử dụng từ năm 2012.
Nhờ những lời quảng cáo có cánh, Thăng Long Xanh đã thu hút nhiều khách hàng đổ tiền vào đầu tư. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thi công xây dựng, nhiều khách hàng mới phát hiện ra phần lớn các hoạt động xây dựng, mua bán tại Điền Viên thôn là hoạt động "chui", chưa có giấy phép.
Tháng 3/2016, chính quyền địa phương đã yêu cầu chủ đầu tư dừng mọi hoạt động kinh doanh dịch vụ để phục vụ hoạt động thanh tra về những sai phạm đất đai, xây dựng trái phép. Hiện tại, dự án đang chờ kết luận cuối cùng của UBND TP. Hà Nội trước khi chính thức công bố xử lý.
Không những xây dựng chui, do không có đường vào, dự án còn bị "tô" tự ý chiếm dụng đất của người dân để xây đường vào dự án.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản, dù được yêu cầu dừng mọi hoạt động kinh doanh trong thời gian chờ kết luận thanh tra để xử lý sai phạm, nhưng trên thực tế, khu nghỉ này vẫn đang tiến hành các hoạt động kinh doanh.
