Bất động sản nghỉ dưỡng: Cẩn trọng tính quy hoạch

Bất động sản nghỉ dưỡng: Cẩn trọng tính quy hoạch

Thế nhưng, hiện nay, hầu hết khách hàng mua BĐS dạng này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ do các dự án là đất thuê.

Trước thực tế này, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã giải quyết theo hướng “lách” qua cách quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Từ đó, tiềm ẩn áp lực khá lớn tại các khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Rủi ro tính “sở hữu”

Phương thức đầu tư "truyền thống" vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư vào một khu vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa vào kinh doanh cho khách thuê. Phương thức này không có gì đặc biệt khi chủ đầu tư dự án thuê đất của Nhà nước để đầu tư 50 - 70 năm. 

Điểm đáng chú ý là các DN BĐS thực hiện đầu tư chung vốn của nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu một đơn vị BĐS nào đó trong dự án. Họ có thể mua đơn vị BĐS khi đã hoàn thành hoặc còn trên giấy. Hình thức này cơ bản giống đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. 

Dù vậy, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn quy định đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, hầu hết nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đều muốn các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình được sử dụng như đất ở. Do đó, nhiều chủ đầu tư giải quyết "lách" thông qua quy hoạch là đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi sau đó cho phép chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Pháp luật đất đai nước ta công nhận đất có nguồn gốc ở cũng có chế độ sử dụng như đất ở. 

Quy định này minh chứng việc "lách" không hẳn là trái luật. Sự thật, vẫn vướng víu ở chỗ không thực sự "thực thà" trong áp dụng pháp luật. Đặc biệt, cũng có nhiều nhà đầu tư chưa đưa đất dự án du lịch, nghỉ dưỡng sang chế độ sử dụng lâu dài do chính quyền địa phương không muốn "lách". 
Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở. Từ đó dẫn đến một số chủ đầu tư mập mờ với nhà đầu tư. Tại đây, có thể coi việc không rõ ràng về chế độ sử dụng đất thực tế của BĐS du lịch như một rủi ro.

Có cùng nhận định, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội cho rằng hiện tại có một vài dự án luật cho phép tách ra làm sổ đỏ, nhưng đa số các dự án không thực hiện được việc cấp sổ đỏ. Nguyên nhân, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng số tiền rất lớn. Cho nên, hiện nay tại nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách hàng như ngồi trên lửa khi tiền đã trả hết nhưng có nguy cơ không nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ.

Lo phá vỡ quy hoạch

Hầu hết các chuyên gia đều đồng tình, muốn phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển hài hòa lợi ích Nhà nước – chủ đầu tư – chủ sở hữu, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan cần sớm ban hành quy định cụ thể về: Trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.